Hình thức góp vốn nhiều rủi ro

Real Stake được Công Ty Cổ Phần Real Stake Việt Nam, địa chỉ tại số 222 Điện Biên Phủ (phường 07, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh) quảng cáo là “nền tảng công nghệ cho phép nhiều người cùng đầu tư và chia sẻ lợi nhuận từ các bất động sản tiềm năng”. Theo đó, “các bất động sản được đánh giá và lựa chọn bởi đội ngũ chuyên gia một cách khách quan. Khách hàng có thể tự chọn đầu tư bất động sản mình yêu thích với số vốn vừa khả năng của mình.”

Hình thức đầu tư với Real Stake đơn giản hơn rất nhiều so với trực tiếp đi mua BĐS

Cụ thể, mỗi bất động sản được Real Stake đăng tải trên trang điện tử sẽ được chia thành từ 80 đến 150 phần như nhau với số lượng và giá trị của phần sở hữu tùy thuộc vào mỗi bất động sản. Mỗi nhà đầu tư có thể sở hữu một hoặc nhiều phần của một bất động sản, việc giao dịch mua bán giữa các nhà đầu tư cũng dựa trên đơn vị phần sở hữu. Ví dụ: Căn hộ Lovera Vista B.18.16 được chia thành 84 phần, mỗi phần 20 triệu; căn hộ Akari City AK4.06.09 được chia thành 100 phần, mỗi phần 29 triệu...

Bên cạnh đó, Real Stake cũng đưa ra cam kết lợi nhuận tối thiểu hằng năm từ 6% - 9% tùy theo bất động sản, và sẽ mua lại phần vốn góp của nhà đầu tư bất cứ lúc nào trong 2 năm đầu, đổi lại nhà đầu tư chỉ mất phí quản lý là 1,5%/năm, phí giao dịch là 1% giá trị giao dịch cùng các loại thuế TNCN, GTTT, bán BĐS theo quy định hiện hành. Đồng thời, Real Stake cũng quảng cáo rằng khoản đầu tư của nhà đầu tư sẽ được bảo lãnh 100% bởi ngân hàng Bản Việt (VietCapital) trong 2 năm.

Áp dụng các phương pháp tính của Real Stake, với số tiền 50 triệu đồng/phần cho một BĐS trị giá 5 tỷ đồng (tương đương với 100 nhà đầu tư cùng tham gia) với mức cam kết lợi nhuận là 6%/năm. Giả sử sau 2 năm, giá trị của BĐS này tăng, được bán với giá 6 tỷ đồng, sau khi giảm trừ chi phí quản lý trong 2 năm (1,5%/năm) và tiếp tục trừ đi phí giao dịch cùng các loại thuế TNCN, GTGT, bán BĐS... thì số tiền mỗi nhà đầu tư 1 phần thu về sẽ rơi vào khoảng gần 60 triệu đồng cả gốc và lãi, đổi lại Real Stake sẽ nhận được 150 triệu đồng cho 15% lợi nhuận khi BĐS này tăng giá và giá trị cho thuê BĐS này trong 2 năm (nếu có).

So sánh với các ngân hàng hiện tại thì trong 24 tháng với số tiền 50 triệu, nhà đầu tư sẽ nhận về con số hơn 53 triệu đồng cả gốc và lãi, thấp hơn khoảng gần 7 triệu đồng so với đầu tư vào Real Stake. 

Mới nhìn qua thì có vẻ đây là một hình thức đầu tư sinh lời tốt cho cả hai bên, thế nhưng khi gửi vào ngân hàng, nhà đầu tư sẽ được đảm bảo về số tiền đã bỏ ra, trong khi hình thức đầu tư vào Real Stake lại xuất hiện một số vấn đề nổi cộm từ việc BĐS hình thành trong tương lai có khả năng gặp rủi ro khi có sự điều chỉnh về quy hoạch cho tới nhà đầu tư không thực sự sở hữu BĐS mà Real Stake mới là chính chủ đứng tên. Trong khi đó, Real Stake lại đặt trụ sở chính ở Singapore chứ không phải tại Việt Nam.

Real Stake thậm chí có cả một sàn giao dịch phần sở hữu tương tự như cổ phần

Nhà đầu tư nên hiểu rằng giá trị của BĐS chịu ảnh hưởng của khá nhiều yếu tố khách quan. Một người mua nhà, đất thậm chí là chuyên gia cũng không có cách nào ngồi nhà nhìn màn hình máy tính có thể đánh giá được giá trị của bất động sản đó được. CĐT hay người bán sẽ luôn luôn tìm cách che giấu nhược điểm của ngôi nhà. Một số nhược điểm khó hoặc thậm chí không thể tìm được trên internet, ví dụ như lịch sử dự án, phong thủy, địa chất, cộng đồng dân cư quanh vùng... Việc có thể trực tiếp đến vị trí có BĐS và tự mình nghiên cứu, tìm hiểu sẽ phần nào giúp cho nhà đầu tư phòng tránh được những "nhược điểm" không mong muốn.

Không phải bỏ ra đồng vốn nào bởi BĐS đã được các nhà đầu tư cùng “góp vốn mua chung”, thậm chí còn đứng tên chủ sở hữu tài sản, vậy mà Real Stake còn thu về được lợi nhuận “khủng” từ hoa hồng cho mỗi BĐS được giao dịch. Có thể thấy, Real Stake chẳng cần mạo hiểm gì mà vẫn an toàn thu lợi nhuận. Đặc biệt, sự an toàn này chỉ đảm bảo đối với Real Stake, còn các nhà đầu tư thì... chưa chắc.

Tính pháp lý không cao

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, hình thức mời mua chung bất động sản hoặc đầu tư theo từng phần thực chất là phương thức huy động tài chính của các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản. Thay vì phát hành cổ phần, trái phiếu thì đơn vị phát triển dự án, chủ đầu tư hoặc sàn phân phối bán bất động sản theo phần và một phần tương đương giá trị một cổ phần.

Theo ông Châu, nhà đầu tư phải hiểu đây là phương thức đầu tư tài chính, mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành. Người mua phần giá trị tài sản đó cũng không thể xác lập quyền sở hữu và định đoạt số phận tài sản đó.

Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng hiện nay mô hình này trong bất động sản chưa có khung pháp luật điều chỉnh. Theo đó, cách thức để các chủ đầu tư, đơn vị huy động vốn phổ biến vẫn là cam kết lợi nhuận cao, nên dễ dẫn đến biến tướng gây rủi ro cho nhà đầu tư.

100 nhà đầu tư mua căn hộ tại Akari City, nhưng chỉ có Real Stake là "chính chủ sở hữu"

Cụ thể hơn, thì mô hình Real Stake sử dụng thực tế là P2P platform, trong đó P2P là viết tắt của Peer-to-peer lending hay cho vay ngang hàng. Trong mô hình này, người có tiền (nhà đầu tư vào BĐS) và người vay tiền (chủ đầu tư của BĐS) sẽ được kết nối thông qua nền tảng của Real Stake. Hợp đồng thực hiện, theo chia sẻ từ nhà sáng lập, có thể là hợp đồng điện tử hoặc hợp đồng trên giấy.

Tuy nhiên, ở Việt Nam hiện nay chưa có hành lang pháp lý cho P2P, nghĩa là khi tranh chấp xảy ra, cả nhà đầu tư cá nhân lẫn chủ dự án đều không nhận được sự bảo vệ của pháp luật. Chưa kể các dự án bất động sản đều do phía Real Stake tự thẩm định, nếu chủ đầu tư phá sản, vỡ nợ, dùng tiền không đúng mục đích hoặc ôm tiền bỏ chạy (như đã từng xảy ra bên Trung Quốc), thì nhà đầu tư cá nhân sẽ phải chịu thiệt hại nặng nề.

Bên cạnh đó, Real Stake đưa ra tuyên bố khi ký kết hợp đồng rằng: “Trong bất cứ trường hợp nào Công ty đều không chịu trách nhiệm về bất kỳ thiệt hại nào trực tiếp, gián tiếp, ngẫu nhiên hoặc mang tính hệ quả, bao gồm nhưng không giới hạn ở các thiệt hại, tổn thất của khách hàng do mất doanh thu, lợi nhuận, lợi thế kinh doanh, mất mát dữ liệu của khách hàng do hậu quả của: (i) việc tham gia hoặc không thể tham gia giao dịch với RSV; (ii) bất kỳ các thay đổi nào được thực hiện đối với giao dịch hoặc trong quá trình giao dịch với RSV; (iii) truy cập không được phép hoặc biến đổi các dữ liệu; (iv) các tuyên bố hay hành vi của bất kỳ bên thứ ba nào đối với giao dịch; hoặc (v) bất kỳ vấn đề nào khác liên quan đến giao dịch, trừ khi những thiệt hại, tổn thất đó được chứng minh là do lỗi trực tiếp của RSV.”

Điều khoản bồi thường và miễn trừ trách nhiệm chỉ... đảm bảo an toàn cho Real Stake

Cũng cần lưu ý rằng, trong hợp đồng của Real Stake ký với các nhà đầu tư, không có điều khoản nào quy định về việc Real Stake phải bồi thường hay sẽ xử lý ra sao khi BĐS được đầu tư vào "có vấn đề". Bằng việc ký kết “Hợp đồng thực hiện mua bán và quản lý bất động sản”, ngoài "đặt trọn niềm tin" vào Real Stake, nhà đầu tư không có cách nào để đảm bảo được số tiền mình bỏ ra sẽ không “không cánh mà bay”.

Website không chính thức, ai chịu trách nhiệm?

Không chỉ tính pháp lý không được đảm bảo, mà nhà đầu tư cũng cần lưu ý đến việc chính Real Stake đang có dấu hiệu “mập mờ” khi đây chỉ là một website “hoạt động chui”.

Theo quy định tại Nghị định 52/2013/NĐ-CP quy định về quản lý hoạt động thương mại điện tử, những website thương mại điện tử sau đây thuộc diện phải thông báo/đăng ký:

• Website thương mại điện tử bán hàng: Thông báo với Bộ Công Thương về việc thiết lập website thương mại điện tử bán hàng theo quy định

• Website cung cấp dịch vụ sàn giao dịch thương mại điện tử: Thương nhân, tổ chức tiến hành đăng ký trực tuyến với Bộ Công Thương về việc thiết lập website cung cấp dịch vụ thương mại điện tử.

• Website cho phép người tham gia tiến hành mua bán hàng hóa theo phương thức giao dịch hàng hóa: Thương nhân, tổ chức tiến hành đăng ký trực tuyến với Bộ Công Thương

• Website cung cấp dịch vụ khuyến mại trực tuyến: Thương nhân, tổ chức tiến hành đăng ký trực tuyến với Bộ Công Thương

• Website đấu giá trực tuyến: Thương nhân, tổ chức tiến hành đăng ký trực tuyến với Bộ Công Thương

Bộ Công Thương là đơn vị xác nhận đăng ký cho các website cung cấp dịch vụ thương mại điện tử. Bộ Công Thương quy định cụ thể yêu cầu về nội dung hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký, sửa đổi, bổ sung, chấm dứt đăng ký đối với website cung cấp dịch vụ thương mại điện tử.

Hiện tại, website Realstake.net của Công ty Cổ phần Real Stake Việt Nam dù đang hoạt động giống như dạng thức của trang thương mại điện tử, cổng thanh toán, sàn giao dịch… nhưng lại không hoặc chưa có công khai thông tin về giấy phép hoạt động. Với việc website này đang có dấu hiệu “hoạt động chui”, thì nhà đầu tư có được pháp lý nào, cơ sở nào để có thể giao dịch hợp pháp với nhau?

Website của Real Stake chưa thực hiện thông báo/đăng ký với Bộ Công Thương

Ông Nguyễn Quang Hiếu, luật sư Công ty Luật TNHH DT Law cho biết: "Mô hình đầu tư chung của Real Stake nghe thì rất hay, nhưng cũng rất nhiều vấn đề, đặc biệt là không đảm bảo được việc nhà đầu tư sẽ thu về cả gốc và lãi sau 2 năm. Chỉ cần có sự thay đổi về chính sách hay quy hoạch thì giá trị của BĐS cũng bị ảnh hưởng nhiều hoặc rất nghiệm trọng. Việc nhiều dự án được CĐT giới thiệu, quảng bá rất tốt, thế nhưng thực tế lại chậm tiến độ, thiếu dịch vụ, tiện ích so với cam kết cũng là điều mà nhà đầu tư cần phải lưu ý trước khi đưa ra quyết định có bỏ vốn vào hay không. 

Bài học tại Phú Quốc còn đó, rất nhiều người cùng hợp tác và chung vốn mua BĐS để hưởng lợi nhuận khi bán ra trong tương lai (mô hình giống như Real Stake đang thực hiện), thế nhưng khi có thông tin tạm dừng việc lập Quy hoạch Phú Quốc thành đặc khu, hàng ngàn người vỡ nợ và trắng tay, lâm vào cảnh đường cùng. Các BĐS dạng chung vốn thế này, cho dù có 1 người đứng ra đại diện cũng rất khó để xử lý khi có vấn đề, vì họ cùng đầu tư, cùng mua đất và cũng cùng chết chìm", ông Hiếu nhận định.

Theo Minh Đỗ/Đô Thị Mới

Nguồn: http://dothi.reatimes.vn/mo-hinh-gop-von-real-stake-tiem-an-rui-ro-mat-ca-chi-lan-chai-cua-nha-dau-tu-1595301657466.html