Timeshares là các phần tài sản và các địa điểm khu du lịch (Resorts, Hotel, Condotel) được sở hữu bởi một nhóm người. Mỗi người có quyền sở hữu một vị trí tại Resort, Hotel, Condotel khi trả một số tiền để được sở hữu, thông thường mỗi năm.
Trước đây, việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng theo hình thức một doanh nghiệp - chủ đầu tư bỏ vốn tự có và huy động vốn vay, vốn liên kết để xây dựng dự án du lịch, sau đó doanh nghiệp tự quản lý hoặc khoán cho công ty dịch vụ khai thác việc cho khách du lịch thuê. Tuy nhiên, hình thức này đòi hỏi vốn của chủ đầu tư nhiều, khả năng huy động vốn tốt trong quá trình đầu tư xây dựng, việc khai thác cũng đòi hỏi bài bản,… nên phần chính các dự án du lịch này luôn trong tình trạng bất động, kéo dài, thậm chí là cơ quan nhà nước bị thu hồi.
Vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản du lịch được thổi hồn với hình thức Timeshare.
Vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản du lịch được thổi hồn với hình thức timeshare đang dần trở thành công thức chung cho các chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng (thu hồi vốn nhanh, lợi ích khai thác lâu dài trên tài sản của người khác) và hấp dẫn nhiều người có tiền. Theo lời quảng cáo chỉ cần bỏ ra 30% tổng giá trị nhưng có thể sở hữu biệt thự, căn hộ với giá hàng tỷ đồng, thậm chí hàng chục tỷ đồng và được cam kết mức lợi nhuận hấp dẫn từ cho thuê lại 8% - 10%/năm, sở hữu một số ngày nghỉ dưỡng miễn phí trên hệ thống của Công ty quản lý.
Tuy nhiên, hình thức timeshare chỉ phù hợp khi cần và đủ như: người sở hữu thật sự có nhiều tiền để đầu tư và không sử dụng vốn vay, người hay đi du lịch nghỉ dưỡng, địa điểm biệt thự có khách du lịch thường xuyên và ổn định, không thuộc khu vực bão to sóng lớn, công ty quản lý không chỉ nổi cồn “thương hiệu” mà phải có hiệu quả khai thác thực tế,…
Các chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng luôn đưa ra nhiều lợi ích và cam kết những con số hấp dẫn (phần nổi rực rỡ) nhưng số liệu tính toán và uy tín số liệu lại không có, sự biến động của thị trường luôn là phần chìm không ước lượng. Xét dưới góc độ một phương án đầu tư, cần suy xét những rủi ro trước khi đầu tư:
- Việc sở hữu số ngày nghỉ dưỡng miễn phí là mơ hồ vì biệt thự thuộc sở hữu của nhà đầu tư đủ 365 ngày, việc đổi kỳ nghỉ trong hệ thống timeshare thực chất là việc ăn mòn vào thời gian sử dụng thực tế tài sản của người khác, nếu nhà đầu tư không có đủ tiền và thời gian để du lịch để sử dụng được timeshare đồng nghĩa với việc vứt tiền qua cửa số (trong khi lại không có nhiều tiền).
- Với tổng toàn bộ số tiền đầu tư hàng tỷ đồng không phải là nhỏ và sử dụng vốn vay thì lãi suất vay là gánh nặng cho nhà đầu tư, gặp tình hình kinh tế xấu bị lạm phát thì lãi vay cao thì rất khó khăn gồng mình trả lãi vay dễ dẫn đến bị phát mại tài sản thế chấp.
- Với cách quảng cáo mỹ miều nhà đầu tư cho thuê lại biệt thự hoặc chủ đầu tư cam kết mang lại 8% - 10%/năm nhưng thực chất cách kinh doanh cầm dao đằng chuôi của chủ đầu tư trong việc ăn chia doanh thu sau khi trừ đi chi phí (phí quản lý hàng tháng; chi phí dịch vụ dọn dẹp, điện nước,…; chi phí khai thác) từ số ngày cho thuê thực tế (ngày nào có khách thì chủ đầu tư thuê, không có khách thì không trả tiền thuê). Nếu khách nghỉ dưỡng không thường xuyên, ổn định thì tiền cho thuê chưa gánh nổi tiền phí quản lý.
- Trong cùng một khu nghỉ dưỡng, xu hướng có biệt thự đẹp sẽ luôn được khách thuê lựa chọn. Tuy nhiên, việc cho thuê biệt thự nào lại do công ty quản lý quyết định nên dẫn đến rủi ro: khách không chọn biệt thự của nhà đầu tư, công ty quản lý ít đưa biệt thự này vào danh sách, việc giám sát số ngày cho thuê tùy vào bộ máy công ty quản lý,…
- Với tính chất bất động sản nghỉ dưỡng nên chi phí quản lý hàng tháng, phí khai thác việc cho thuê theo tiêu chuẩn cao sẽ thường rất cao đè nặng vào lợi nhuận của nhà đầu tư, đặc biệt dự án quản lý theo tiêu chuẩn cao nước ngoài nhưng phục vụ khách nội địa.
- Với tần suất khai thác “hiệu quả” cao số ngày sử dụng, số ngày cho thuê trong năm và gần môi trường biển thì vài năm nhà đầu tư phải bỏ một tỷ để bảo dưỡng, trang thiết bị mới hoàn toàn cho biệt thự là số tiền không nhỏ và định kỳ nhiều lần.
Nếu việc đầu tư không phải mốt thì nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ ưu điểm, khuyết điểm, việc giám sát quản lý tài sản đầu tư và điều kiện “cần và đủ” của mô hình timeshare và lựa chọn hướng đầu tư tối ưu, một lựa chọn không dành cho những người chưa đủ giàu./.
