Thị trường BĐS đô thị Long An: Tiềm năng và thách thức giai đoạn 2023 - 2025

Vị trí chiến lược

Là cửa ngõ của khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, giáp ranh TP.HCM, kết nối miền Đông và Tây Nam Bộ; diện tích đất công nghiệp có khả năng cho thuê tương đối lớn, hệ thống hạ tầng đường biển, đường bộ thuận tiện, nhiều tuyến quốc lộ và cao tốc đi qua địa bàn... Tỉnh luôn chú trọng nâng cấp các tuyến đường giao thông để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội cũng như thu hút đầu tư.

Long An có nhiều chính sách hỗ trợ, đồng hành với các doanh nghiệp, xem khó khăn của doanh nghiệp là khó khăn của tỉnh. Cùng với chiến lược thu hút đầu tư hợp lý, tỉnh trở thành điểm sáng, đất lành cho các nhà đầu tư "cập bến".

Đặc biệt, từ khi tỉnh được Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp giấy phép cho dự án FDI đầu tiên, đến nay, tỉnh là một trong những địa phương tốp đầu cả nước về công tác thu hút đầu tư, nhất là FDI. Trong nhiều năm qua, Long An luôn là một trong những tỉnh dẫn đầu Vùng Đồng bằng sông Cửu Long và nằm trong tốp những địa phương thu hút nhiều nguồn vốn FDI nhất trên cả nước. Từ đó minh chứng rằng, Long An đang có bước chuyển mình mạnh mẽ, một địa phương năng động, tích cực, chủ động trong các hoạt động giao lưu, hợp tác quốc tế và tìm kiếm các cơ hội phát triển.

Việc đầu tư hạ tầng giao thông hoàn thiện, kết nối thông suốt nội tỉnh và liên vùng, sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội, tạo không gian phát triển đô thị, khu đô thị và là đòn bẩy cho thu hút đầu tư phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Long An.

Với lợi thế có đến 3 huyện tiếp giáp Thành phố Hồ Chí Minh, thời gian gần đây, Long An đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư bất động sản và là một trong những địa phương có thị trường bất động sản sôi động ở phía Nam.

Điều này càng rõ nét khi rất nhiều chủ đầu tư uy tín đã tìm về đây làm điểm dừng chân. Thời gian qua, hàng loạt dự án của các "ông lớn" trong thị trường bất động sản như Vinhomes, Eco Park, MIK Group, T&T, Him Lam, Nam Long, Tập đoàn Tập đoàn Thắng Lợi, Tập đoàn Trần Anh, Tập đoàn Cát Tường, Seaholdings… cùng nhiều đối tác Nhật Bản đánh giá cao tiềm năng bất động sản tại Long An và lựa chọn để phát triển các dự án bất động sản với vốn đầu tư lên đến hàng tỷ USD.

Hàng loạt dự án lớn đổ bộ

Mới đây, theo biên bản mở hồ sơ đăng ký tham gia thực hiện dự án Khu đô thị mới Tân Mỹ, hơn 74,4 nghìn tỷ đồng, của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An, có duy nhất một nhà đầu tư đăng ký tham gia là liên danh CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn, CTCP Đầu tư Xây dựng Đại An.

Dự án khu đô thị mới Tân Mỹ có tổng diện tích 930,89ha tại xã Tân Mỹ, huyện Đức Hoà. Quy mô dân số khoảng 80.969 người. Các công trình bao gồm: 8.338 căn nhà ở liền kề; 4.755 căn biệt thự; 7.049 căn nhà ở xã hội (129 căn nhà ở thấp với 7.280 căn hộ chung cư); 384 căn nhà ở tái định cư. Trong đó, diện tích xây nhà ở thương mại là hơn 674ha; nhà ở xã hội 504.868m2; nhà ở tái định cư 116.020m2.

Tổng mức đầu tư hơn 74,4 nghìn tỷ đồng, trong đó chi phí thực hiện gần 60,2 nghìn tỷ đồng, chi phí bồi thường và tái định cư hơn 14,2 nghìn tỷ đồng. Thời hạn hoạt động của dự án 50 năm kể từ ngày nhà đầu tư được cấp quyết định chấp thuận nhà đầu tư. Tiến độ thực hiện dự án 7 năm (kể từ ngày có quyết định chấp thuận nhà đầu tư).

Được biết, CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn và CTCP Đầu tư Xây dựng Đại An đều là các công ty con của Vinhomes (tính đến cuối năm 2023).Trước dự án này, một công ty con của Vinhomes là CTCP Phát triển Thành phố Xanh cũng được UBND tỉnh Long An chấp thuận làm chủ đầu tư một dự án có vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD hồi tháng 10/2023. Đó là khu đô thị mới Đức Hòa - Hậu Nghĩa, quy mô gần 200 ha, tổng mức đầu tư hơn 28.000 tỷ đồng. Dự án nằm tại thị trấn Hậu Nghĩa, xã Đức Lập Thượng và Tân Mỹ, huyện Đức Hòa.

Khu đô thị ở huyện Đức Hòa của Vinhomes dự kiến có hơn 500 căn biệt thự, khoảng 4.500 căn nhà liền kề cao 5 tầng. Chủ đầu tư dành 11 ha để làm chung cư cao 25 tầng, mật độ xây dựng 37%. Ngoài ra, dự án cũng có 16 ha để xây các công trình nhà ở xã hội cho dân số khoảng 5.700 người.

Bên cạnh Vinhomes tham gia thị trường với 3 dự án hàng tỷ đô, Tập đoàn Eco Park và đối tác Nhật Bản gần đây cũng đặt chân đến thị trường Long An với một dự án quy mô lớn.

Theo đó, Tập đoàn Nomura Real Estate là đối tác trong dự án hợp tác đầu tư Khu đô thị sinh thái, thương mại du lịch tại xã Thạnh Phú, huyện Bến Lức, tỉnh Long An với tổng diện tích trên 220ha giữa Liên danh Công ty TNHH một thành viên Đầu tư & Phát triển DB và Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark, với tổng vốn đầu tư gần 17.000 tỉ đồng.

Ông Phan Công Chánh, Tổng Giám đốc Phú Vinh Group nhận định, Long An hiện đang vươn lên trở thành địa phương thu hút các nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước vì nhiều lý do.

Thứ nhất, Long An đang dẫn đầu khu vực Đồng bằng sông Cửu Long và đứng thứ 10 cả nước về thu hút nguồn vốn FDI (2022).

Thứ hai, Long An hiện nằm trong Top 10 các tỉnh, thành phố có PCI (chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh) tốt nhất cả nước năm 2023 (tăng 6 bậc), có môi trường đầu tư thông thoáng, có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp được kích hoạt 24/7.

Thứ ba, trên địa bàn tỉnh hiện có 2.197 dự án với số vốn đăng ký 268.341 tỉ đồng. Với các dự án đầu tư nước ngoài tỉnh cấp mới có 95 dự án, tăng 47 dự án với tổng vốn đăng ký tăng 235 triệu USD. Tổng số dự án đầu tư nước ngoài tại tỉnh Long An có 1.228 dự án với tổng vốn 10,5 tỉ USD.

Thứ tư, tận dụng vị trí địa lý là "cửa ngõ" độc nhất của vùng ĐBSCL, Long An hướng đến mục tiêu trở thành đầu mối xuất nhập khẩu nông sản của Vùng, trung tâm trung chuyển hàng hóa, kho bãi kết nối các tỉnh thuộc vùng ĐBSCL với TP.HCM, vùng Đông Nam Bộ và thị trường Campuchia.

Ngoài ra, Long An có quy hoạch tổng thể tốt, hạ tầng liên tục được cải thiện, vị trí độc nhất cùng với tiềm năng lớn, quỹ đất còn khá dồi dào và mức giá còn rẻ so với các địa phương lân cận, tạo nên sức hút mãnh liệt đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước có sử dụng quỹ đất lớn hàng trăm ha. Điều này sẽ tạo cho Long An một xung lực lớn để phát triển đồng đều các lĩnh vực kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, vươn mình trở thành đô thị vệ tinh quan trọng bên cạnh TP.HCM.

Cơ hội nhiều, thách thức lớn

Nhận định về tiềm năng bất động sản tăng trưởng mạnh tại Long An, nhiều chuyên gia đánh giá đây là vùng có nhiều tiềm năng. Trong đó, tiềm năng về công nghiệp là một lợi thế rất lớn. Cùng với 37 khu công nghiệp đang hoạt động và sắp triển khai, Long An sẽ thu hút số lượng lớn nhân lực (cả lao động trình độ cao và lao động phổ thông) đến Long An làm việc, làm gia tăng đột biến nhu cầu nhà ở cho lực lượng lao động đông đảo này.

Vì vậy, bất động sản nhà ở thuộc phân khúc nhà ở cho công nhân sẽ phát triển song song với phân khúc bất động sản công nghiệp. Phân khúc này sẽ phát triển đồng thời hai loại hình là nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp và nhà lưu trú công nhân do tư nhân phát triển trong khu dân cư địa phương.

Tuy nhiên, loại hình nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp sẽ là phân khúc chủ đạo và được phát triển có kế hoạch, cân đối với nhu cầu và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người sử dụng, do tiếp thu được các bài học và rút kinh nghiệm được từ các địa phương phát triển trước đó.

Ngoài ra, sự dịch chuyển dân cư (mà thực chất là sự dãn dân) từ TP.HCM cũng là cơ hội cho thị trường bất động sản Long An. Do quỹ đất ở TP. Hồ chí Minh đã cạn kiệt nên giá nhà tăng cao, nhất là khu vực nội thành, dẫn đến nhiều người làm việc ở TP. Hồ Chí Minh khó tiếp cận nhà ở. Trong khi đó, với vị trí tiếp giáp TP. Hồ Chí Minh, nhiều tuyến đường kết nối, di chuyển thuận tiện..., nên một bộ phận người dân làm việc ở TP. Hồ Chí Minh sẽ chuyển sang mua nhà ở Long An để có mức giá rẻ hơn và nhiều sự lựa chọn hơn. Đây vừa là sự san sẻ áp lực về nhà ở với TP. Hồ Chí Minh, nhưng đồng thời cũng là một trong những động lực thúc đẩy thị trường bất động sản nhà ở Long An phát triển cả trong trước mắt và dài hạn.

Thị trường bất động sản nhà ở của Long An được đánh giá phát triển tích cực trong dài hạn vẫn chủ yếu dựa trên nhu cầu và động lực nội tại. Đó là tốc đô đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhanh chóng và tập trung nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội. Tốc độ đô thị hóa một mặt thúc đẩy sự dịch chuyển dân số từ nông thôn ra thành thị, làm gia tăng mạnh mẽ nhu cầu nhà ở mới. Đồng thời, với sự tập trung đầu tư lớn cho hạ tầng (cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) sẽ nâng cao chất lượng sống ở các đô thị, từ đó sẽ càng thu hút sự dịch chuyển dân số làm gia tăng nhanh chóng nhu cầu nhà ở thực.

Mặt khác, bên cạnh nhu cầu mua nhà để ở luôn song hành làn sóng đầu tư của các nhà đầu tư thứ cấp. Với sự hấp dẫn của thị trường bất động sản Long An như: là thị trường mới nổi, hứa hẹn sự phát triển tích cực trong dài hạn, biên lợi lớn, vốn đầu tư ban đầu không nhiều, tính thanh khoản được dự báo cao với các nhu cầu nhà ở thực lớn..., nên đây sẽ là thị trường có sức hút lớn đối với nhà đầu tư thứ cấp. Làn sóng đầu tư này một mặt kích thích, chia sẻ gánh nặng về vốn với các nhà phát triển bất động sản, giúp việc triển khai các dự án nhanh chóng, thuận lợi hơn, đồng thời giúp điều tiết thị trường, tạo sự cân bằng và hài hòa hơn. Tất cả những điều đó đều góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản nhà ở của Long An phát triển đột biến nhưng bền vững.

Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam nhận định, đối với thị trường Long An thì thời điểm này chính là thời cơ của nhà phố xây sẵn, diện tích nhỏ, giá cả phải chăng.

Theo bà Giang, có 3 lý do để thị trường có thể tin vào sự phát triển của bất động sản Long An.

Thứ nhất, Long An sở hữu vị trí địa lý được xem như cửa ngõ để kết nối Đồng bằng sông Cửu Long với TP.HCM. Đây là một lợi thế đặc biệt thuận lợi cho việc phát triển kinh tế, thương mại cũng như giao thông hậu cần cho cả 2 khu vực.

Thứ hai, Long An là địa phương có diện tích lớn (4.492km²) và quỹ đất trống cũng rộng lớn vô cùng. Đây là điểm cộng của thị trường Long An trong mắt các chủ đầu tư, nhất là trong bối cảnh các đô thị xung quanh, đặc biệt là TP.HCM đang dần cạn kiệt quỹ đất trống.

Thứ ba là cơ hội phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp Long An. Trong vài năm trở lại đây, Long An đã vươn lên và phát triển rất nhanh, vững chắc về công nghiệp, thu hút vốn đầu tư nước ngoài rất tốt, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất, chế biến, chế tạo. Không phải tự nhiên mà Long An được xem là vệ tinh khu công nghiệp của TP.HCM. Quỹ đất sạch rộng lớn, chính sách thu hút vốn FDI và môi trường đầu tư thông thoáng khiến Long An luôn thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư vào các khu công nghiệp, trở thành "đối trọng" với Bình Dương, Đồng Nai trong phát triển kinh tế công nghiệp.

Chỉ riêng trong năm 2023, Long An đã có 118 dự án FDI mới được cấp phép với tổng vốn cấp mới đạt gần 603 triệu USD, cùng với 81 dự án điều chỉnh vốn với tổng vốn gần 118 triệu USD. Tính đến tháng 2/2024, Long An thu hút 1.276 dự án với vốn hơn 11 tỷ USD. Từ kết quả này, Long An lọt top 10 địa phương dẫn đầu cả nước về thu hút FDI.^[Điều này giúp cho kinh tế của tỉnh phát triển, cũng như tạo ra nhu cầu mới từ nguồn lao động mới gia tăng, về nhà ở, hạ tầng xã hội…

"3 lý do này sẽ trở thành nền móng cho tiềm năng phát triển của thị trường nhà ở và thị trường khu công nghiệp Long An trong thời gian tới. Xét trên các khía cạnh, Long An hoàn toàn có đủ điều kiện từ vị trí, quỹ đất, kết nối hạ tầng, phát triển công ăn việc làm… để có thể giúp giảm tải áp lực dân số tại TP.HCM. Đây cũng là thị trường có thể phát triển những sản phẩm nhà ở nhắm đến đối tượng người mua tại TP.HCM đang tìm kiếm cơ hội sở hữu nhà ở với giá cả phải chăng.

Thị trường bất động sản TP.HCM hiện tại gần như đã khan hiếm quỹ đất, giá cả neo cao rất khó tiếp cận, nguồn cung hạn chế. Trong khi ngược lại, Long An là thị trường mới, có vị trí tiếp giáp thuận lợi ngay cửa ngõ TP.HCM, còn dồi dào quỹ đất và có cơ hội phát triển nhiều loại hình nhà ở với giá cả phải chăng", bà Giang Huỳnh nói.

Còn bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vẫn được xem là kênh đầu tư trú ẩn an toàn. Trong đó, Long An sẽ là điểm dừng chân ấn tượng của nhà đầu tư.

Theo chuyên gia này, thời gian qua, Long An đã rất nỗ lực để trở thành một trung tâm phát triển kinh tế năng động và hiệu quả, đồng thời là cửa ngõ quan trọng kết nối vùng Đồng bằng sông Cửu Long với TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ. Nhờ đó, thị trường bất động sản Long An cũng được hưởng nhiều lợi thế. Long An cũng đang tập trung phát triển đô thị với kế hoạch huy động khoảng 21.416 tỷ đồng trong giai đoạn 2021 – 2025. Đầu tư nâng cấp và phát triển đô thị sẽ tạo ra cơ sở hạ tầng tốt hơn, thu hút nhà đầu tư và cải thiện chất lượng cuộc sống cho cư dân.

Bà Trang cho rằng, hiện thị trường Long An ghi nhận bốn xu hướng đặc biệt.

Một là xu hướng thị trường dịch chuyển. Ở đó, khách hàng đang dịch chuyển đầu tư từ nội thành về vùng ven. Quỹ đất ở nội thành đô thị lớn đã thu hẹp và tâm lý người mua bất động sản đã thay đổi sau đại dịch, người mua hiện nay có xu hướng thay đổi các tiêu chí về nhà ở và nơi ở.

Hai là sự ổn định và an toàn. Dù thị trường bất động sản Long An chịu sự trì trệ chung với toàn thị trường thì bất động sản vẫn được xem là khoản đầu tư an toàn trong bối cảnh lạm phát cao. Bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vẫn được xem là kênh đầu tư trú ẩn an toàn trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động.

Ba là sự phát triển của các khu công nghiệp là động lực thúc đẩy nguồn cầu nhà ở. Công nghiệp Long An đang phát triển mạnh mẽ, và điều này có tác động tích cực đến thị trường nhà ở tại khu vực này. Khi có sự phát triển của công nghiệp, nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên do sự gia tăng của lực lượng lao động. Điều này sẽ tạo ra cơ hội cho các dự án bất động sản nhà ở, bao gồm cả các khu đô thị mới với sản phẩm là nhà liền thổ hay các dự án nhà ở căn hộ.

Bốn là thị trường bất động sản đang dần tiến tới chu kỳ mới. Sắp tới, cùng với sự góp mặt của các khu đô thị mới được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, có uy tín trên thị trường, thị trường bất động sản Long An dự kiến sẽ phát triển theo hướng tích cực hơn với các loại sản phẩm đa dạng và không chỉ được nhắc đến với sản phẩm đất nền../