Đề xuất xây dựng “căn cước” cho thửa đất trong chiến dịch làm sạch dữ liệu

Ngày 16/9, TP. Hà Nội ban hành Kế hoạch triển khai thực hiện chiến dịch làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Nhiều địa phương khác cũng đang phát động chiến dịch 90 ngày làm giàu, làm sạch dữ liệu đất đai, theo yêu cầu của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Trong đó có khâu bổ sung mã định danh thửa đất, tích hợp với địa chỉ số quốc gia.

Định danh thửa đất, hiểu đơn giản chính là việc gắn cho mỗi thửa đất một "căn cước" duy nhất, tồn tại lâu dài và dễ dàng truy xuất. Đây được xem là bước đi quan trọng để khắc phục những hạn chế của hệ thống số hiệu thửa đất trước đây, đồng thời tạo nền tảng cho quản lý thống nhất và số hóa toàn diện lĩnh vực đất đai.

Để mã định danh thửa đất là nền tảng thống nhất quản lý

Để thấy rõ hơn vai trò của mã định danh thửa đất như một nền tảng quản lý thống nhất, cần nhìn lại cách thức đánh số thửa đất đã được áp dụng suốt nhiều năm qua. Tại Việt Nam, mã thửa đất lâu nay được quy định theo bản đồ địa chính. Thông tư 09/2007/TT-BTNMT hướng dẫn về lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, yêu cầu mã thửa đất gồm mã số đơn vị hành chính cấp xã, số thứ tự tờ bản đồ và số thứ tự thửa đất trong tờ bản đồ.

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, thay thế thông tư 09/2007, quy định số hiệu thửa đất được xác định theo hai thành tố: số tờ bản đồ - là số thứ tự của tờ bản đồ địa chính hoặc bản trích đo địa chính trong phạm vi từng đơn vị hành chính cấp xã; và số thửa đất - là số thứ tự của thửa đất trên mỗi tờ bản đồ hoặc bản trích đo địa chính có thửa đất đó.

Đến Thông tư 09/2024/TT-BTNMT quy định hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia, hệ độ cao quốc gia áp dụng cho dữ liệu không gian đất đai được thực hiện theo quy định Hệ quy chiếu và Hệ toạ độ quốc gia VN-2000; mã thửa đất được quy định là một dãy gồm 10 chữ số, trong đó hai chữ số đầu là mã tỉnh.

Chia sẻ với Reatimes, TS. Đồng Thị Bích Phương, Trưởng phòng Nghiên cứu Bản đồ và GIS (Viện Khoa học Đo đạc và Bản đồ) phân tích: Phương pháp xác định mã định danh hay là số hiệu thửa đất theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT là kết hợp giữa sử dụng hệ thống phân chia đơn vị hành chính và hệ thống phân mảnh bản đồ địa chính.

Tuy nhiên, nhược điểm là trong khi mã số đơn vị hành chính được thống nhất trên toàn quốc, thì hệ thống phân mảnh bản đồ địa chính lại mang tính địa phương, phụ thuộc vào các dự án đo đạc. Ngay cả số thứ tự thửa trong một mảnh bản đồ của cùng một khu vực cũng phụ thuộc vào tỷ lệ bản đồ.

Đến Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, tại Điều 13, quy định số hiệu thửa đất được xác định theo số tờ bản đồ và số thửa đất. Đây là một bước lùi so với Thông tư 09/2007, bởi nó càng làm gia tăng sự phụ thuộc vào mảnh bản đồ và tỷ lệ bản đồ, gây khó khăn cho mục tiêu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trên toàn quốc. Chính vì vậy, để thực hiện được mục tiêu số hóa và quản lý tập trung, việc xây dựng và triển khai hệ thống định danh thửa đất thống nhất là yêu cầu tiên quyết.

Từ ngày 1/8/2024, Thông tư 09/2024/TT-BTNMT có hiệu lực, quy định mã thửa đất là một dãy gồm 10 chữ số, trong đó hai chữ số đầu là mã tỉnh, tám chữ số sau có thể là ngẫu nhiên. 

Vừa qua, Cục Quản lý đất đai đã có văn bản số 2001/QLĐĐ-TKKKTTĐĐ gửi Sở Nông nghiệp và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hướng dẫn thực hiện chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, xây dựng mã định danh thửa đất. Theo hướng dẫn này, mã định danh thửa đất là chuỗi gồm 12 ký tự được mã hóa theo vị trí địa lý trong hệ tọa độ địa lý quốc tế WGS84 của thửa đất.

"Thông tư 09/2024 mới chỉ đề cập đến "mã thửa đất" chứ chưa đề cập đến "mã định danh". Trong khi đó, hướng dẫn gần đây của Cục Quản lý đất đai lại nhắc đến "mã định danh" 12 ký tự dựa trên thuật toán GeoHash. Như vậy đang có một khoảng trống pháp lý mà tới đây, có lẽ Cục Quản lý đất đai cũng sẽ có văn bản hướng dẫn cụ thể", TS. Đồng Thị Bích Phương nhìn nhận.

Ngoài ra, vấn đề không chỉ dừng ở pháp lý mà còn ở tính tiện dụng. Chuyên gia Viện Khoa học Đo đạc và Bản đồ đề xuất xây dựng mã định danh 12 chữ số gắn với tọa độ tâm thửa đất ở dạng kinh vĩ độ thập phân, theo hệ quy chiếu quốc tế WGS84.

Ưu điểm của phương án này là mỗi thửa đất chỉ có một mã duy nhất trên toàn quốc, không phụ thuộc địa giới hành chính hay mảnh bản đồ. Khi cần, người dân, cán bộ quản lý tại địa phương, hay kể cả những người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đều có thể sử dụng thiết bị GPS hoặc điện thoại thông minh để xác định ngay vị trí thửa đất.

"Cũng giống như căn cước công dân, nhìn vào mã là có thể biết được một số thông tin cơ bản. ID đất đai cũng vậy, cho phép truy xuất nhanh chóng, thuận tiện cho cả mục đích quản lý và sử dụng", theo TS. Phương.

TS. Đồng Thị Bích Phương, Trưởng phòng Nghiên cứu Bản đồ và GIS (Viện Khoa học Đo đạc và Bản đồ)

Khi địa giới thay đổi, bản đồ đo vẽ lại hoặc tỷ lệ bản đồ khác, mã số sẽ biến động, gây khó khăn cho quản lý và truy xuất. Do đó, định danh theo tọa độ tâm thửa là một giải pháp xử lý vấn đề này.

Chuyên gia Viện Khoa học Đo đạc và Bản đồ cũng chỉ ra, nhiều nước trên thế giới đã xây dựng hệ thống định danh thống nhất. Hiệp hội Định giá quốc tế (IAAO) từ năm 2015 đã đưa tổng kết 4 phương pháp: Dựa trên ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo, dựa trên lưới ô vuông, dựa trên bản đồ địa chính và dựa trên tọa độ thửa đất.

Trong đó, xu hướng nổi bật là sử dụng tọa độ tâm thửa. Ấn Độ giai đoạn 2020 - 2022 đã triển khai mã ULPIN (Unique Land Parcel Identifier Number) gồm 14 ký tự, dựa trên tọa độ địa lý tâm thửa với độ chính xác tới sáu chữ số thập phân.

Từ so sánh này, có thể thấy hạn chế của Việt Nam, đó là số hiệu thửa đất hiện vẫn phụ thuộc vào mảnh bản đồ và đơn vị hành chính. Khi địa giới thay đổi, bản đồ đo vẽ lại hoặc tỷ lệ bản đồ khác, mã số sẽ biến động, gây khó khăn cho quản lý và truy xuất. Do đó, định danh theo tọa độ tâm thửa là một giải pháp xử lý vấn đề này.

"Phương pháp này đáp ứng được các yêu cầu cốt lõi: Mỗi thửa đất có một ID duy nhất, không trùng lặp, sử dụng thống nhất trong toàn quốc; độc lập với hệ thống phân chia đơn vị hành chính, không bị ảnh hưởng bởi các quyết định tách nhập đơn vị hành chính, kể cả cấp tỉnh, huyện và xã; độc lập với hệ thống bản đồ để không bị ảnh hưởng khi đo đạc lại, thay đổi tỷ lệ, thay đổi hệ thống phân mảnh bản đồ; không bị ảnh hưởng khi thay đổi hệ quy chiếu và thuận tiện trong khởi tạo, sử dụng", TS. Đồng Thị Bích Phương nêu.

Về kỹ thuật, chuyên gia cho rằng, có hai phương án được cân nhắc: Sử dụng tọa độ VN2000 hoặc WGS84. VN2000 thuận lợi cho công tác đo đạc và lập bản đồ, song với người dân trình độ phổ thông, việc truy xuất gặp nhiều trở ngại. Trong khi đó, WGS84 thuận tiện hơn hẳn nhờ tương thích trực tiếp với thiết bị GPS và các dịch vụ bản đồ phổ biến như Google Maps, Apple Maps, OpenStreetMap, ArcGIS Online.

Thử nghiệm với dữ liệu địa chính Hà Nội cho thấy, gắn mã định danh dựa trên WGS84 giúp người dân dễ dàng xác định vị trí thửa đất qua nền ảnh vệ tinh. Chẳng hạn, thửa đất trụ sở UBND TP. Hà Nội có mã định danh 210502838543. Điều này không chỉ hữu ích cho quản lý nhà nước mà còn góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản, nơi thông tin chính thống vẫn còn hạn chế.

Bên cạnh lợi ích, cũng cần tính đến thách thức. Chuyển đổi toạ độ địa lý từ VN2000 sang WGS84 có thể xuất hiện sai số.

"Sai số tuy không lớn nhưng có thể gây ra hiện tượng tâm thửa nằm ngoài ranh giới thửa, đặc biệt là tại các khu vực đô thị, nơi tập trung các thửa đất có diện tích nhỏ. Ngoài ra, khi hai hoặc ba tỉnh sáp nhập lại, mỗi tỉnh trước đó đều có hệ thống bản đồ riêng, thông thường là sử dụng các kinh tuyến trục khác nhau, thực tế là các phép chiếu khác nhau.

Chẳng hạn, TP.HCM đã mở rộng trên cơ sở sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, thì kinh tuyến trục của bản đồ địa chính buộc phải thay đổi. Trên hệ thống chung mới của TP.HCM, diện tích thửa đất sẽ thay đổi, dẫn tới sự chênh lệch giữa diện tích ghi trên sổ đỏ, diện tích thực tế và diện tích trong cơ sở dữ liệu đất đai. Sai số này có thể nhỏ đối với từng thửa đất, nhưng nếu tính trên hàng triệu thửa đất thì vẫn là vấn đề cần được cân nhắc, tính toán", TS. Phương lưu ý.

Yêu cầu đặt ra để chiến dịch làm sạch dữ liệu đất đai triển khai thành công

Hiện chiến dịch 90 ngày làm sạch và đồng bộ dữ liệu đất đai toàn quốc được Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với Bộ Công an phát động đang được triển khai đồng bộ trên toàn quốc. Quy mô của chiến dịch được cho là chưa từng có tiền lệ: làm sạch gần 50 triệu thửa đất tại hơn 2.300 xã, phường.

TS. Đồng Thị Bích Phương đánh giá, việc định danh thửa đất gắn liền với niềm tin xã hội và sự minh bạch của thị trường bất động sản. Thực tế, nhiều người dân khi mua bán nhà đất vẫn lo ngại về tính pháp lý hoặc quy hoạch. Một hệ thống dữ liệu chuẩn hóa, minh bạch sẽ chấm dứt tình trạng mập mờ, tạo cơ sở để thị trường vận hành lành mạnh hơn.

"Thị trường kỳ vọng, với việc mỗi thửa đất có một mã duy nhất, mọi biến động được ghi nhận đầy đủ, lịch sử pháp lý minh bạch. Nhà nước có công cụ hoạch định chính sách và thu ngân sách minh bạch hơn. Doanh nghiệp tiếp cận đất đai thuận lợi, giảm rủi ro pháp lý. Người dân được bảo đảm quyền lợi thông qua dữ liệu số, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào giấy tờ", TS. Phương nói.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, định danh thửa đất chỉ là một cấu phần trong chiến dịch làm sạch dữ liệu đất đai. Chỉ có thể định danh thửa đất thành công khi chúng ta có cơ sở dữ liệu đất đai "đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất và dùng chung". Vì vậy, cần sự phối hợp đồng bộ giữa các bộ, ngành và địa phương trong chiến dịch làm sạch đất đai đang triển khai trên toàn quốc.

Ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, mục tiêu chính là xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai "đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất và dùng chung". Đây sẽ là nền tảng cho Chính phủ điện tử, công cụ giúp quản lý đất đai minh bạch, hiệu quả, đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ công và cải cách thủ tục hành chính.

"Một khi dữ liệu đã chuẩn hóa, nó không chỉ phục vụ quản lý mà còn bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp", ông Mai Văn Phấn nhấn mạnh.

Chiến dịch tập trung vào 4 nhóm nhiệm vụ: Hoàn thiện dữ liệu đã có, thu thập dữ liệu đối với những trường hợp đã cấp giấy chứng nhận nhưng chưa số hóa, đồng bộ dữ liệu từ địa phương lên Trung ương và vận hành - khai thác cơ sở dữ liệu. Tổng cộng có 21 nhiệm vụ cụ thể, trong đó Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì 5 nhiệm vụ, Bộ Công an 4 nhiệm vụ và các địa phương 12 nhiệm vụ. "Vai trò của địa phương là hết sức quan trọng trong quá trình hình thành tài nguyên số này", ông Mai Văn Phấn nhấn mạnh.

Song, đi kèm với đó là những thách thức không nhỏ. Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai chỉ ra 3 thách thức lớn: Ý chí và quyết tâm chính trị của địa phương, bộ ngành trong tổ chức triển khai; nguồn nhân lực phục vụ thực hiện 21 nhiệm vụ và sự tham gia của người sử dụng đất.

"Để khắc phục, Chính phủ đã huy động sự tham gia của các tập đoàn công nghệ lớn như Viettel và VNPT, kết hợp cùng các doanh nghiệp hạ tầng, kỹ thuật và phần mềm. Ngoài ra, khi thu thập dữ liệu, có trường hợp chủ đất vắng mặt, giấy chứng nhận đang thế chấp tại ngân hàng hoặc người dân chưa phối hợp. Với những trường hợp này, chúng tôi sẽ thu thập dữ liệu từ hồ sơ sẵn có tại cơ quan quản lý nhà nước, bổ sung để đảm bảo thông tin đúng, đủ, đồng bộ.

Quan trọng nhất là ý chí, quyết tâm chính trị của toàn thể người dân, chính quyền địa phương. Nếu không có quyết tâm thì mọi việc sẽ khó triển khai. Vì vậy, kế hoạch đã xác định rõ mục tiêu và yêu cầu các bộ, ngành, địa phương đồng hành thực hiện", ông Mai Văn Phấn chia sẻ./.