Quận Cầu Giấy: Doanh nghiệp ôm “đất vàng” – quy hoạch đô thị đi vào bế tắc

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng UBND TP Hà Nội kiểm tra, xử lý nội dung phản ánh hơn 300 dự án “treo”, “bỏ hoang” ở các địa bàn quận, huyện đang gây lãng phí tài nguyên đất.

Nổi cộm tại quận Cầu Giấy (TP Hà Nội) là không ít lô đất vàng, với vị trí đắc địa nhưng nhiều năm không được triển khai xây dựng và dừng thi công. Thực trạng này đã khiến bộ mặt thành phố trở nên nhếch nhác, lợi ích người dân sống trong vùng quy hoạch dự án bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Hiện nay, không ít dự án được quy hoạch có tuổi đời từ 10 đến 20 năm nằm “đắp chiếu”, khiến quỹ đất hoang hóa ngày một gia tăng. 

Đáng nói, ngoài việc đất bị bỏ hoang, thì tại một số dự án cũng đang xuất hiện tình trạng chậm tiến độ, sử dụng sai mục đích, dẫn đến nhiều tranh chấp, chiếm dụng, gia tăng vấn đề mất trật tự, văn minh đô thị. Vậy, nguyên nhân thực sự của hiện trạng trên từ đâu? Vì sao doanh nghiệp vẫn cố ôm “đất vàng” không chịu triển khai dự án?

Thông tin với báo chí, đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cho hay có nhiều nguyên nhân dẫn đến dự án chậm tiến độ, dẫn đến các khu “đất vàng” bị bỏ hoang. Bắt nguồn cho việc dự án bị treo có thể kể đến như chủ đầu tư không đủ năng lực về tài chính, điều chỉnh giấy phép, vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng…

Cũng theo vị đại diện này, quy định tại Luật Đất đai nêu rõ nếu dự án quá 01 năm không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng theo tiến độ được duyệt thì sẽ bị thu hồi. Nhưng trên thực tế, số dự án thu hồi được rất ít, việc chậm đưa đất vào sử dụng, không bảo đảm tiến độ dự án hay chậm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đang gây ra nhiều hệ quả đối với nền sự kinh tế - xã hội của Thủ đô.

Ví như, dự án Khu công viên – Hồ điều hòa Yên Hòa (Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội) có tổng mức đầu tư 1.600 tỷ đồng, dự kiến sẽ hoạt động vào năm 2016. Tuy nhiên đến nay công trình vẫn chỉ là bãi đất hoang.

Mảnh đất làm dự án Khu công viên – Hồ điều hòa Yên Hòa thu‌ộс đị‌a phận phường Trung Hòa, giáp ranh phường Yên Hòa. Phía bắc công viên là khu đất công cộng, trường học; phía tây và nam là khu đô thị Nam Trung Yên; phía đông là dự án Home City, Việ‌n Dầu khí Việt Nam và nhiều nhà ở thấp tầng.

Theo ghi nhận của phóng viên, hiện tại, một phần trong khu đất này đang được quây làm sân bóng, một phần được sử dụng làm cửa hàng rửa xe, sá‌t đó là nghĩa trang vẫn chưa được giải tỏa theo kế hoạch. Một sân bóng khác cũng đang được xây dựng trong khu đất dự án Công viên - Hồ điều hòa Yên Hòa (nằm sá‌t đường Nguyễn Chánh).

Khu đất dịch vụ ký hiệu C2 thuộc Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính (quận Cầu Giấy) cũng bị bỏ hoang gần 20 năm nay. Được biết khu đất này được Hà Nội giao cho Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển nhà số 6 Hà Nội (Handico6) thực hiện Dự án y tế, nhà văn hóa và chỗ để xe phục vụ dân cư, cũng bị bỏ hoang trong một thời gian dài.

Ở ngã tư Trần Duy Hưng - Nguyễn Chánh, một lô đất vàng cũng quây tôn che kín từ nhiều năm nay. Lô đất này từng dự kiến xây dựng Tháp Tài chính Quốc tế (IFT), một biểu tượng mới của thủ đô. Thế nhưng nhiều năm qua, dự án vẫn "án binh bất động".

Ngày 29/12/2005, UBND TP Hà Nội đã có quyết định 8506/QĐ–UB phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất khi giao 13.159m2 đất tại số 220, đường Trần Duy Hưng (phường Trung Hòa, Cầu Giấy) cho Bảo hiểm nhân thọ Việt Nam lập dự án đầu tư xây dựng trụ sở.

Đến năm 2013, dự án Tháp Tài chính Quốc tế IFT được Sở Xây dựng Hà Nội cấp giấy phép quy hoạch cho chủ đầu tư là Tổng Công ty Bảo Việt nhân thọ. Dự án này có tổng vốn đầu tư khoảng 3.800 tỷ đồng. Theo giới thiệu, Tháp tài chính Quốc tế là một tòa nhà văn phòng hạng A, được xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế, thiết kế hiện đại với các khu công năng chính là văn phòng cao cấp, trung tâm thương mại.

Tuy nhiên, sau nhiều năm dự án vẫn chỉ là bãi đất trống để cỏ dại mọc. Một phần của dự án đã được “tận dụng” làm bãi trông giữ xe ô tô, khiến dư luận xót xa cho số phận mảnh “đất vàng” này. 

Trong khi đó, SCIC đã đầu tư gần 200 tỷ vào dự án này, còn theo Báo cáo tài chính quý III/2018 của Tập đoàn Bảo Việt, Tập đoàn đã góp gần 119 tỷ đồng vào dự án.

Một thực trạng khác về vi phạm đất đai, dự án đã biến tướng mục đích sử dụng 

Điển hình cho dự án có dấu hiệu vi phạm phải kể đến Dự án Câu lạc bộ thể thao và vui chơi giải trí Yên Hòa nằm trên tuyến phố Dương Đình Nghệ, phường Yên Hòa, (thuộc quận Cầu Giấy, TP Hà Nội). Sau khi được TP Hà Nội giao đất cho Công ty Cổ phần Dịch vụ và Giải trí Tân Sáng (Công ty Tân Sáng) dự án trở thành sân golf khiến cư dân sống tại khu vực không có địa điểm vui chơi giải trí.

Theo tìm hiểu của PV, ngày 10/06/2016, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội Nguyễn Quốc Hùng đã ký ban hành Quyết định số 3027/QĐ-UBND về việc thu hồi 3.321,3m2 đất tại phường Yên Hòa (quận Cầu Giấy) cho Công ty Cổ phần Dịch vụ và Giải trí Tân Sáng (Công ty Tân Sáng) thuê để thực hiện Dự án Câu lạc bộ thể thao và vui chơi giải trí Yên Hòa.

Theo Quyết định này, đây là phần diện tích đất kẹt, để hoang hóa, sử dụng sai mục đích được UBND quận Cầu Giấy thu hồi, giao đất cho UBND phường Yên Hòa quản lý theo 2 giai đoạn vào các năm 2004 và 2009.

Sau khi được TP Hà Nội giao đất cho Công ty Cổ phần Dịch vụ và Giải trí Tân Sáng (Công ty Tân Sáng) thì đất dự án lại trở thành sân golf khiến đời sống tinh thần và thể chất của người dân Cầu Giấy bị ảnh hưởng nặng nề.

Dự án đã được UBND TP Hà Nội chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 1710/QĐ-UBND ngày 21/4/2015; Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Tân Sáng phê duyệt tại Quyết định số 10.2015/QĐ-HĐQT ngày 25/4/2015.

Cũng theo Quyết định nêu trên, UBND quận Cầu Giấy, phường Yên Hòa có trách nhiệm thường xuyên kiểm tra việc sử dụng đất, xây dựng công trình của Công ty Tân Sáng; kịp thời phát hiện, xử lý những vi phạm theo thẩm quyền, báo cáo UBND TP Hà Nội.

Điều đáng nói, quyết định của UBND thành phố đã có được hơn 4 năm, thế nhưng ngoài chủ đầu tư và những người chơi golf thì người dân sinh sống trên địa bàn quận Cầu Giấy không hề được hưởng lợi gì từ thú chơi xa xỉ này.

Ngoài ra, sự “ưu ái” đối với dự án của Công ty Tân Sáng tiếp tục thể hiện ở việc đáng lẽ theo quy định thì trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, Công ty Tân Sáng phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì Công ty được gia hạn sử dụng 24 tháng… Nhưng tại Quyết định giao đất của UBND TP Hà Nội thì chủ đầu tư đã được phép có tiến độ sử dụng đất trong 48 tháng.

Lý giải nguyên nhân xảy ra tình trạng chủ đầu tư “ôm” đất bỏ hoang, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho biết: Ở góc nhìn khách quan, chủ yếu do doanh nghiệp không hoàn thành các thủ tục đầu tư xây dựng, bởi chồng chéo về pháp luật. Nguyên nhân chủ quan do doanh nghiệp yếu kém về năng lực, ôm quỹ đất để đầu cơ.

Tuy nhiên, theo chuyên gia đánh giá, năng lực của Chủ đầu tư không phải là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này, mà phần lớn các doanh nghiệp đang thực hiện tối đa hóa lợi nhuận thông qua việc đầu cơ về đất đai.

Theo GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, việc khó thu hồi các dự án "đắp chiếu" có thể giải thích bằng lý do là có lợi ích chung gì đó ở đây mà lợi ích đó đã được trao đổi rồi nên bây giờ khó thu hồi. Ngoài ra, cũng có thể do ý chí của nhà kinh doanh không bắt nhịp được ý chí của nhà quản lý (là lợi ích, là hiệu quả của dự án – PV) dẫn đến việc Nhà đầu tư chần chừ triển khai.

Đồng thời, Nguyên Thứ trưởng Đặng Hùng Võ cũng cho rằng việc các dự án chậm tiến độ còn vướng mắc ở chỗ khi nhận giao đất, doanh nghiệp đã thực hiện việc đầu tư cơ bản trên khu đất đó, đến nay thu hồi tài sản gắn liền với đất gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, việc thu hồi chậm trễ ngày nào thì nhà nước sẽ chậm thu được ngân sách từ tiền sử dụng đất ngày đó.

Do vậy, cần sớm thu hồi các dự án không triển khai trong 48 tháng. Ngoài ra, việc cương quyết thu hồi theo GS. Đặng Hùng Võ có thể phát hiện được tham nhũng nằm ở đâu trong quá trình giao đất trước đó.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc thu hồi các dự án “treo” là không hề dễ dàng. Bởi nếu chính quyền muốn thu hồi, thì trước hết phải bồi thường, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư. Thực tế, với những khó khăn, phức tạp, nên hiện có dự án bị “treo” cả chục năm, nhưng vẫn chưa thể thu hồi, gây lãng phí tài nguyên đất và mất mỹ quan đô thị.

Năm 2019, qua kết quả giám sát tình hình quản lý các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn Hà Nội, HĐND TP Hà Nội đã chỉ rõ nguyên nhân dẫn đến các dự án chậm triển khai trong thời gian qua.

Nguyên nhân chính là do thay đổi chính sách đất đai; Điều chỉnh quy hoạch chung, quy hoạch phân khu; Thị trường bất động sản trầm lắng; Chủ đầu tư không quyết liệt; Quy định không xây dựng nhà cao tầng trong nội đô...

HĐND TP Hà Nội cũng xác định trách nhiệm chính thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường đối với nhóm dự án được giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất chậm 12 tháng. Với nhóm dự án chậm 24 tháng theo tiến độ thực hiện phê duyệt trách nhiệm thuộc về Sở Kế hoạch và Đầu tư. Đối với nhóm dự án chậm nguyên nhân điều chỉnh quy hoạch trách nhiệm thuộc về sở Quy hoạch và Kiến trúc .

Trước tình hình đó, HĐND TP Hà Nội đã ban hành Nghị quyết số 15/2018/NQ-HĐND, ngày 06/12/2018, yêu cầu UBND Thành phố tiếp tục rà soát, tổng hợp chính xác các dự án vốn ngoài ngân sách sử dụng đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn thành phố để chỉ đạo thanh tra, xác định vi phạm, phân loại và xử lý vi phạm phù hợp theo quy định.

Sau rà soát, nếu phát hiện các dự án có sai phạm, UBND TP sẽ đăng công khai danh mục các dự án chậm triển khai, các trường hợp sử dụng đất sai mục đích, vi phạm Luật đất đai trên Cổng giao tiếp điện tử thành phố và các phương tiện thông tin đại chúng định kỳ 06 tháng/lần. Đồng thời, sẽ tiến hành thu hồi các dự án chậm tiến độ vi phạm Luật Đất đai đảm bảo pháp lý, đúng trình tự, thủ tục; đôn đốc, tháo gỡ khó khăn vướng mắc đối với các dự án ngoài ngân sách để triển khai đúng tiến độ, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, hoàn thành đưa vào sử dụng, phát huy hiệu quả sử dụng đất.

Quận Cầu Giấy một trong điểm nóng về các dự án bỏ hoang, vi phạm TTXD, sử dựng quỹ đất sai mục đích.

Ngoài ra, HĐND TP yêu cầu UBND TP tiếp tục tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và đôn đốc, kiểm tra, giám sát việc thực hiện các kết luận thanh tra, kiểm tra, kiến nghị của kiểm toán về công tác quản lý đất đai, quản lý các dự án sử dụng đất vốn ngoài ngân sách trên địa bàn, nhất là các dự án được gia hạn thời gian sử dụng đất.

Bên cạnh đó, hoàn thành công tác thanh tra, kiểm tra 383 dự án (theo báo cáo của các quận, huyện, thị xã), 161 dự án (theo báo cáo của sở Tài nguyên và Môi trường) chậm triển khai, vi phạm Luật đất đai và xử lý theo quy định. Sau khi UBND thành phố nghiên cứu, sẽ trình HĐND thành phố để xem xét điều chỉnh nâng mức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định của Luật Thủ đô tại kỳ họp gần nhất.

Đối với các tổ chức đang có dự án chậm triển khai, có vi phạm về quản lý và sử dụng đất đai, có dự án xây dựng sai quy hoạch, sai phép sẽ không được giao đất, giao dự án mới. Đồng thời, Thành phố cũng không xem xét gia hạn thời gian sử dụng đất, thời gian nộp tiền sử dụng đất, điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đối với dự án sử dụng đất sai mục đích.

Trước những chỉ đạo quyết liệt từ UBND TP Hà Nội nhằm xử lý các sai phạm về sử dụng đất và trật tự xây dựng thì tại quận Cầu Giấy công tác triển khai rà soát, giải quyết các dự án "treo", có dấu hiệu sai phạm còn chậm trễ. Điều này khiến dư luận đặt ra nhiều câu hỏi: Năng lực quản lý của chính quyền quá yếu kém? Dự án hoang hóa thì quyền và lợi ích của người dân không đảm bảo ai sẽ chịu trách nhiệm? Nguồn lợi thu từ các hoạt động kinh doanh sai mục đích nằm trên dự án rơi vào túi ai?

Theo quy định pháp luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam, cụ thể như Luật xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các điều khoản luật khác có liên quan.

Theo khoản 1 Điều 64 Luật đất đai số 45/2013/QH13 quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm: Đất được Nhà nước giao; cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng.

Trường hợp không đưa đất vào sử dụng, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất… hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất; trừ trường hợp do bất khả kháng…

Đối với việc chủ đầu tư, cá nhân sử dụng đất sai mục đích cũng sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định pháp luật. Theo đó, sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi đưa đất thuộc quyền sử dụng và sở hữu của mình vào sử dụng trái với mục đích sử dụng đất đã được ghi trong giấy chứng nhận hoặc quyết định giao, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Đối với hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất sai mục đích thì tại Nghị định 102/2014NĐCP ngày 10/11/2014 đã nêu rõ những trường hợp cụ thể của từng hành vi vi phạm cũng như mức phạt từ Điều 6 - Điều 9 của Nghị định này.

Quy trình xử phạt đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích được quy định tại Chương III thủ tục xử phạt, thi hành quyết định xử phạt và cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt của Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012.

Theo Điều 208 Luật Đất đai 2013 quy định về Trách nhiệm của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai như sau:

1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

Bài toán quy hoạch đô thị cần đảm bảo các yếu tố về văn hóa xã hội, đời sống, kinh tế, phù hợp với hệ thống hạ tầng, giao thông. Không vì lợi ích kinh tế mà bỏ qua lợi ích an sinh xã hội. 

Thế nhưng, việc quản lý quỹ đất của cơ quan chức năng ở đây là UBND quận Cầu Giấy còn lỏng lẻo, thiếu trách nhiệm. Phía chủ đầu tư các dự án nêu trên chưa thật sự tuân thủ quy định pháp luật. Đây không phải là vấn đề mới, nhưng để xử lý được những sai phạm tồn tại lại là bài toán có quá nhiều điều kiện, khó thoả mãn yêu cầu về quy hoạch đô thị. 

Để xử lý triệt để tình trạng dự án bỏ hoang gây lãng phí đất vàng, thì các cơ quan chức năng phải thực sự nghiêm minh, không để xảy ra tình trạng "mặc" báo chí phản ánh, "kệ" người dân gửi đơn thư tố cáo.