Hành lang pháp lý rõ ràng là chìa khóa thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, hiện nay việc mở rộng hợp tác đầu tư giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài ở các dự án bất động sản đang ngày càng phổ biến. Việc được hỗ trợ cả về vốn, lẫn kinh nghiệm phát triển các sản phẩm bất động sản phong phú ra thị trường vừa giúp gia tăng giá trị bất động sản khi hoàn thiện, vừa giúp tạo dựng cạnh tranh khi bán hàng.

Các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài đều kỳ vọng giao dịch mua bán chuyển nhượng có thể được diễn ra nhanh chóng và suôn sẻ nhất. Tuy nhiên, trên thực tế, thời gian trung bình để các bên hoàn tất giao thương vụ kéo dài từ 1 - 2 năm, thậm chí tới 3 năm.

Đối với doanh nghiệp trong nước khi cần huy động vốn, việc kéo dài giao dịch vô hình trung gây thêm áp lực cho nhà đầu tư trong nước do chậm nhận tiền giải ngân và vẫn nặng rủi ro về việc mất thời gian dài, nhưng giao dịch vẫn bị hủy bỏ.

Đối với việc mua bán những công ty có tài sản đã hoàn thiện và đi vào hoạt động, có dòng tiền đều, (thường là phân khúc văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ), các bước triển khai và thực hiện giao dịch đơn giản và ít rủi ro hơn.

Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận rất ít các giao dịch ở phân khúc này, đa phần do thời hạn sử dụng đất thương mại còn lại rất ngắn, thường chỉ từ 20 - 30 năm đến thời điểm chuyển nhượng. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, quan ngại về việc không có khả năng gia hạn quyền sử dụng đất khi hết 50 năm cho dự án, việc mua lại những dự án có thời hạn sử dụng đất ngắn thường không khả thi.

Do đó, bà Hoàng Nguyệt Minh đánh giá, việc giao dịch hợp tác đầu tư phát triển xây dựng đất dự án mang lại rủi ro lớn hơn nhiều đối với cả bên mua và bên bán. Thường rủi ro lớn nhất nằm ở việc cấp phép dự án. Các nhà đầu tư, đặc biệt là nước ngoài thường ràng buộc trách nhiệm của bên bán đến bước hoàn tất xin đến giấy phép xây dựng.

Trong giao dịch hợp tác triển khai dự án, việc đưa ra điều kiện tiên quyết mua cổ phần đến giấy phép xây dựng là quá khắt khe, vì tiến độ thông thường cấp phép cho dự án kéo dài thường mất 1 năm. Thậm chí có những dự án mất đến 2 năm tùy thuộc vào quy mô."

"Nên chừng nào điều kiện tiên quyết còn chưa được hoàn tất, tiền giao dịch vẫn chỉ nằm trong tài khoản phong tỏa mà chưa được giải ngân cho bên bán. Đối với cả bên mua và bên bán, có hoàn tất được giao dịch hay không khi phụ thuộc quá lớn và bên thứ ba vô hình trung đẩy các bên vào bài toán kéo dài thời gian giao dịch và tồn đọng vốn," bà Nguyệt Minh nêu quan điểm.

Hành lang pháp lý càng đơn giản và rõ ràng, càng tạo dựng được sự tín nhiệm giữa các bên khi bắt đầu tham gia vào giao dịch", bà Nguyệt Minh nhấn mạnh.