Lời tòa soạn:
Thời gian gần đây, ở tỉnh Bắc Ninh bắt đầu xảy ra câu chuyện chạy đua xin dự án khi có hàng loạt dự án xây dựng - bất động sản được phê duyệt trong một thời gian ngắn, làm dấy lên những lo ngại về sự phát triển bền vững của đô thị Bắc Ninh trong tương lai gần.
Theo Quyết định phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 của Thủ tướng Chính phủ, mục tiêu quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh đạt tiêu chuẩn đô thị loại I trực thuộc TW, làm tiền đề để xây dựng tỉnh Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc TW vào năm 2022; xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh trở thành đô thị văn hóa - sinh thái - tri thức, theo mô hình đô thị thông minh. Đặc biệt, phấn đấu đưa Bắc Ninh trở thành một trong những trung tâm kinh tế quan trọng của vùng kinh tế Bắc Bộ và trở thành đô thị thông minh, đô thị lớn trong vùng Thủ đô Hà Nội.
Với những mục tiêu chiến lược như vậy, giới chuyên gia kinh tế, quy hoạch, kiến trúc cho rằng, Bắc Ninh là đô thị liền kề Hà Nội, có nền văn hóa rực rỡ, do đó cũng cần phải có một không gian đô thị xứng tầm, lãnh đạo tỉnh Bắc Ninh cần hết sức bình tĩnh và tỉnh táo, không thể để lặp lại tình trạng xây dựng ngổn ngang, băm nát quy hoạch như một số địa phương. Bởi đã có những bài học nhãn tiền từ trường hợp phát triển đô thị quá "nóng", để lại nhiều hệ lụy khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, câu chuyện phát triển của Đà Nẵng hay như trường hợp quy hoạch khu kinh tế Vân Đồn, Phú Quốc...
Bởi việc đầu tư thiếu đồng bộ giữa hạ tầng đô thị, giao thông, hệ thống cấp thoát nước… với phát triển các hệ thống công trình, dự án, nhà hàng, khách sạn, nhà ở… đã khiến cho hạ tầng nhiều khu vực bị quá tải, gây nhiều áp lực lên chính quyền và các cơ quan quản lý. Thị trường tăng trưởng quá nóng; hiện tượng đầu cơ, thổi giá, những đợt sốt ảo tạo nên một mặt bằng giá mới vượt quá xa ngưỡng thu nhập và khả năng thanh toán của người dân địa phương. Đặc biệt, sau các giai đoạn phát triển "nóng" thì quỹ đất đô thị đã trở nên cạn kiệt, khi được khai thác, thương mại hóa triệt để.
Chính quyền Bắc Ninh cần "chậm lại", giữ gìn quỹ đất cho phát triển bền vững; đồng thời tập trung vào việc ổn định, cân bằng thị trường và đưa ra các giải pháp để sử dụng tối ưu nguồn đất đai hiện có, hướng đến mục tiêu mang lại lợi ích dài lâu cho người dân, nhất là không ảnh hưởng đến mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc TW vào năm 2022.
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng loạt bài dài kỳ: Có hay không một cuộc chạy đua xin dự án khi Bắc Ninh lên TP trực thuộc TW?
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Cú hích chuyển mình của "rồng mới nở"
Trong tiến trình xây dựng và phát triển để đưa Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc Trung ương vào năm 2022, có thể thấy rất rõ những nỗ lực của Đảng bộ chính quyền và nhân dân Bắc Ninh toàn tâm dốc sức để có bước chuyển mình mạnh mẽ.
TP. Bắc Ninh cách Thủ đô Hà Nội và sân bay Nội Bài khoảng 30km, nằm trong vùng tam giác tăng trưởng Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, đây cũng là đầu mối quan trọng giữa Hà Nội và các tỉnh phía Bắc.
Theo đúng lộ trình, Bắc Ninh sẽ là thành phố trực thuộc Trung ương thứ 6 của Việt Nam. Đây là cú hích lớn, mang tới nhiều cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Với tốc độ tăng trưởng kinh tế hơn 10% mỗi năm, GDP đầu người tăng gấp 2 lần sau 5 năm, Bắc Ninh đang thu hút 34 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào 14 ngành lĩnh vực, đứng thứ 6 cả nước về quy mô vốn đầu tư. Và thật không ngoa khi giới đầu tư ví Bắc Ninh như một con "rồng mới nở" của vùng trọng điểm kinh tế Bắc Bộ.
Hiện, Bắc Ninh có 15 khu công nghiệp tập trung, 1 khu công nghệ thông tin và hơn 30 cụm công nghiệp. Nhờ đó, Bắc Ninh đang ngày càng thu hút một lượng lớn người nước ngoài là chuyên gia, kỹ sư,… đến sống và làm việc.
Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện nay tỉnh đang có gần 50.000 chuyên gia, kỹ sư nước ngoài, hơn 1.000.000 công nhân kỹ thuật cao, chuyên gia, kỹ sư trong nước làm việc và lực lượng lao động này tăng từ 20 - 25% mỗi năm. Trong đó, lao động Hàn Quốc chiếm tỷ lệ lớn (trên 50%), còn lại là các lao động đến từ Nhật Bản, Đài Loan, Trung Quốc, Singarpore… Chính điều này đã kéo theo nhu cầu sở hữu bất động sản để ở hay cho thuê là rất lớn. Giá cho thuê bất động sản hạng sang tại Bắc Ninh cao hơn từ 20 - 30% so với TP. Hà Nội, trong khi nguồn cung đang khan hiếm cả về số lượng và chất lượng.
Và trước những nhu cầu còn đang bỏ ngỏ ấy, sẽ không khó hiểu khi hàng loạt các dự án, khu công nghiệp được triển khai xây dựng, mọc lên như... nấm sau mưa tại đây, tiêu biểu như: KCN Quế Võ 1,2,3; KCN Thuận Thành 1,2,3; KCN Yên Phong 1,2; dự án khu đô thị Him Lam Green Park; khu đô thị Phúc Ninh; khu đô thị Dabaco; Khai Sơn City Thuận Thành...
Tuy nhiên, việc phê duyệt, phát triển ồ ạt các dự án trong thời gian ngắn đa kéo theo lo ngại về những hệ luỵ nhãn tiền, từ "nhóm lợi ích" gây ảnh hưởng đến sự ổn định lâu dài của TP. Bắc Ninh. Điển hình như việc thổi giá đất, tạo cơn sốt ảo trước bục vinh danh trở thành TP trực thuộc Trung ương. Hay gần đây nhất, là việc xuất hiện tình trạng tự ý phân lô bán nền trước khi được UBND tỉnh quyết định phê duyệt đầu tư xây dựng dự án, điều đó vô tình bỏ quên việc phát triển các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đi lệch hướng so với quy hoạch ban đầu.
Thuận lợi trong phát triển thành phố thông minh là vậy, nhưng, nếu không có những bước tính toán kỹ lưỡng, cẩn trọng, vô tình Bắc Ninh sẽ lại bước vào "vết xe đổ" của một số địa phương khi quy hoạch cứ phải "lẽo đẽo" chạy theo dự án.
Đừng để bất động sản Bắc Ninh “vượt rào” làm trái luật
Theo khảo sát của nhóm PV, có không ít các dự án bất động sản Bắc Ninh đang cố gắng “vượt rào”, hoặc làm trái luật. Đơn cử như một số dự án của Công ty Cổ phần Him Lam; Công ty Cổ phần bất động sản Thuận Thành (Dự án tại Thuận Thành); Công ty Hương Thịnh (Dự án tại Tiên Du); Công ty Cổ phần Tập đoàn Dabaco Việt Nam... được phản ánh là có tình trạng tự ý phân lô bán nền trái phép.
Các dự án này đều có một điểm chung là khi mới có kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đã ngay lập tức giao bán đất nền trên các trang mạng.
Điển hình như dự án Yên Phụ New Life do Công ty Xây dựng Minh Đạo làm chủ đầu tư tại xã Minh Đạo, huyện Yên Phong, Bắc Ninh cũng đang bị người dân kêu cứu việc dự án này đang còn thi công ngổn ngang, chưa đủ thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư cùng đối tác đã ngang nhiên phân lô bán nền rầm rộ trước sự "làm ngơ" của cơ quan chức năng?
Dự án khu nhà ở thị trấn Lim (Tiên Du - Bắc Ninh) do Công Ty Hương Thịnh làm chủ đầu tư cũng rơi vào tình trạng tương tự khi dự án vẫn đang là một bãi đất trống , chưa xây dựng kết cấu hạ tầng, chưa có phương án đền bù thoả đáng... nhưng đã được chào bán rầm rộ trên nhiều website.
Hay như dự án KĐT phía Nam thị trấn Hồ - Thuận Thành - Bắc Ninh do Công ty cổ phần Bất động sản Thuận Thành làm chủ đầu tư, dự án KĐT nhà ở phía tây thị trấn Hồ với sự góp mặt của Công ty Cổ phần Tập đoàn Dabaco Việt Nam... cũng được dư luận bức xúc phản ánh có hành vi chào bán đất nền trái phép.
Mặt khác, đã có những doanh nghiệp phát triển bất động sản vướng vào cuộc tranh đấu đối với nhà đầu tư, khởi nguồn từ sự khó khăn tài chính, phải "bán lúa non", làm trái quy định Luật Kinh doanh bất động sản. Để rồi, chính lãnh đạo địa phương lại phải đi "cầu khẩn" từ cơ quan cấp trên cho phép "vượt rào" để cứu doanh nghiệp.
Trả lời về vấn đề này, đại diện Sở Xây dựng Bắc Ninh cho biết: "Với hệ thống các đồ án quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị, chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở được lập khoa học, kịp thời bám sát tình hình thực tiễn và dự báo phát triển trong giai đoạn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, tỉnh Bắc Ninh có đầy đủ công cụ để quản lý phát triển đô thị và nhà ở, tránh các rủi ro trong phát triển nóng, mất cân đối giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, nhằm hạn chế tình trạng mất cân đối, băm nát quy hoạch để đầu cơ đất đai".
Việc cấp phép, xây dựng "thả phanh" tại các dự án hiện nay trên địa bàn Bắc Ninh khiến dư luận lo ngại sẽ lặp lại tình trạng xây dựng ngổn ngang, "băm nát" quy hoạch như một số địa phương lân cận. Cụ thể, trên địa bàn huyện Mê Linh hiện có khoảng 50 dự án bất động sản lớn với quy mô 10 - 100ha, nhưng sau nhiều năm giao đất, hầu hết đều đang “treo”, chưa có dấu hiệu triển khai, trái ngược với những hứa hẹn lớn lao khi xin phép đầu tư dự án.
Hay như Công ty Thương mại và xây dựng Đức Việt thực hiện Dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở thôn Như Nguyệt và thôn Đoài, xã Tam Giang (huyện Yên phong, Bắc Ninh) khi yếu về năng lực tài chính đã phải huy động vốn khi chưa được cơ quan chức năng cho phép. Hậu quả là khách hàng rơi vào "ma trận" hứa hão của doanh nghiệp, sổ đỏ chưa có, khả năng còn xảy ra tranh chấp.
Thế nhưng, theo lãnh đạo Sở Xây dựng Bắc Ninh: “Để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, góp phần phát triển kinh tế xã hội của địa phương, Sở Xây dựng thường xuyên theo dõi các diễn biến của thị trường, kịp thời chấn chỉnh hiện tượng rao bán khi chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật…”.
Tình trạng tự ý phân lô bán nền tại Bắc Ninh hiện nay đang có xu hướng phát triển mạnh. Đảng bộ và chính quyền tỉnh cần những quyết sách rõ ràng, tầm nhìn sâu rộng để tránh những hệ luỵ rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin!
Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nêu điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 5/1/2020, thay thế nghị định Nghị định số 102/2014/NĐ-CP. Theo đó, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt từ 20 - 500 triệu đồng tùy theo diện tích.
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phần lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trở lên thì hình thức và mức xử phạt từ 50 triệu đến 1 tỷ đồng tùy diện tích.
