Chủ đầu tư uy tín là yếu tố tiên quyết
Nhiều năm trở lại đây, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã dần trở nên phổ biến ở Việt Nam. Điểm chung dễ nhận thấy ở các dự án hình thành trong tương lai là việc chủ đầu tư vừa huy động vốn của người mua nhà vừa mang dự án thế chấp để vay tiền ngân hàng.
Tuy nhiên, chính điểm này cũng là “điểm chết” mang lại rủi ro rất lớn cho khách hàng. Theo chuyên gia tài chính ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu, việc cho phép chủ đầu tư vừa vay vốn từ ngân hàng vừa huy động từ người dân là một lỗ hổng trong hệ thống tài chính của Việt Nam.
TS. Nguyễn Trí Hiếu
Ông Hiếu lấy ví dụ, ở Mỹ, người dân muốn mua một căn hộ có thể đóng một phần giá trị của căn hộ đó trước. Tuy nhiên, nguồn tiền này được đưa vào một tài khoản phong tỏa và chủ đầu tư không được đụng đến số tiền này. Đến khi người mua đóng đủ 100% giá trị căn hộ thì lúc đó ngân hàng và chủ đầu tư sẽ giải tỏa tài khoản này. Chủ đầu tư dùng tiền này để trả khoản vay cho ngân hàng, ngược lại ngân hàng sau khi nhận đủ tiền sẽ giải chấp dự án để chủ đầu tư có thể cấp sổ cho người mua.
Còn ở Việt Nam, chủ đầu tư vừa có thể thế chấp dự án để vay tiền ngân hàng vừa huy động vốn từ người mua. Nhiều trường hợp khách hàng đã đóng cho chủ đầu tư đến 90% giá trị căn hộ nhưng dự án chậm tiến độ, thậm chí ngừng thi công. Lúc này, dự án trở thành nợ xấu và ngân hàng sẽ tiến hành siết nợ dù người dân đã đóng gần đủ giá trị căn hộ. Từ đó, dẫn đến tranh chấp mà phía chịu thiệt phần nhiều là khách hàng.
Đồng tình với quan điểm của TS. Hiếu, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lấy dẫn chứng là trường hợp tòa nhà Usilk City Văn Khê (thuộc phường La Khê, Hà Đông, Hà Nội), do Cty CP Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư. Dù chủ đầu tư đã thu tiền trước của khách hàng từ 50% - 100% với tổng số tiền lên tới hơn 4.000 tỷ đồng nhưng dự án vẫn “treo” cả chục năm qua, khiến khách hàng không có nhà ở, còn tiền đóng rồi thì không làm cách nào lấy lại được.
Chính bởi những “gương nhãn tiền” như dự án Usilk City Văn Khê nên hiện nay, nhiều người muốn mua nhà tỏ ra rất dè dặt với các dự án bán nhà “trên giấy”. Mua nhà sau khi đã hoàn thiện thì thường phải trả tiền nhiều hơn, trong khi mua nhà ở hình thành trong tương lai thì nguy cơ “mất cả chì lẫn chài” không phải không có.
Để giúp khách hàng có sự yên tâm khi mua nhà hình thành trong tương lai, bà Nguyễn Vũ Thiên Diễm, Chủ tịch HĐQT Thiên Minh Group, chia sẻ: “Khi doanh nghiệp làm dự án cũng kỳ vọng dự án sẽ phát triển, đa số khách hàng đòi quyền lợi nhiều hơn, có nhiều yếu tố khiến khách hàng lo ngại. Nhưng theo tôi, để đảm bảo việc mua bán nhà hình thành trong tương lai ít rủi ro thì điều kiện tiên quyết phải là chủ đầu tư uy tín. Bởi họ phát triển nhiều dự án uy tín thì tình trạng rủi ro với khách hàng không còn nhiều nữa”.
Việc lựa chọn chủ đầu tư uy tín là rất quan trọng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Là một chủ dự án, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings cũng tỏ ra đồng tình với ý kiến của bà Thiên Diễm rằng việc lựa chọn chủ đầu tuy tín là rất quan trọng. “Chúng tôi khuyên khách hàng hãy là những nhà đầu tư thông thái. Trong thời kỳ bùng nổ về thông tin như hiện nay, các khách hàng sẽ rất dễ dàng để tìm hiểu về chủ đầu tư, về dự án trước khi quyết định. Khách hàng nên xác định rõ năng lực tài chính, uy tín của chủ đầu tư, tiến độ của dự án, cũng như các cam kết liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây sẽ là các bước rất quan trọng để khách hàng có thể đưa ra quyết định đúng đắn cho mình”, ông Tuấn nói.
Để khách hàng yên tâm khi mua dự án của HD Mon, ông Tuấn cho biết: “Với HD Mon, chúng tôi luôn tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan đến việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai của HD Mon, chúng tôi đã phải xây dựng đến cốt 00, có giấy chứng nhận đủ điều kiện bán nhà của Sở Xây dựng cũng như chứng thư bảo lãnh cho người mua nhà. Các dự án của chúng tôi đều xây dựng các khu nhà mẫu để khách hàng có thể cảm nhận một cách tổng quan, thực tế nhất căn hộ mà khách hàng muốn mua.
Trước khi mua nhà, phải tìm hiểu ngân hàng bảo lãnh
Nói về vấn đề pháp lý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, luật sư Nguyễn Thế Truyền, Giám đốc Công ty Luật Thiên Thanh, tư vấn ngoài việc chủ đầu tư uy tín, nếu muốn đảm bảo mua dự án hình thành trong tương lai có hiệu quả, khách hàng phải tìm hiểu thật kỹ rằng dự án đó có ngân hàng nào đang bảo lãnh. Khi ký hợp đồng 3 bên, cần thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý của dự án. Như thế khi mua nhà khách hàng sẽ yên tâm hơn.
Còn luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định: “Trong quá trình vận hành của nền kinh tế sẽ luôn có hai mặt, cơ hội đầu tư và rủi ro luôn cùng đồng hành và rất khó nhận diện rõ về hai điểm này. Đối với lĩnh vục bất động sản, ở góc độ rủi ro, mức độ ít là việc huy động vốn (tiền của khách hàng) sớm khi chưa đủ điều kiện, mức độ nặng hơn là dự án chậm triển khai, chậm bàn giao cho khách hàng.
Đặc biệt đáng lo ngại nhất vẫn là những vụ việc mà dự án bị thế chấp bị ngân hàng thu giữ tài sản, dự án ma làm khách hàng đứng trước nguy cơ mất hết tiền của mình hoặc bị chiếm đoạt”.
Luật sư Trần Đức Phượng
Theo luật sư Phượng, những rủi ro thường xuất hiện nhiều nhất từ những giao dịch không đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, với hiện tượng hiện nay đang nở rộ các giao dịch không đúng quy định pháp luật có nguyên nhân chính vẫn là do năng lực quản lý, thực thi pháp luật của Cơ quan Nhà nước còn những hạn chế (địa bàn rộng, hạn chế nhân sự,… cho đến ngại va chạm), mặt khác, lĩnh vực kinh doanh bất động sản với giao dịch giá trị lớn và thông tin thị trường chưa minh bạch nên dễ bị các đối tượng lợi dụng để thực hiện hành vi phạm, kể cả chiếm đoạt tài sản là tiền của người mua nhà.
Nếu nâng cao năng lực Cơ quan Nhà nước trong tiếp nhận thông tin, xử lý nghiêm dứt điểm các vụ việc và nâng cao nhận thức của người dân khi tham gia giao dịch sẽ góp phần giảm bớt tình trạng vi phạm này.
Luật sư Phượng khuyến cáo, để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua nhà cần chủ động hiểu biết về giao dịch, nắm rõ thông tin về sản phẩm, có thể nhờ hỗ trợ thông qua bên có chuyên môn, lựa chọn chủ đầu tư uy tín, lựa chọn giao dịch đúng quy định pháp luật, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng,…
Sau khi khi ký kết văn bản giao dịch cần cập nhật thông tin thường xuyên về dự án, mặt khác người mua cũng cần phải thực hiện đúng quy định đã thỏa thuận.
