Tuy nhiên, theo lý giải của các chuyên gia thì việc thế chấp các dự án bất động sản (BĐS) tại ngân hàng là hoạt động bình thường, bởi hiện nay nguồn vốn tín dụng phát triển dự án BĐS ở Việt Nam phần lớn là từ các tổ chức tín dụng.
Trong một cuộc chia sẻ, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia trong lĩnh vực tài chính ngân hàng đã từng đưa ra con số: Có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản.
Dự án thế chấp ngân hàng dấy lên nhiều lo lắng cho người dân
Theo quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư khi đầu tư dự án BĐS phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.
Nguồn vốn còn lại, chủ dự án có thể huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác, trong đó có vay vốn từ ngân hàng.Những quy định này đều được ghi trong giấy chứng nhận đầu tư ở các dự án.
Như vậy, có thể thấy các ngân hàng tài trợ vốn cho dự án BĐS là hoạt động kinh doanh bình thường.
Chia sẻ với báo chí, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn chuyển nhượng dự án BĐS, cho rằng hoạt động thế chấp dự án BĐS ở các tổ chức tín dụng là bình thường, kể cả các dự án được mua lại.
Theo đó, để đầu tư một dự án BĐS, thông thường chủ dự án dùng phần vốn chủ sở hữu của mình để thực hiện các khâu chuẩn bị thủ tục đầu tư (pháp lý), giải phóng mặt bằng (Hà Nội), mua đất (TP.HCM)…cho tới khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đầu tư, quyết định giao đất thì giai đoạn này thường các chủ dự án sẽ đem dự án “cầm cố” ngân hàng hoặc huy động những nguồn vốn hợp pháp khác để triển khai đầu tư xây dựng.
“Tuy nhiên, điều cần lưu ý ở đây đó là nguồn vốn ngân hàng cho vay được định giá vào khoảng 70% giá trị lô đất. Ví dụ,lô đất có giá thị trường khoảng 200 tỷ, thì thường định giá chỉ ở mức 140 tỷ, và ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% của 140 tỷ tức là 98 tỷ. Đồng thời, nguồn vốn này phải được các tổ chức tín dụng kiểm soát, dùng vào đúng mục đích phát triển dự án", ông Cần nói.
Khi dự án được xây dựng, và sản phẩm đủ điều kiện bán ra thị trường, thì những người mua nhà hình thành trong tương lai (các căn hộ đang xây dựng ở dự án-PV) có nhu cầu vay vốn để trả cho chủ đầu tư có thể vay ngân hàng.
Có thể hiểu, về bản chất, đây là hình thức nhằm chia nhỏ rủi ro trong một dự án BĐS.
Nếu dự án được phát triển thành công, thì chủ đầu tư sẽ có lãi, và ngân hàng cũng có thể thu được lãi từ việc tài trợ vốn cho dự án.
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, phải nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để cơ quan này xác nhận đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn.
Trước khi bán căn hộ, chủ đầu tư cũng phải làm thủ tục giải chấp căn hộ đó tại ngân hàng và phải có ngân hàng bảo lãnh.
Do vậy, quy định pháp luật hiện rất chặt chẽ trong việc dự án cầm cố ngân hàng.
Như vậy, có thể hiểu rằng việc thế chấp dự án BĐS tại các tổ chức tín dụng là hoạt động kinh doanh một cách bình thường, và đã được quy định khá chặt chẽ tại luật liên quan kinh doanh BĐS cũng như luật tổ chức tín dụng.
Tuy nhiên, có thể hiểu sự lo lắng của người dân là không thừa khi có một số trường hợp, chủ dự án đã lợi dụng kẽ hở của pháp luật, cố tình sử dụng vốn sai mục đích, đầu tư dàn trải không hiệu quả…dẫn đến nguy cơ phá sản, gây rủi ro cho người dân.
.jpg)
.jpg)
