Hợp đồng huy động vốn vô hiệu, khách hàng “ngậm trái đắng”
Như đã đưa tin, dự án Khu đô thị Kosy Bắc Giang (phường Xương Giang, TP Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang) do Công ty Cổ phần Kosy (Kosy Group) làm CĐT. Dự án có tổng diện tích hơn 23 héc-ta, mật độ xây dựng 21%, bao gồm các hạng mục biệt thự, liền kề và chung cư cao tầng.
Tại thời điểm dự án đang thi công hạ tầng kỹ thuật ngổn ngang, thậm chí nhiều khu vực vẫn còn là đất trồng lúa người dân đang canh tác, nhưng nhân viên sàn môi giới bất động sản vẫn tư vấn bán hàng, nhận tiền đặt cọc và “lách luật” huy động vốn của khách hàng bằng hình thức ký Hợp đồng vay vốn với CĐT.
Vũ (áo đen) - Nhân viên sàn Midland "chém gió" dự án của CĐT Công ty Cổ phần Kosy "hot" nhất Bắc Giang. (Ảnh: Trần Tiến)
Ghi nhận tại dự án, nhân viên bán hàng tên Vũ (tự xưng nhân viên sàn giao dịch bất động sản Midland, thuộc Công ty CP Dịch vụ và Đầu tư Bất động sản Midland) liên tục mồi chài khách hàng.
“Bên em đóng tiền theo tiến độ. Nếu anh mua càng sớm thì giá càng rẻ. Anh mua bây giờ thì khi anh nhận sổ đỏ giá y như vậy. Bây giờ anh mua thì đặt cọc 20 triệu, sau đó 5-7 ngày sẽ ký Hợp đồng góp vốn với CĐT. CĐT vay vốn của anh để đầu tư lô đất, thì họ cam kết lô đất đấy là của anh. Đến Quý I/2019, anh sẽ có sổ đỏ”, Vũ “nổ” về dự án để chèo kéo khách hàng.
Liên quan đến hoạt động huy động vốn tại dự án Khu đô thị Kosy Bắc Giang, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP HCM) cho biết: “Việc huy động vốn của CĐT trong trường hợp trên là sai về hình thức (góp vốn nhận sản phẩm) và trái quy định tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP khi huy động vốn nhưng chưa có thông báo đủ điều kiện huy động vốn của Sở Xây dựng. Về mặt dân sự, các hợp đồng huy động vốn này hoàn toàn là vô hiệu nên khách hàng sẽ là người chịu mọi thiệt hại”.
CĐT Công ty Cổ phần Kosyhuy động vốn khi dự án đang xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngổn ngang. (Ảnh: Trần Tiến)
Có thể thấy, thời gian qua nhiều CĐT dự án thực hiện huy động vốn bằng cách ký các Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng vay vốn và Hợp đồng góp vốn với khách hàng. Cùng với đó, CĐT cũng cam kết sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lô đất ghi trong hợp đồng. Trong khi đấy, đã có không ít dự án trải qua nhiều năm nhưng vẫn chỉ “nằm trên giấy”.
Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Phượng tỏ ra quan ngại về việc, nhiều CĐT đang cố tình “phớt lờ” các quy định pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản. “Theo kinh nghiệm, nếu những dự án có vấn đề và có tình trạng trầm trọng thì người mua nên sớm thực hiện việc hủy hợp đồng để thu lại khoản tiền của mình. Cho dù dự án có khởi động lại nhưng không đúng pháp luật và có cơ chế đảm bảo quyền của khách thì việc đóng tiền càng rủi ro và thiệt hại nhiều hơn”, Luật sư Phượng khẳng định.
Công ty Cổ phần Kosy và sàn giao dịch tiếp tục bị xử phạt?
Theo tìm hiểu, trước đó ngày 31/5/2018, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang đã ban hành Quyết định 123/QĐ-XPHC, xử phạt hành chính Công ty Cổ phần Kosy (CĐT dự án Khu đô thị Kosy Bắc Giang) về hành vi thi công xây dựng không có giấy phép xây dựng, mức phạt 40 triệu đồng.
Đồng thời, Sở Xây dựng cũng ban hành Quyết định 218/QĐ-XPHC ngày 26/9/2018, mức phạt 35 triệu đồng đối với Công ty CP Dịch vụ và Đầu tư Bất động sản Midland, do doanh nghiệp kinh doanh môi giới bất động sản này không thực hiện chế độ báo cáo, cung cấp thông tin định kỳ về Sở.
Vũ cho biết: CĐT sẽ ký Văn bản cam kết sau khi vay vốn để đầu tư lô đất và trả bằng chính lô đất đó..(Ảnh: Trần Tiến)
Tuy nhiên, mặc dù đã bị các ngành chức năng tỉnh Bắc Giang xử phạt vi phạm, thế nhưng Công ty Cổ phần Kosy và sàn bất động sản Midland vẫn ngang nhiên “lách luật” huy động vốn, bất chấp việc hạ tầng kỹ thuật của dự án chưa hoàn thiện.
Dư luận đặt câu hỏi, phải chăng mức xử phạt trên của Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang là quá nhẹ, nên hai đơn vị này cố tình “làm ngơ”? Ngoài ra, có hay không việc chính quyền địa phương chưa làm tròn trách nhiệm và “buông lỏng” công tác quản lý trong lĩnh vực xây dựng trên địa bàn?
...Trong khi nhiều khu vực đất thuộc dự án vẫn chưa giải phóng mặt bằng và người dân đang canh tác. (Ảnh: Trần Tiến)
Theo quan điểm của Luật sư Phượng, việc huy động vốn (góp vốn nhận sản phẩm) nhưng chưa có thông báo đủ điều kiện huy động vốn của Sở Xây dựng, thì CĐT và sàn giao dịch bất động sản đều bị xử phạt vi phạm.
Cụ thể, đối với CĐT, Nghị định 139/2017/NĐ-CP nêu rõ: “Điều 57: Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản. “4.Phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với CĐT dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi sau đây: đ) Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết””.
Đối với sàn giao dịch, Nghị định 139/2017/NĐ-CP cũng quy định: “Điều 58: Vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản. “3.Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: a) Đưa lên sàn giao dịch bất động sản bất động sản không đảm bảo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định””.
Thật khó để nói rằng, một đơn vị hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản còn “non trẻ” chưa có kinh nghiệm, hay thiếu hiểu biết pháp luật nên mới để xảy ra hàng loạt vi phạm. Trái lại, trong quá trình xây dựng và phát triển thì doanh nghiệp đó càng phải thượng tôn pháp luật và cần tạo ra ấn tượng tốt với địa phương nơi đơn vị đó đầu tư. Vì thế, các nhà đầu tư cần ý thức được những vấn đề trên và tránh làm ăn theo kiểu “chộp giật”, vì cái lợi trước mắt mà bất chấp quy định pháp luật.
Đề nghị UBND tỉnh Bắc Giang và Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang vào cuộc xác minh và làm rõ những phản ánh trên.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin về diễn biến của vụ việc này...
Trần Tiến
