Đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản

Tại báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội mới đây, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này đang nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản: (1) tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng) hoặc (2) áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng. Việc này để phù hợp với thực tế thị trường, tối ưu số thuế thu nhập cá nhân nộp vào ngân sách nhà nước. 

Cụ thể, mỗi phương pháp áp dụng sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Trong đó, trường hợp tính thuế trên lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan. Hiện mức thuế suất được Bộ Tài chính đề xuất là 20%, để tương đồng với mức thuế thu nhập doanh nghiệp của tổ chức, doanh nghiệp nộp với chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp còn lại, không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, cách tính thuế trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân sẽ được áp dụng, với mức thuế suất dự kiến 2%.

Liệu việc lựa chọn giữa hai phương pháp này, đặc biệt là hướng tiếp cận đánh thuế trên lợi nhuận, có thực sự là "chìa khóa" để thị trường vận hành thực chất hơn, hạn chế đầu cơ và minh bạch hóa dòng tiền? Để làm rõ hơn những cơ sở, lợi ích và thách thức của đề xuất này, PV đã có cuộc trao đổi với hai chuyên gia pháp lý: Luật sư Lê Cao, Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN và Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản.

PV: Bộ Tài chính đang nghiên cứu phương án tính thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản thay vì 2% trên tổng giá giao dịch như hiện nay. Theo luật sư, động lực và mục tiêu lớn nhất của đề xuất này là gì?

LS. Lê Cao: Trên thực tế, thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa thực sự được kiểm soát một cách có hệ thống về các giao dịch, dẫn đến vẫn tồn tại tình trạng như đầu cơ, thổi giá... Bởi vậy việc có công cụ thuế để thêm giải pháp kiểm soát, ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ, giảm thiểu nguy cơ ảo hóa thị trường cũng là một giải pháp cần tính đến.

Đánh thuế trên lợi nhuận thực tế và thời gian nắm giữ là xu thế để giải quyết bài toán nguồn tài chính bị tích tụ trong bất động sản mà không thực sự đưa bất động sản vào sử dụng trên thực tế. Có nghĩa là, nếu một người không mua bất động sản để sở hữu và sử dụng, mà chỉ để buôn bán sang tay kiếm lời thì sẽ chịu mức thuế cao hơn. Cách tiếp cận này sẽ thúc đẩy thị trường chuyển sang hướng bất động sản hữu dụng, thực sự tạo ra giá trị cho cuộc sống chứ không phải chỉ là đối tượng ảo để tìm kiếm lợi nhuận.

Trong bối cảnh Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đang siết chặt các hoạt động phân lô bán nền, thì việc kết hợp với các chính sách thuế để hướng thị trường vận hành thực chất, bền vững là điều cần thiết. 

LS. Phạm Thanh Tuấn: Phương án đánh thuế 20% trên lợi nhuận thực tế hoặc 2% trên tổng giá trị giao dịch bất động sản hiện nay thực ra không phải là một ý tưởng mới. Trước đây, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã từng áp dụng một cơ chế tương tự, khi quy định mức thuế suất là 25% trên phần thu nhập tính được từ việc chuyển nhượng bất động sản, tức là lấy giá bán trừ đi giá vốn và các chi phí liên quan có chứng từ chứng minh. Trường hợp người bán không cung cấp được đầy đủ chứng từ để xác định rõ giá vốn và các chi phí hợp lệ, mức thuế khi đó sẽ là 2% trên tổng giá trị giao dịch.

Tuy nhiên, đến năm 2014, nhằm đơn giản hóa việc quản lý và thu thuế, Luật Thuế thu nhập cá nhân đã được sửa đổi, chỉ giữ lại một mức thuế suất duy nhất là 2% trên giá trị giao dịch áp dụng chung cho tất cả các trường hợp, đảm bảo sự công bằng và dễ dàng trong thực hiện. Và hiện tại, chúng ta đang quay trở lại phương án trước đây, nhưng với một mức thuế suất thấp hơn, không còn là 25% như giai đoạn trước, mà đề xuất ở mức 20% trên lãi thực tế.

PV: Vậy nếu so sánh hai phương án đánh thuế 2% trên tổng giá bán và 20% trên lợi nhuận thì ưu điểm và bất cập của mỗi phương pháp là gì, thưa luật sư?

LS. Lê Cao: Nếu so sánh, mỗi cách đều có những ưu điểm và bất cập nhất định. Với cách tính 2% trên giá chuyển nhượng đổ đều cho các loại bất động sản thì ưu điểm là dễ tính, dễ áp dụng và thủ tục thu thuế đơn giản. Thế nhưng, phương án thuế này những năm qua cũng cho thấy những bất cập, hiện tượng kê khai giá chuyển nhượng thấp để né thuế rất phổ biến. Dù có quy định thu thuế ở mức tối thiểu theo giá nhà nước, nhưng so với giá thị trường vẫn thường chênh lệch nên trên thực tế nhà nước thất thu thuế về bất động sản rất nhiều. 

Trong khi đó, có nhiều người mua bất động sản để sử dụng, do hoàn cảnh túng thiếu phải bán bất động sản dù không có lời lãi nhưng vẫn phải đóng thuế cũng khiến bản chất thuế thu chưa được chính xác. Như vậy có thể thấy việc đánh thuế trên thị trường bất động sản vẫn còn những bất cập, chưa thể phân tách rõ ràng giữa người sở hữu, sử dụng bất động sản cho mục đích phục vụ đời sống với người kinh doanh bất động sản.

Với cách đánh thuế 20% trên giá trị lợi nhuận, về lý thuyết sẽ đưa công cụ thuế về đúng với bản chất là thu trên lợi nhuận của các giao dịch bất động sản, từ đó thị trường sẽ hướng tới sự minh bạch, thuế sẽ tác động để điều chỉnh hành vi của các chủ thể chuyên kinh doanh bất động sản. Với cách này, nếu xác định được giá mua bán và các khoản chi phí liên quan thì việc thu thuế sẽ thực chất hơn. Vấn đề thách thức chính là sự thiếu minh bạch thông tin để có thể xác định đúng mức thuế phải đóng.

LS. Phạm Thanh Tuấn: Tôi cũng cho rằng phương án đánh thuế 20% trên lợi nhuận rõ ràng là hợp lý về nguyên tắc, thuế nên chỉ đánh vào đúng phần lãi thực tế phát sinh. Tuy nhiên, trên thực tế, điều kiện thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn tồn tại không ít bất cập, trong đó nổi bật nhất là tình trạng giao dịch "hai giá", nghĩa là giá chuyển nhượng thực tế cao hơn đáng kể so với giá ghi trong hợp đồng nhằm giảm bớt nghĩa vụ thuế. Điều này dẫn đến khó khăn lớn trong việc xác định chính xác doanh thu đầu ra, chi phí đầu vào, để từ đó xác định lợi nhuận áp thuế 20%.

Bên cạnh đó, thực tế cũng đặt ra những trường hợp đặc thù, chẳng hạn như bất động sản được thừa kế, cho tặng, hay các trường hợp giao dịch không rõ giá gốc, thì việc xác định phần lợi nhuận để đánh thuế lại càng thêm phức tạp, gần như không khả thi. Khi đó, về cơ bản sẽ phải quay về phương án áp thuế trên tổng giá bán, tức áp mức thuế suất 2% như hiện hành, hoặc tệ hơn là có thể xảy ra tình trạng các bên giao dịch cố tình hạ thấp giá chuyển nhượng để tránh nghĩa vụ thuế, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước.

Tổng thể mà nói, phương án 20% trên phần lợi nhuận là lý tưởng và phù hợp về lâu dài, nhưng nó chỉ thực sự hiệu quả nếu Việt Nam xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu minh bạch, đồng bộ và đáng tin cậy về giá giao dịch bất động sản. Khi đó, thuế mới thực sự trở thành một công cụ điều tiết thị trường công bằng, góp phần tăng thu ngân sách và hướng thị trường phát triển lành mạnh.

PV: Nhắc đến tình trạng "hai giá", thưa Luật sư Phạm Thanh Tuấn, tình trạng này ảnh hưởng như thế nào đến khả năng triển khai phương án tính thuế 20% trên phần lợi nhuận, và làm thế nào để có thể khắc phục hiệu quả vấn đề này?

LS. Phạm Thanh Tuấn: Tình trạng "hai giá" là một hình thức phổ biến trong giao dịch bất động sản, khi các bên thỏa thuận hai mức giá chuyển nhượng khác nhau – một để ghi trong hợp đồng, một là giá thực tế, nhằm trốn thuế hoặc giảm số tiền thuế phải nộp. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến phương án tính thuế 20% trên phần lợi nhuận, vì khi giá mua – bán không phản ánh đúng thực tế, việc xác định lợi nhuận để tính thuế trở nên thiếu chính xác và có nguy cơ gây thất thu ngân sách.

Để khắc phục hiệu quả, trước hết chúng ta cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, trong đó đặc biệt là dữ liệu về giá đất. Khi giá đất được xác lập minh bạch, đầy đủ, phản ánh sát với giá thị trường – ví dụ như đất ở vị trí 1 đường Cầu Giấy được định giá 600 triệu đồng/m2, thì kể cả khi người dân kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn, cơ quan thuế vẫn có thể căn cứ vào mức giá đã được xác định trong cơ sở dữ liệu để tính thuế. Như vậy, việc kê khai giá thấp sẽ không còn ý nghĩa.

Muốn làm được điều này, trước tiên cần xử lý đồng thời hai vấn đề sau: Một là điều chỉnh bảng giá đất tại những khu vực có mức giá hiện hành chưa tiệm cận giá thị trường; hai là áp dụng công nghệ số để xác lập giá đất theo từng khu vực, từng vị trí cụ thể, dựa trên bản đồ số hóa và hạ tầng kỹ thuật, đúng theo quy định của Luật Đất đai. Khi cơ sở dữ liệu về giá đất đã chính xác, thống nhất và sẵn sàng chia sẻ giữa các cơ quan quản lý, thì tình trạng "hai giá" sẽ không còn đất sống, từ đó giúp chính sách thuế được thực hiện công bằng, hiệu quả và tránh thất thu cho nhà nước.

PV: Trước đó hồi tháng 2/2025, Bộ Tài chính cũng từng đề xuất nghiên cứu quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ. Trên thực tế, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, một số quốc gia trên thế giới đã áp dụng mức thuế cao hơn với bất động sản nắm giữ trong thời gian ngắn. Đơn cử, tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%. Các chuyên gia đánh giá như thế nào về tính khả thi của phương án này đối với thực tế nước ta?

LS. Lê Cao: Tôi cho rằng cần phải có khảo sát kỹ lưỡng thị trường bất động sản Việt Nam với những đặc trưng riêng để tính toán các giải pháp đánh thuế. Mỗi quốc gia có bối cảnh riêng, nên việc sao chép máy móc mô hình nước ngoài có thể dẫn đến hệ lụy không mong muốn.

Các tiêu chí như thời gian nắm giữ hay mục đích thực tế sử dụng bất động sản cần được xem xét đồng thời, với các tiêu chuẩn rõ ràng, minh bạch. Bởi lẽ, không phải ai nắm giữ bất động sản ngắn hạn cũng là để "lướt sóng" – có những trường hợp bán sớm vì nhu cầu tài chính hoặc thay đổi kế hoạch. Nếu không xác định đúng bản chất giao dịch, việc áp thuế sẽ dễ gây ra tình trạng đánh nhầm đối tượng và làm méo mó thị trường.

LS. Phạm Thanh Tuấn: Theo tôi, câu hỏi đặt ra hiện nay không còn là "có nên áp dụng đánh thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản hay không", vì chủ trương này đã được thể hiện rất rõ trong các nghị quyết của Đảng và Quốc hội. Vấn đề cốt lõi nằm ở chỗ, làm sao để triển khai một cách khả thi, công bằng và hiệu quả trong thực tiễn Việt Nam.

Thực tế, nhiều quốc gia như Singapore, Hàn Quốc đã áp dụng mô hình thuế luỹ tiến theo thời gian sở hữu và chứng minh được hiệu quả nhất định trong việc kiềm chế đầu cơ, làm lành mạnh thị trường. Tuy nhiên, việc Việt Nam có nên áp dụng mức thuế mạnh tay như Singapore hay không lại là một câu chuyện cần đặt trong điều kiện cụ thể của thị trường trong nước.

Vì vậy, theo quan điểm của tôi, điều kiện tiên quyết là hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, bất động sản và đặc biệt là về giá đất, qua đó khắc phục trước tiên tình trạng hai giá, thanh toán ngoài. Thứ hai, cần đẩy mạnh việc thanh toán qua ngân hàng và ứng dụng số hóa trong đăng ký đất đai. Chỉ khi có dữ liệu đầy đủ và công nghệ quản lý tốt, chúng ta mới có thể đánh thuế đúng đối tượng đầu cơ và đạt mục tiêu quản lý vĩ mô.

PV: Vậy nếu áp dụng phương án đánh thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng, liệu thị trường bất động sản sẽ biến động ra sao, thưa luật sư?

LS. Lê Cao: Nếu kỳ vọng rằng chính sách thuế mới có thể lập tức tạo ra biến động mạnh trên thị trường bất động sản thì theo tôi là khó. Về lâu dài, chính sách này có thể phát huy tác dụng, nhưng chỉ khi nó đi kèm với một hệ thống kiểm soát thị trường minh bạch và đồng bộ.

Hiện nay, nhiều nhà đầu cơ vẫn có cách "lách luật" để duy trì hoạt động mua bán mà công cụ thuế khó chạm tới. Thị trường của chúng ta còn tồn tại nhiều "lối nhỏ, khúc cua", từ việc thiếu minh bạch dòng tiền, đến hệ thống quản lý thông tin chưa đủ chặt chẽ. Trong điều kiện đó, thuế rất khó tạo ra tác động lớn trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, nếu được triển khai bài bản, chính sách sẽ có thể giúp dần hình thành một ranh giới rõ ràng: ai đi buôn thì ra đi buôn, ai mua để ở thì ra mua để ở. Các loại bất động sản cũng sẽ được phân nhóm chịu mức thuế khác nhau, từ đó tạo ra sự minh bạch và hợp lý hơn cho thị trường, đồng thời giúp Nhà nước có được nguồn thu hiệu quả hơn.

Tất nhiên, để làm được điều đó, cần một lộ trình cẩn trọng. Không thể vội vàng áp dụng khi thị trường còn non yếu, dễ rối và dễ phản ứng tiêu cực. Chúng ta phải chuẩn bị kỹ tiêu chí, điều kiện và nhất là hệ thống quy phạm đủ để đưa chính sách đi vào thực chất, áp dụng không rối, không vướng. Nếu vội vàng đánh thuế vào một thị trường non yếu thì có khả năng "lợi bất cập hại". Thay vì thế, hãy kiến tạo cho thị trường đó phát triển lớn mạnh lên, việc thu thuế từ một thị trường phát triển lớn mạnh và minh bạch sẽ đem lại hiệu quả thực chất hơn cho các bên. Ngân sách nhà nước có nguồn thu tốt, thị trường minh bạch thì người dân và doanh nghiệp đều hưởng lợi.

LS. Phạm Thanh Tuấn: Tôi cho rằng việc xác định lợi nhuận để tính thuế 20% trong giai đoạn hiện nay cũng như trong thời gian ngắn tới vẫn chưa thực sự khả thi trong điều kiện nước ta. Nên dù phương án này được thông qua thì về cơ bản, thị trường sẽ chưa có gì khác so với hiện nay.

Chúng ta đều biết rằng, để có thể tính đúng phần lợi nhuận của một giao dịch chuyển nhượng, cần xác định chính xác giá mua ban đầu, thời điểm nắm giữ, các chi phí phát sinh hợp lệ trong quá trình sở hữu, và giá bán thực tế. Nhưng trong bối cảnh thị trường Việt Nam còn tồn tại song song nhiều mức giá – giá ghi trong hợp đồng, giá giao dịch thực tế, giá do cơ quan thuế xác định, giá do ngân hàng định giá – thì việc xác định được "phần lợi nhuận thực" là một điều rất khó, thậm chí là bất khả thi nếu thiếu một hệ thống dữ liệu đồng bộ và cơ chế kiểm tra minh bạch.

Chưa kể, thói quen giao dịch bằng tiền mặt, mua bán qua trung gian không đăng ký, hoặc thỏa thuận miệng mà không phản ánh đúng giá trị thật trong hợp đồng vẫn còn phổ biến. Trong điều kiện đó, việc áp dụng một mức thuế dựa trên lợi nhuận có thể dẫn đến tình trạng tính thuế sai lệch, thậm chí tạo ra dư địa cho tiêu cực nếu không kiểm soát tốt khâu thực thi.

Chính vì vậy, tôi cho rằng, nếu không có những bước chuẩn bị kỹ về hạ tầng dữ liệu, hệ thống pháp lý và giám sát thị trường, thì việc áp dụng phương án thuế này sẽ khó tạo ra thay đổi lớn trong thời gian ngắn. Ngược lại, nó có thể tạo thêm áp lực lên cả người dân lẫn cơ quan quản lý nếu chưa có hành lang pháp lý rõ ràng để phân định đúng - sai, đủ - thiếu.

PV: Trân trọng cảm ơn chia sẻ của các chuyên gia!