Bất động sản nghỉ dưỡng: Trầm lắng ở bề nổi, sôi động cuộc đua ngầm

Nguồn cung nhích tăng, tâm lý thị trường cải thiện

Theo số liệu vừa được DKRA Group công bố, trong quý III/2025, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng có sự cải thiện ở loại hình biệt thự và nhà phố/shophouse dù con số vẫn còn khá khiêm tốn, chưa có dấu hiệu phục hồi bứt phá trong ngắn hạn.

Cụ thể, dòng sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 18% so với cùng kỳ nhưng vẫn duy trì ở mức thấp, đến từ các khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), Hội An, Đà Nẵng. Nếu như khu vực miền Trung tiếp tục dẫn dắt nguồn cung cả nước khi chiếm tới 43% số căn mở bán mới thì miền Bắc lại là điểm sáng về lượng tiêu thụ khi đóng góp hơn 52% tổng lượng giao dịch toàn thị trường. Trong khi đó, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn duy trì xu hướng đi ngang. 

Đối với loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tăng 31% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ. Giỏ hàng từ dự án mới cũng ghi nhận sự cải thiện với mức tăng gấp 2,7 lần cùng kỳ. Tương tự biệt thự, giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với giai đoạn trước.

Với dòng sản phẩm condotel, nguồn cung sơ cấp tiếp tục đi xuống với mức giảm khoảng 4% so với cùng kỳ, tập trung ở các khu vực Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Thuận (cũ), Khánh Hòa. Sức cầu thị trường có sự cải thiện nhưng không đáng kể. Khu vực miền Trung chiếm đa số với 56% tổng nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng của cả nước.

Trong khi đó, miền Nam lại dẫn đầu về thanh khoản (chiếm 96%) nhờ lượng giao dịch từ các dự án mới mở bán trong quý. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận tăng trung bình 8 - 10% so với cùng kỳ năm 2024. 

Ở tất cả các loại hình, những chính sách hỗ trợ dòng tiền như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất hoặc cam kết/chia sẻ lợi nhuận tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu thị trường. Chẳng hạn, khách hàng chỉ cần thanh toán từ 10 - 15% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng mua bán, ngân hàng hỗ trợ cho vay lên tới 70% giá trị, ân hạn nợ gốc và miễn lãi 18 - 36 tháng, thanh toán sớm chiết khấu đến 21,5%, cam kết thu nhập cho thuê 6%/năm...

Mặc dù vậy, bức tranh chung vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức. Thanh khoản và niềm tin của nhà đầu tư tiếp tục là trở ngại lớn khiến phân khúc này khó có thể phục hồi trong ngắn hạn.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, dự báo nguồn cung condotel tăng nhẹ so với quý III/2025, dao động trong khoảng 700 - 800 căn đưa ra thị trường, tập trung chủ yếu ở TP.HCM. Bên cạnh đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự kiến tăng nhẹ so với quý trước. 

Ông cho rằng, việc Chính phủ đã và đang quyết tâm đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn sẽ tạo ra một cú hích lớn, thúc đẩy nhu cầu về các cơ sở lưu trú và dịch vụ nghỉ dưỡng tăng cao. Đây chính là cơ hội "vàng" để phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi và chuyển mình. 

Các chủ đầu tư "tăng tốc"

Mặc dù thị trường có phần trầm lắng song các "ông lớn" bất động sản nghỉ dưỡng lại đang âm thầm chuẩn bị những bước đi đột phá mang tính chiến lược dài hạn.

Đơn cử, Sun Group, từ một tên tuổi lớn vốn gắn liền với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô, mới đây đã bất ngờ mở rộng phát triển sang lĩnh vực hàng không với sự ra đời của Sun Phu Quoc Airways. Tại một sự kiện gần đây, ông Daniel Trinh, Giám đốc phát triển kinh doanh Sun Group tiết lộ, doanh nghiệp đặt mục tiêu sở hữu đội bay với 100 máy bay từ nay đến năm 2035.

Không chỉ dừng lại ở việc lập hãng hàng không, Sun Group còn đang hợp tác với một nhà khai thác sân bay hàng đầu thế giới từ Singapore để nâng cấp Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc thành một trung tâm trung chuyển, sẵn sàng phục vụ Hội nghị thượng đỉnh APEC 2027.

Việc lấn sân sang lĩnh vực hàng không của Sun Group với mục tiêu tăng lưu lượng du khách đến Phú Quốc, đặc biệt là khách nước ngoài, mở rộng dư địa khai thác cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng mà tập đoàn này đang phát triển tại đảo ngọc.

Bên cạnh đó, Vingroup cũng đang cấp tập triển khai những dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn. Cụ thể, hồi tháng 6/2025, Công ty CP Vinpearl đã khởi công Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân, tọa lạc dưới chân đèo Hải Vân (Đà Nẵng) với quy mô 512ha và tổng vốn đầu tư gần 44.000 tỷ đồng. Trước đó, Vingroup đã khởi công đại dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ rộng tới 2.870ha với mục tiêu thay đổi mạnh mẽ bức tranh du lịch của khu vực, có khả năng đón 8 - 9 triệu lượt khách du lịch mỗi năm.

Không nằm ngoài dòng chảy, hồi tháng 8/2025, KDI Holdings đã công bố ra thị trường phân khu La Tiên Villa với 668 căn biệt thự, nằm trong dự án Libera Nha Trang quy mô 44ha. Việc ra mắt phân khu mới diễn ra sau khi chủ đầu tư đã hoàn thiện và bàn giao giai đoạn 1, bao gồm biệt thự siêu sang Gran Meliá và khu nhà phố thương mại từ năm 2022.

Cùng tháng 8, thị trường còn ghi nhận thêm dự án Khu nghỉ dưỡng Phú Ninh khởi công, do Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Ninh làm chủ đầu tư. Khu nghỉ dưỡng này rộng hơn 20.000m2, cung cấp 250 phòng khách sạn 5 sao quốc tế, 8 căn biệt thự cao cấp cùng khu trung tâm hội nghị quy mô lớn, bổ sung đáng kể nguồn cung lưu trú cho khu vực Quảng Nam (cũ).

Đến tháng 9, Flamingo Holdings cũng gia nhập cuộc đua khi ra mắt Flamingo Maison 108 Ho Nui Coc với 108 căn biệt thự. Đây là một phần của đại dự án World Islands quy mô 250ha tại Hồ Núi Cốc, Thái Nguyên. Dự án được quy hoạch thành lõi du lịch đa chức năng, bao gồm an trú, nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khoẻ, giải trí, thể thao, MICE và thương mại. Như vậy, bức tranh chung tương đối đa dạng khi các doanh nghiệp không chỉ đầu tư vào khu vực biển mà còn mở rộng sang phân khúc nghỉ dưỡng núi, hồ.

Cũng trong tháng 9, dự án Khu du lịch sinh thái biển Xuân Hội, tổng mức đầu tư gần 4.000 tỷ đồng chính thức được khởi công. Được quy hoạch thành tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng quy mô, dự án được kỳ vọng đưa Hà Tĩnh trở thành trung tâm du lịch biển mới của khu vực.

Mới đây nhất, vào đầu tháng 10, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Phan Thiết được tiếp sức với phân khu Condotel thuộc dự án Costamigo. Tổng thể dự án có quy mô 12,5ha, cung cấp 96 biệt thự nghỉ dưỡng, 600 căn hộ condotel và 30 căn shoptel.

Những dự án liên tục được triển khai cho thấy, dù thanh khoản còn khó khăn, các chủ đầu tư lớn vẫn tin tưởng và sẵn sàng đổ vốn vào các dự án tiềm năng, tạo tiền đề cho sự bứt phá của thị trường trong tương lai.

Kỳ vọng bất động sản nghỉ dưỡng hòa nhịp tăng trưởng

Để phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng không còn "lầm lũi" mà thực sự hòa nhịp cùng đà tăng trưởng chung của thị trường bất động sản, giới chuyên gia nhận định cần một "cú hích" đồng bộ từ nhiều yếu tố. Đầu tiên, quan trọng nhất là sự thay đổi trong tư duy quản lý: Các sản phẩm nghỉ dưỡng phải được nhìn nhận là một thành phần thiết yếu, có vai trò chiến lược trong ngành kinh tế mũi nhọn là du lịch. Khi đó, Nhà nước mới có thể xây dựng một quy hoạch phát triển dài hạn, vững chắc cho toàn phân khúc.

Song song với định hướng vĩ mô, vấn đề pháp lý và quyền sở hữu cho nhà đầu tư, vốn là "nút thắt" lớn gây mất niềm tin thời gian qua cần được quan tâm xem xét và giải quyết dứt điểm. Việc minh bạch hóa cơ chế sở hữu sẽ là chìa khóa để khôi phục niềm tin thị trường.

Thực tế, thị trường đang rất cần những cơ chế mới, mang tính đột phá để thúc đẩy phân khúc này sớm vào "sóng tăng trưởng". Các chuyên gia nhấn mạnh, việc tháo gỡ triệt để các vướng mắc hiện tại không chỉ dừng lại ở việc hỗ trợ doanh nghiệp, mà còn mang ý nghĩa kinh tế sâu rộng. Nó sẽ giải phóng hàng trăm nghìn tỷ đồng vốn đang bị ứ đọng tại các dự án, tránh làm gián đoạn kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp, từ đó kích thích mạnh mẽ sự phát triển kinh tế, tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư và tất yếu là tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Đây là một vòng tròn lợi ích mà cơ quan quản lý cần ưu tiên kiến tạo.

Theo nhận định từ ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, các vùng đất có tiềm năng du lịch lớn như Phan Thiết, Khánh Hòa, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc... đã bắt đầu ghi nhận sự tái khởi động của một số chủ đầu tư lớn, với động thái "hâm nóng" lại những dự án nghỉ dưỡng từng bị "đóng băng". 

Song song, nhiều dự án nghỉ dưỡng mới cũng được khởi công tại các thị trường tiềm năng. Động lực lớn nhất để củng cố niềm tin và thúc đẩy sự trở lại của nhà đầu tư chính là việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công vào các công trình hạ tầng trọng điểm như cao tốc, sân bay. Điều này không chỉ gia tăng kết nối vùng mà còn tạo điều kiện thuận lợi, gia tăng sức hút của các dự án nghỉ dưỡng trong mắt nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Thắng cho rằng, triển vọng hồi phục dài hạn của thị trường sẽ diễn ra theo xu hướng cầm chừng, thận trọng. Lý do là bởi thị trường đang bị ghì lại bởi những rào cản mang tính cấu trúc và yếu tố then chốt chi phối trực tiếp suốt thời gian qua: Vướng mắc pháp lý, hiệu quả khai thác vận hành và tâm lý thị trường.

Trước hết, vấn đề pháp lý vẫn là rào cản lớn nhất, đẩy thị trường vào trạng thái "chờ đợi". Mặc dù Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) đã bước đầu đề cập đến việc bán và huy động vốn cho các sản phẩm condotel hình thành trong tương lai, nhưng khung pháp lý liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho loại hình này vẫn còn bỏ ngỏ. Sự thiếu rõ ràng này khiến cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư đều khó đưa ra quyết định dứt khoát.

Bên cạnh đó, hiệu quả khai thác và niềm tin thị trường cũng là trở ngại lớn. Sau giai đoạn "sốt nóng" và những cú sốc mất niềm tin trong quá khứ, nhà đầu tư hiện nay đã trở nên thận trọng hơn bao giờ hết. Trong bối cảnh chi phí vốn cao, lãi suất chưa thật sự ổn định và tỷ suất sinh lời từ sản phẩm nghỉ dưỡng chưa đủ sức hấp dẫn, phần lớn nhà đầu tư cá nhân vẫn chọn đứng ngoài cuộc chơi. Điều này tạo ra vòng luẩn quẩn khi các doanh nghiệp phát triển dự án cũng gặp khó khăn trong việc huy động vốn trung - dài hạn hoặc thu hút dòng tiền từ thị trường thứ cấp. Có thể thấy, chừng nào bài toán pháp lý và niềm tin chưa được giải quyết triệt để, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ khó có thể bứt phá mạnh mẽ.