Điểm tên những đại án vướng vào thu hồi có thể kể đến các khu đất như 79 ha tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2), 2.300 m2tại số 15 Thi Sách (quận 1), 6.000 m2"đất vàng" số 2-4-6 Hai Bà Trưng (quận 1)… Nhiều quan điểm cho rằng, việc thu hồi tài sản do sai phạm trong quá trình quản lý tại các Doanh nghiệp nhà nước là cần thiết nhằm chống thất thoát nhưng cũng cần nhìn nhận đầy đủ tính chất pháp lý của quan hệ mua bán này. Trọng điểm vấn đề không phải là trả hay không trả một cách cảm tính, mà phải xử lý theo pháp luật, tránh thiệt hại cho doanh nghiệp.
Xoay quanh câu chuyện này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Tiến Lập, Thành viên NHQuang & Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC)
PV: Ông đánh giá như thế nào về các quyết định thu hồi các dự án sau khi đã qua chuyển nhượng mua bán. Lợi và hại của việc thu hồi các dự án, trong đó có dự án đã hoàn thiện bài bản, thậm chí đã mở bán, người dân vào ở?
Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Trước hết, có hai vấn đề chính được coi là rủi ro trong các dự án bất động sản. Một là, lâu nay, nhiều chủ đầu tư không huy động được đủ vốn để triển khai dự án theo đúng tiến độ đã cam kết, dẫn đến chậm giao hàng. Lý do thường được quy cho thị trường và chủ yếu người mua phải gánh chịu sau khi đã đặt cọc hoặc trả những khoản tiền ban đầu theo hợp đồng. Tuy nhiên, đó không phải là vấn đề nghiêm trọng vì có chậm nhưng sau đó dự án vẫn được hoàn thành.
Hai là, các dự án có sai phạm về pháp luật liên quan đến thủ tục và các giấy phép triển khai, đặc biệt là khi các cơ quan thanh tra phát hiện có tiêu cực, tham nhũng từ chính phía các cơ quan phê duyệt dự án. Hậu quả là dự án sẽ bị đình chỉ thực hiện nhưng không chỉ có thế, các bên liên quan còn bị yêu cầu xử lý hậu quả của cái gọi là vi phạm hành chính hoặc thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Trong tình huống thứ hai này, đáng lưu ý là bên bị hại thực sự là khách hàng và người dân đã trả tiền, nhưng các quyền và lợi ích chính đáng của họ dưới nhiều dạng khác nhau lại hoàn toàn không hoặc rất ít được quan tâm.
Câu hỏi đặt ra là: Cơ quan nhà nước không làm tròn trách nhiệm, lại cấu kết với doanh nghiệp để làm sai thì những người dân ngay tình có phải chịu hậu quả hay không? Nếu có thì xử lý thế nào? Rất tiếc rằng trên thực tế các câu trả lời còn đang bị bỏ ngỏ. Tuy nhiên, nếu “bài toán tổng thể” không được giải quyết thì không chỉ là thiệt hại vật chất mà niềm tin của xã hội vào pháp luật và công quyền cũng bị suy giảm.
Luật sư Nguyễn Tiến Lập
PV: Từ góc độ thực tế, câu hỏi đặt ra là tại sao có những dư án treo, những dự án chậm triển khai mấy chục năm nhưng vẫn không bị thu hồi hoặc chưa thu hồi được, trong khi có những dự án đang đầu tư, hoặc đã xong thậm chí người mua đã vào ở rồi lại bị thu hồi thưa luật sư?
Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Như tôi đã nói, chúng ta cần phân ra hai loại sai phạm: Sai phạm do chủ đầu tư không giữ đúng cám kết về tiến độ triển khai với các cơ quan nhà nước hay tuân thủ đúng thời hạn do pháp luật quy định. Đối với vấn đề này, thiệt hại với người dẫn vẫn xảy ra, tuy nhiên dễ có sự thoả hiệp giữa chủ đầu tư với các cơ quan quản lý bởi cả hai đều cùng quy cho lỗi khách quan của thị trường. Đương nhiên, đó cũng là dấu hiệu của sự “móc ngoặc” nhưng ít nghiêm trọng và có thể giải trình được.
Hơn nữa, một dự án bị chậm mà thu hồi nhưng theo quy hoạch nó vẫn cần được triển khai, do đó phải tìm được một nhà đầu tư khác thay thế. Nhà đầu tư mới này, nếu tìm được sẽ cùng thương lượng với cả chủ dự án cũ và cơ quan chính quyền để tiếp quản dự án. Quá trình này rất phức tạp nhưng vẫn có lối thoát.
Sai phạm tiếp đó là câu chuyện tiêu cực, tham nhũng trong các dự án. Tất cả chúng ta cũng biết rằng cuộc đấu tranh chống tham nhũng đang được đẩy mạnh, mặt khác một giai đoạn mới đã bắt đầu, theo đó Nhà nước quan tâm nghiêm túc hơn đến cả chống thất thoát lẫn thu hồi tài sản công từ các dự án đầu tư, bất kể nó đang ở giai đoạn triển khai nào.
Hiện nay, ai cũng thấy các nguồn lực ngân sách Nhà nước ngày càng hạn hẹp trong khi tài sản quốc gia và tài sản công thì tiếp tục bị mất mát, do đó vấn đề này được nhấn mạnh và ưu tiên là đúng. Tuy nhiên, sự hài hoà với các quyền và lợi ích khác thì lại không được đảm bảo. Tôi e rằng các nhà lập chính sách và thực thi chính sách đang còn lúng túng trong câu chuyện này.
Không thể nói cứ có sai hay tiêu cực, tham nhũng là thu hồi dự án ngay được (Ảnh minh hoạ)
PV: Việc xử lý sai phạm hay thu hồi các dự án chậm trễ là đúng song cách làm như hiện nay rõ ràng khiến các doanh nghiệp đã mua dự án, đầu tư dự án gặp nhiều khó khăn. Theo ông, căn cứ vào pháp lý nào để tiến hành thu hồi dự án sai phạm? Với cách thức thu hồi hiện nay tại một số dự án theo ông, cách làm đó có để xảy ra lỗ hổng trong pháp lý nào hay không?
Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Từ góc độ một luật sư, tôi thấy nói chung chung thì khó. Do đó, xin có mô tả cụ thể thế này: Một dự án được nhà đầu tư ban đầu phát triển (thuật ngữ tiếng Anh là “Developer”), anh ta có tài riêng về khâu này, tự bỏ công sức và chi phí ra để có được dự án với các thương quyền nhất định. Dự án sau đó được thương mại hoá bằng cách bán các thường quyền đã có cho các chủ đầu tư thứ cấp để triển khai. Vì cần huy động vốn lớn nên có thể rất nhiều bên cùng tham gia. Hoạt động “thương mại hoá” này hoàn toàn hợp pháp theo các quy định của Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự hay Luật Thương mại.
Vậy nay, sai phạm nghiêm trọng được phát hiện ngay ở khâu ban đầu thì sẽ tác động đến các khâu sau như thế nào? Đầu tiên cần xác định ai sai phạm? Cá nhân hay cơ quan, tổ chức và người sai phạm là cán bộ, công chức hay nhà đầu tư, doanh nghiệp tư nhân? Sau đó là cấp độ vi phạm: Vi phạm hành chính hay phạm tội hình sự?
Nói như vậy để ám chỉ việc tính thời hiệu xử lý bởi vì trong nhiều dự án, sai phạm chỉ được phát hiện nhiều năm sau khi hoàn thành. Đối với cán bộ, Đảng viên sai phạm, thời hiệu xử lý đang được quy định từ 5 năm đến 10 năm, trong khi đối với người dân thường thì xử phạt hành chính phải được tiến hành trong vòng 1 năm. Tuy nhiên, nếu khởi tố hình sự thì đối với nhiều tội phạm tham nhũng sẽ không áp dụng bất cứ thời hiệu nào.
Tiếp theo, khi xử lý sai phạm hành chính hay hình sự thì về nguyên tắc các quan hệ dân sự và thương mại được tách ra xem xét độc lập. Theo đó, chiếu theo Bộ Luật dân sự, nếu một giao dịch vi phạm các điều cấm thì có thể bị Toà án tuyên vô hiệu, còn không thì vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên, việc yêu cầu Toà án tuyên vô hiệu cũng bị giới hạn bởi thời gian hay thời hiệu.
Tóm lại, các quy định của pháp luật đều đã có đủ để làm rõ các vấn đề này, theo đó, về nguyên tắc, có thể nói rằng các chủ đầu tư thứ cấp hay khách hàng của dự án bất động sản nếu ngay tình thì sẽ không bị ảnh hưởng khi các dự án có sai phạm bị xử lý.
Tức không thể nói cứ có sai hay tiêu cực, tham nhũng là thu hồi dự án ngay được. Bởi tính chất phức tạp như vậy, chính vì thế, các cơ quan xử lý sai phạm đang có xu hướng hoặc vận động các bên có liên quan tự nguyện tham gia khắc phục sai phạm, hoặc nếu không được thì báo cáo lên cấp quyết định cao nhất để xử lý bằng con đường hành chính.
PV: Từ quan điểm của luật sư, việc bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp đã bỏ vốn đầu tư, đang đầu tư dự án đó như thế nào thưa ông? Bởi có những doanh nghiệp vừa hoặc nhỏ dồn nhiều vốn cho dự án đó nhưng nay phát hiện sai phạm trước khi chuyển nhượng và phải thu hồi. Họ bỏ tiền đầu tư như vậy, đột nhiên “mất trắng”? Làm thế nào để có thể đối xử minh bạch nhưng công bằng với cộng đồng doanh nghiệp, nhất là những doanh nghiệp đã mua các dự án từ Nhà nước? Tương tự là việc bảo vệ quyền lợi của những người dân đã mua nhà, tiếp nhận sản phẩm của dự án?
Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Với các luật sư thì luôn luôn có giải pháp hay buộc phải tìm ra giải pháp để bảo vệ cho khách hàng. Như tôi đã nói, căn cứ pháp luật để bảo vệ cho các nhà đầu tư ngay tình và các khách hàng vô can là hoàn toàn có đủ. Và vụ việc sẽ được đưa lên Toà án giải quyết, hoặc Toà hành chính để chống lại các quyết định xử lý của cơ quan có thẩm quyền trái pháp luật, hoặc Toà dân sự để yêu cầu bồi thường thiệt hại vật chất.
Tuy nhiên, ngay cả như thế thì vẫn có những khó khăn xảy ra, đó là quá trình kiện tụng sẽ kéo dài do cả khởi kiện hành chính hay khởi kiện dân sự đều bị tác động rất mạnh bởi quá trình tố tụng hình sự.
Ngoài ra, như một thực tiễn phổ biến đang diễn ra và đáng lo ngại, đó là trong bất cứ tình huống nào chỉ cần khi có vụ việc bị thanh tra tiêu cực, tham nhũng mà hứa hẹn sau đó là khởi tố hình sự, mặc dù quá trình này chưa diễn ra, thì các giao dịch hành chính liên quan đến cơ quan Nhà nước hầu như đều bị “đóng băng”, nhất là các thủ tục chuyển nhượng, sang tên, cấp phép xây dựng hay chuyển đổi mục đích dự án hay sử dụng đất. Dù sao thì với kinh nghiệm thực tế lâu năm, tôi vẫn cho rằng nếu bất cứ ai ngay tình mà bị thiệt hại thì vẫn nên và có thể sử dụng công cụ pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình./.
Xin chân thành cảm ơn ông!
Hồng Vũ (thực hiện)
.jpg)
.jpg)
