Khó trăm bề “gỡ” từ đâu?
Dù đã được lên kế hoạch và có chủ trương xây dựng tự lâu, việc xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thời gian qua được vẫngặp rất nhiều khó khăn. Có nhiều nguyên nhân được đơn vị quản lý Nhà nước trực tiếp đưa ra, nhưng nhiều nhất chính là do quá trình thu thập thông tin và mã hoá thông tin cần có nhiều thời gian. Mặt khác, lượng thông tin của các đơn vị, tổ chức có liên quan nhiều lại chưa đồng bộ (lưu trữ và quản lý dưới nhiều hình thức khác nhau). Việc bố trí cán bộ có trình độ phù hợp tại các tổ chức, đơn vị liên quan cũng gặp khó khăn do đòi hỏi cán bộ quản lý phải có nghiệp vụ và kỹ thuật về bảo mật, khôi phục hệ thống và khai thác các dịch vụ, nội dung dữ liệu để đảm bảo an toàn hệ thống (gồm bảo mật cơ sở dữ liệu, bảo mật hệ thống và bảo mật ứng dụng).
Ông Nguyễn Mạnh Hà -Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam
Ở góc nhìn của một đơn vị thực hiện nhiệm vụ tập hợp, phân tích và đưa ra báo cáo hàng quý cho thị trường, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay:"Thị trường đang rất cần một hệ thống thông tín chính thống từ cơ quan nhà nước. Bộ Xây đựng đã giao trung tâm thông tin của Bộ xây dựng cơ sở dữ liệu. Các địa phương cũng đang xây dựng, trên cơ sở nguyên tắc công khai thông tin nhưng mất phí. Bộ cũng có kế hoạch tổ chức tập huấn để triển khai phần mềm dữ liệu trên toàn quốc, ở quy mô lớn. Tuy nhiên, đến nay chưa hình thành được.
Trên cơ sở nhu cầu của người dân, doanh nghiệp, môi giới cần thông tin thị trường bất động sản, Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng đã xây dựng, tập hợp các báo cáo thường xuyên về thị trường và đương nhiên các thông tin có sự khai thác với các đơn vị khác nhau nên thông tin thị trường chỉ mang tính tham khảo. Bởi nhu cầu của người tìm kiếm như thế nào sẽ quyết định khai thác thông tin theo hướng đó. Do đó, vẫn cần sự phối hợp của Bộ Xây dựng, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam để xây dựng nguồn thông tin chính thống cung cấp cho thị trường, giúp thị trường minh bạch hơn”.
Còn theo chuyên gia bất động sản Huỳnh Anh Dũng, Giảng viên cao cấp Hội đồng chuyên gia bất động sản Mỹ phân tích, thông tin thị trường bất động sản nếu không minh bạch sẽ dẫn đến nhiều hệ quả. Trong đó, nhà nước sẽ không có đủ thông tin để có những hoạch định chính sách phát triển gia cư hay quy hoạch chính xác hoặc thất thu thuế; nhà đầu tư sẽ không nắm được thông số thị trường để có những chiến lược phát triển phù hợp; người dân sẽ bị “loạn” thông tin vì muốn biết diễn biến giá cả, số lượng sản phẩm đang được mở bán hay diễn biến của thị trường ra sao? Hầu hết thông tin thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện đang bị dẫn dắt bởi các công ty tư vấn nước ngoài hay thông tin… quảng cáo là chính.
Theo kinh nghiệm nhiều năm nghiên cứu về thị trường Việt Nam cũng như Mỹ, ông Huỳnh Anh Dũng cho hay, tại Mỹ, việc quản lý thông tin và thống kê thị trường xác đến từng centimet. Người dân dễ dàng tra cứu thông tin thị trường bất động sản từ Bộ gia cư Mỹ (US Housing Ministry) hay Hiệp hội những nhà môi giới bất động sản Mỹ (NAR). Bộ Gia cư chính quyền tiểu bang phải có nhiệm vụ cung cấp thông tin giao dịch hàng tháng về một đầu mối cho Bộ Gia cư liên bang. Bộ Gia cư hay NAR có nhiệm vụ cập nhật thông tin liên tục hàng ngày hoặc hằng tuần qua các kênh truyền thông đại chúng… Nhà đang hình thành trong tương lai không thể được xem là sản phẩm hoàn thiện để đưa vào thống kê (tránh việc chủ đầu tư phá sản, xây dựng dang dở giữa chừng…), chỉ cung cấp theo dạng thông tin, mức độ phát triển của thị trường. Giao dịch qua sàn có giấy phép hoạt động sẽ giúp ích rất nhiều cho việc thống kê chính xác. Số lượng giao dịch thành công hàng tháng của mỗi sàn, các cơ quan như thuế vụ, ngân hàng đều nắm rất rõ nhằm tránh tình trạng rửa tiền hoặc dễ dàng kiểm chứng nguồn tiền được giao dịch…
Ông Huỳnh Anh Dũng cho rằng: “Mỗi quốc gia sẽ có những chính sách và thể chế khác nhau, nên việc thống kê và cung cấp thông tin cho thị trường cũng có sự khác biệt. Tất nhiên, việc xây dựng hay quản lý bộ dữ liệu thông tin cho thị trường rất khó, nhưng khó không có nghĩa là không làm được nếu chúng ta có quyết tâm. Chúng ta có thể triển khai, ứng dụng cách quản lý, giao dịch và minh bạch hóa thông tin của các quốc gia như Mỹ. Đặc biệt, để quản lý thông tin chính xác thì điều quan trọng nhất là tất cả các giao dịch, mua bán sang nhượng phải đưa về một đầu mối, chứ không như hiện nay: Sở Tài nguyên và Môi trường thì cấp sổ hồng hoặc sổ đỏ, còn Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thì quản lý con số…”.
Còn ở góc nhìn của chuyên gia ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: “Bộ Xây dựng, các Viện nghiên cứu thị trường bất động sản và các Hiệp hội bất động sản nên xây dựng một data bank (ngân hàng dữ liệu) bao gồm những dữ liệu liên quan đến hàng tồn kho của tất cả các loại hình bất động sản, thời gian hàng tồn kho ứ đọng, số liệu các dự án nhà khởi công (housing starts), giá cả biến động trên thị trường của từng khu vực và từng loại bất động sản. Những dữ liệu này sẽ giúp tất cả các thành phần liên quan đến thị trường bất động sản bao gồm các cơ quan quản lý, các nhà kinh doanh bất động sản, môi giới và các doanh nghiệp cũng như người dân mua bất động sản có những thông tin cần thiết để thẩm định tình hình thị trường bất động sản và quyết định mua bất động sản”
Chúng ta có thể triển khai, ứng dụng cách quản lý, giao dịch và minh bạch hóa thông tin của các quốc gia như Mỹ.
Thông tin từ công ty công nghệ có là lựa chọn?
Thời gian qua, tại nhiều thị trường bất động sản lớn của thế giới như Mỹ, châu Âu, Nhật Bản,… internet đã định hình lại cách doanh nghiệp đưa sản phẩm đến với người mua. Theo đó, thuật ngữ “proptech” cũng ra đời nhằm chỉ các công nghệ trong ngành bất động sản trên 3 mảng chính: thông tin bất động sản, giao dịch bất động sản và quản lý bất động sản.
Tại Việt Nam, “proptech” cũng là xu hướng mới giúp doanh nghiệp bất động sản thay đổi và thích nghi với thế hệ khách hàng mới trên internet, nhằm hỗ trợ tiếp thị sản phẩm bất động sản đến được với đúng đối tượng khách hàng tiềm năng. Theo đó, một công ty môi giới tích hợp công nghệ, sẽ có đội ngũ kỹ sư phần mềm đảm bảo các công việc liên quan đến công nghệ, đặc biệt với thuật toán phân tích khách hàng. Họ có thể phân loại đâu là chủ nhà đăng tin và đâu là môi giới bất động sản; ai là người có nhu cầu tìm nhà thực sự và nhu cầu của họ thế nào…
Bên cạnh đó, sự xuất hiện của Big Data và AI giúp hình thành rất nhiều trung tâm lưu trữ các giao dịch bất động sản. Thông qua nguồn dữ liệu lưu trữ ở các website rao vặt, các đơn vị nghiên cứu, giám sát thị trường cũng như từ đơn vị tư vấn, môi giới và ngân hàng, thông qua các phần mềm được lập trình để lọc và xử lý dữ liệu chính xác hơn về khách hàng, nhu cầu thị trường, quảng cáo tiếp cận người mua…
Bước phát triển này giúp người mua nhà tiết kiệm tối đa thời gian và chi phí để có được thông tin về sản phẩm, còn người bán tiếp cận đầy đủ thông tin về giá bất động sản đang giao dịch ở thời điểm hiện tại trong cùng khu vực để dễ dàng quyết định bán với giá nào là hợp lý nhất…
Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, hiện nay Blockchain là công nghệ đặt nền móng mới cho ngành bất động sản. Nếu công nghệ này được áp dụng cho mục đích đăng ký đất đai thì có thể sẽ đem lại một vài lợi ích nhất định. Quy trình xử lý hợp đồng tự động đồng nghĩa với việc cắt giảm chi phí. Khả năng bảo mật tăng lên, ví dụ như các hồ sơ danh tính sẽ được chống trộm cắp. Và thời gian giao dịch giảm xuống vì giao dịch đó có thể là một giao dịch kĩ thuật số hoàn toàn.
Nếu công nghệ này có thể tăng tính thanh khoản và giảm các chi phí thì sẽ có thể loại bỏ được một số rào cản đáng kể cho nhà đầu tư. Nếu có thể hợp nhất tài sản bất động sản trực tiếp hoặc nếu dòng thu nhập có nguồn gốc từ tài sản bất động sản trực tiếp được tách ra, công nghệ Blockchain cũng sẽ làm giảm những điểm nghẽn của đầu tư bất động sản giúp việc đầu tư được thanh khoản, minh bạch và có thể giao dịch ngay lập tức.
Ông Griffiths cũng rất lạc quan về việc ứng dụng Blockchain, đặc biệt là ở Việt Nam. “Đến nay, Việt Nam vẫn đang đón nhận công nghệ mới này khá chậm rãi, thế nhưngđiều đó sẽ sớm thay đổi. Chúng ta đang sở hữu nguồn dân số trẻ, năng động, bản lĩnh và có một nền văn hóa khởi nghiệp lớn. Tôi cho rằng chúng ta đang ở trong một vị thế tuyệt vời để tận dụng thời kì công nghệ số mới này, trong đó có ứng dụng cho thị trường bất động sản”.
An Vũ
