Chưa đủ lực \"vượt dốc\" nhưng thị trường BĐS đã thoát khỏi nguy cơ \"mất phanh\"

Thị trường BĐS đã thoát khỏi nguy cơ 'mất phanh'

Thông tin về báo cáo “Đánh giá tiến trình phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2022 và Dự báo tình hình thị trường quý 4/2023”, bà Phạm Thị Miền, Phó Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư bất động sản (BĐS), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thanh khoản trên thị trường BĐS đang dần được cải thiện, đặc biệt so với giai đoạn khó khăn cuối năm trước và những tháng đầu năm nay.

Theo đó, thị trường bắt đầu ghi nhận nhiều điểm sáng hơn. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP.HCM…

Những tín hiệu tích cực này là nhờ có sự nỗ lực, liên kết, phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp, nhờ những động thái quyết liệt của Chính phủ cùng các cơ quan, bộ ngành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo thống kê, có gần 20 động thái, văn bản dưới luật liên quan được phát đi từ phía Chính phủ một cách liên tục và dồn dập, với nội dung ngày càng sát hơn với nhu cầu thực tế của thị trường và doanh nghiệp, trên tinh thần tiếp thu các ý kiến đóng góp, sửa đổi, bổ sung theo hướng phù hợp với chiến lược nhà ở của quốc gia.

 

Thông tin về hàng trăm dự án được tháo gỡ, tái khởi động trở lại góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia, giúp thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc” nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”, bà Phạm Thị Miền cho biết.

Lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian với nhiều hơn các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân được đưa vào thị trường. Theo đó, quý 2/2023 thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý 1. Đến quý 3, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý 2 và hơn 2 lần so với quý 1/2023.

“Tuy nhiên, tính chung 9 tháng năm 2023, lượng giao dịch mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước và bằng khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất”, bà Miền nói và lý giải nguyên nhân do thị trường vẫn thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, trong khi giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. 

Trong khi đó, với thị trường TP.HCM và vùng phụ cận cho thấy, trong quý 3, có 17 dự án mở bán (1 dự án mới và 16 dự án giai đoạn tiếp theo) với 4.542 căn hộ, giảm 17% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới đạt 3.270 căn, tăng 13% so với cùng kỳ, gấp 2,8 lần so với quý 2.

Nguồn cung mới trong quý gấp 2,5 lần so với quý 2 nhưng chỉ bằng 83% so với cùng kỳ. Trong đó, tính riêng tại TP. HCM đã chiếm gần 90% nguồn cung mở bán mới toàn thị trường. Tại TP.HCM, phân khúc hạng A chiếm 2/3 nguồn cung mới mở bán trong quý, các dự án tập trung phần lớn tại khu Đông, phân khúc hạng C quay trở lại sau thời gian dài vắng bóng, tuy nhiên chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung mới.

DKRA cho biết, thị trường đã ghi nhận tín hiệu khởi sắc. Thời gian booking các dự án mở bán trong quý bình quân kéo dài từ 3-5 tháng. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán… tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Nguồn cung thị trường vẫn đang bế tắc

Đưa ra những dự báo về thị trường BĐS những tháng cuối năm 2023, các chuyên gia đã có nhiều quan điểm khác nhau, tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng, một số phân khúc ở rất nhiều địa phương đã có dấu hiệu vượt “đáy". Cụ thể ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác NCTT VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes, để xác định thị trường đã vượt “đáy” hay chưa. Cần đưa ra các dấu hiệu về vượt “đáy”, như đã không còn giảm giá sâu, dừng giảm giá hay giá bắt đầu tăng lên, tâm lý nhà đầu tư phục hồi tích cực,...

“Theo quan sát của tôi, thị trường BĐS nhà ở các thành phố lớn đã có dấu hiệu vượt đáy, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm. Phân khúc đất nền chưa có tín hiệu tích cực nhưng đã có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá, ở khu vực xung quanh Hà Nội, mức giá quanh 2 tỷ đồng, có tỷ lệ hấp thụ 70%-80% với mức giá đấu cao hơn khoảng 5% mức giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay với mức chênh lệch từ 30-50 triệu đồng/nền. Trong khi đó, phân khúc BĐS, du lịch nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm.”, Ông Chung chia sẻ.

Để đảm bảo chu kỳ tăng trưởng của các thị trường đã vượt “đáy" đạt như kỳ vọng cũng như thúc đẩy tiến trình phục hồi ở các phân khúc, khu vực khác, Ông Nguyễn Đình Cương, Trưởng Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư kiến nghị, cần có các cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung cho thị trường. Hiện tại, nguồn cung vẫn bế tắc, mới chỉ có khoảng 10% dự án được tháo gỡ.

Mặc dù đã có nhiều hơn sự “góp mặt” của một số “cánh chim đầu đàn” trong việc triển khai các dự án NOXH và nhà ở thương mại. Tuy nhiên, thị trường BĐS quý 4/2023 sẽ khó ghi nhận sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn do nguồn cung vẫn chưa thể thể “đột phá”, do các dự án cần một khoảng thời gian tương đối để có thể triển khai, đủ điều kiện mở bán. Số lượng các dự án nhà ở xã hội sắp mở bán trong thời gian tới vẫn còn rất ít so với nhu cầu.

Đồng quan điểm với ông Cương, ông Nguyễn Hoàng Nam, Thành viên Tổ công tác NCTT BĐS VARS, Tổng Giám đốc CTCP G-Home chia sẻ thêm, ngay cả khi đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội được thực thi tối đa, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn không thể đáp ứng đủ nhu cầu. Trong khi đó, quá trình triển khai, xây dựng đến mở bán dự án NƠXH vẫn còn nhiều vướng mắc, từ cơ chế pháp luật đến quy định và điều kiện mua cũng như các trường hợp được thụ hưởng chính sách. 

Ông Nam kiến nghị, chính sách về nhà ở cần hướng đến mọi tầng lớp trong xã hội. Quy định đối tượng được thụ hưởng chính sách về NƠXH cần thay đổi phù hợp hơn, nhà ở xã hội không phải là bán cho người giàu nhưng cần hướng đến cả những đối tượng có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế, có tích lũy, nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện có giá bán ở ngưỡng cao. 

Dưới góc độ chuyên gia, TS. Trần Xuân Lượng, đánh giá rất cao định hướng nghiên cứu và công bố các chỉ số BĐS, đặc biệt là Chỉ số giá của VARS. Vị chuyên gia này hy vọng, những thông tin dữ liệu của VARS sẽ tạo thêm cơ sở để điều tiết nguồn cung, tính thuế đất, đề bù giải phóng mặt bằng, hạn chế tranh chấp đất đai,...

Nhu cầu ở thực hiện đang rất cao và chắc chắn sẽ tăng cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa,...  Đặc biệt là ở các tỉnh thành có kinh tế phát triển đa dạng như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. Tuy nhiên, chưa có tổ chức nào công bố chính thức các báo cáo đánh giá về tình hình phát nhà ở các khu vực này. Trước tình hình đó, dự kiến tại Diễn đàn BĐS được tổ chức vào cuối năm 2023, VARS sẽ công bố các chỉ số BĐS, là cơ sở để các nhà phát triển dự án tham chiếu để khi dự án hình  thành có thể đáp ứng được từ 60-70% nhu cầu thực tế, đảm bảo các yêu cầu để thu hút sự tham gia của các định chế tài chính, các đối tác nước ngoài.

Ông Trần Văn Bình, Tổng Thư ký kiêm Phó Chủ tịch VARS chia sẻ, cùng với các nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, thì “niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư” chính là “chốt chặn cuối cùng” cần giải tỏa để thị trường BĐS thực sự trở về “trạng thái bình thường. Thị trường BĐS quý 4/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Bức tranh toàn cảnh thị trường chắc chắn sẽ có thêm nhiều điểm sáng mới. Đặc biệt là những khu vực đang còn nhiều dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư, mặt bằng giá chưa cao.

Hồng Quang

Nguồn: https://thuongtruong.com.vn/news/chua-du-luc-vuot-doc-nhung-thi-truong-bds-da-thoat-khoi-nguy-co-mat-phanh-110790.html