Theo đó, Thủ tướng Chính phủ giao UBNDTP. Hà Nội chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu quy hoạch các khu đô thị hiện đại, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực: Đông Anh, Gia Lâm, Yên Viên và Long Biên, hạn chế tối đa việc xây dựng các công trình thấp tầng và báo cáo Thủ tướng Chính phủ.
Việc này nhằm giảm tải dân số trong khu vực nội đô lịch sử từ 1,26 triệu dân xuống còn 0,8 triệu dân theo Quyết định mà Thủ tướng đã ban hành năm 2011.
Trước thông tin này, nhiều chuyên gia dự đoán thị trường bất động sản tại các khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Yên Viên và Long Biên sẽ có những bước đột phátrong thời gian tới.
Những miền đất hứa
Không phải ngẫu nhiên mà ngay từ đầu năm nay, GS. Đặng Hùng Võ đã dự báo khu vực phía Đông Hà Nội sẽ trở thành “điểm nóng” về đầu tư bất động sản trong năm 2018. Quỹ đất rộng, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, đặc biệt là sự xuất hiện của những “ông lớn” là cơ sở chắc chắn để chuyên gia này tiên lượng về sự bùng nổ của thị trường bất động sản một số khu vực Đông Hà Nộitrong năm 2018.
“Theo quy luật tự nhiên, phát triển về khu vực phía Đông là hợp lý và việc phát triển về phía Tây Thủ đô là sai lầm. Khu vực Đông Hà Nội như Gia Lâm, Yên Viên, Long Biên, Đông Anh vừa có núi, vừa có sông nên sẽ không bị ngập lụt và về mặt phong thủy sẽ có cơ hội phát triển mạnh hơn phía Tây", GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Nhiều chuyên gia nhận định bất động sản khu vực Long Biên, Yên Viên, Gia Lâm sẽ sôi động và giá đất tăng trong vài năm tới (Ảnh minh họa)
Trên thực tế, không phải đến bây giờ khu vực phía Đông Hà Nội mới lọt "mắt xanh" của các nhà đầu tư. Cuối năm 2017, sau khi Hà Nội công bố thông tin sẽ quy hoạch 4 cây cầu mới bắc qua sông Hồng và sông Đuống đã khiến bất động sản tại những khu vực này “cựa mình” thức giấc.
Theo đó, đánh giá về khả năng tăng giá củabất động sảnLong Biên khi 4 cây cầu này được xây dựng, tại cuộc họp báo quý III năm 2017, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đã cho biết: “4 cây cầu sẽ tạo ra 4 vùng phát triển mới, như ở Đà Nẵng trước đây, có chỗ đất bán không ai mua nhưng khi làm cầu xong thì đất đã được nâng giá lên. Tất nhiên, phải tính toán hài hoà lợi ích cho nhà đầu tư, người dân và nhà nước nữa. Câu chuyện nằm ở chỗ kiểm soát chặt chẽ các khâu và thời điểm định giá đất. Hà Nội có thêm 4 cây cầu mới thì sẽ có 4 vùng phát triển mới và tôi tin rằng đất tăng giá cấp số nhân”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định.
Đánh giá về thị trườngbất động sảntại khu vực Long Biên, Yên Viên, Gia Lâm, Đông Anh, TS. Phạm Sỹ Liêm, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho rằng: “Nếu quy hoạch các khu đô thị hiện đại, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Yên Viên và Long Biên thì chắc chắn thời gian tới thị trường bất động sản tại những khu vực này sẽ sôi động. Đây là những khu vực trọng điểm gần các tỉnh Hưng Yên, Thái Bình, Bắc Ninh, Hải Dương…
Các tỉnh này có đặc điểm là kinh tế rất phát triển vì thế lưu lượng người di chuyển về các khu vực đó rất lớn. Vì vậy thành phố nên tập trung vào xây dựng những khu đô thị mới ở các khu vực này để tạo ra bộ mặt Hà Nội mới văn minh và hiện đại. Khi đó,một điều chắc chắn rằng thị trường bất động sản ở các khu vực này sẽ thu hút nhà đầu tư vì khả năng sinh lời của nó trong 1, 2 năm tới”.
Thực tế cho thấy, những dự đoán hết sức khả quan về tiềm năngbất động sảnkhuvực Long Biên, Yên Viên, Gia Lâmtrong thời gian tới của các chuyên gia không phải không có căn cứ. Hiện nay, thị trườngbất động sảnkhu Đông Hà Nội đang chứng kiến một làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ hàng loạt các ông lớn. Đầu tiên là Tập đoàn Him Lam với quỹ đất 20ha đất tại Dương Xá (Gia Lâm), 320ha đất tại các phường Long Biên và Cự Khối. Ngoài ra còn phải kể đến cáctập đoàn khácnhư Vingroup, Sun Group, TNR, MIK Group, Eurowindow, Sunshine Group…. cũng đang cấp tập đầu tư tại đây.
Bên cạnh sự xuất hiện của loạt doanh nghiệp mới, thị trườngbất động sảnkhu Đông Hà Nội cũng chứng kiến sự mở rộng mạnh mẽ các sản phẩm từ những dự án hiện hữu. Có thể kể đến như Vingroup, sau khi hoàn thành giai đoạn I khu đô thị Vinhomes Riverside với hơn 1.000 căn biệt thự, tập đoàn này tiếp tục đầu tư giai đoạn II với quy mô lớn hơn, lên tới 1.500 biệt thự, nhà liền kề và nhà phố thương mại.
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc công ty cổ phần Quản lý tòa nhà Việt cho rằng, quỹ đất rộng, hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ và hiện đại khiến cho khu vực Yên Viên, Long Biên, Gia Lâm trở thành điểm đến yêu thích của khách hàng mong muốn một không gian sống chất lượng, vì thế cuộc cạnh tranh giữa các dự án sẽ ngày càng mạnh mẽ. Tuy nhiên, chất lượng dự án chính là yếu tố giúp gia tăng giá trị sản phẩm. Những dự án tập trung vào chất lượng và quy hoạch đồng bộ, dịch vụ tiện ích cao cấp, chắc chắn sẽ giúp nhà đầu tư sinh lời trong thời gian tới.
Chớ tham gia thị trường bằng... sự hồn nhiên và vô tư
Được nhận định là những khu vực có khả năng tăng giá tốt trong thời gian tới song các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, thị trường 2018 tại Long Biên, Yên Viên, Gia Lâm, Đông Anh cần phải cảnh giác, tránh đi vào vết xe đổ của "cơn sốt" đã từng diễn ra vào thời điểm giữa 2017.
Đông Anh, Long Biên, Yên Viên, Gia Lâm là 4 khu vực được dự đoán sẽ có nhiều bứt phá trong năm 2018.
Theo các chuyên gia, trước thông tin một khu vực đang chuẩn bị tung dự án khủng hoặc có thông tin về quy hoạch hạ tầng chuẩn bị triển khai, các công ty môi giới sẽ nhanh chóng tìm đến khu vực đó mở văn phòng đón đầu cơ hội và tạo nên những cơn sốt đất.
Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cho rằng, không ít người Việt có xu hướng đầu tư theo tâm lý đám đông, tức thấy người khác đổ xô đi mua đất cũng nhảy vào đầu tư. Điều đó khiến cho nhiều người bị cuốn vào vòng xoáy thị trường mà bỏ qua hết kiến thức, những quy luật thị trường và những kinh nghiệm mà người ta biết. Họ còn bỏ qua luôn cả nguyên tắc cơ bản là phải muabất động sảndựa trên giá trị thực chứ không dựa trên giá rao bán.
Theo vị chuyên gia này, trên thị trường nhà đất luôn có ba trạng thái đó là đi lên, đi ngang và đi xuống. Nhưng những người mua đất theo tâm lý đi tắt đón đầu thường chỉ nghĩ đến kịch bản là giá sẽ tiếp tục tăng cao mà không hề nghĩ tới những hệ lụy như giá sẽ đi ngang hoặc lao dốc.
Điều đó có nghĩa những người này chỉ nắm hơn 30% xác suất chiến thắng trong cuộc chơi của thị trường. Họ tham gia vào thị trường với sự hồn nhiên và vô tư như vậy nên khả năng "lãnh đủ" là rất cao. Bởi bên cạnh chuẩn bị nguồn vốn thì việc kiểm tra quy hoạch, mật độ dân cư, hạ tầng… cũng vô cùng quan trọng.
Ông Chánh cũng cho rằng nếu nhà đầu tư vừa xuống tiền vào thời điểm giá tăng cao, vừa sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều - vay nhiều tiền để mua nhà đất - trong khi hạ tầng lại chưa phát triển tới nơi tới chốn thì việc thua lỗ là chắc chắn.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Tuấn,Tổng giám đốc công ty cổ phần Quản lý tòa nhà Việt cho rằng, đứng về phía khách hàng, đừng để bị "sập bẫy" giới cò đất, khi muốn mua đất cần phải quan tâm đến yếu tố nền đất đó có sổ đỏ đất ở và có đủ điều kiện xin giấy phép xây dựng hoặc bên bán đưa ra cam kết sẽ xin được giấy phép xây dựng hay không. Đặc biệt, giá cả phù hợp với khả năng tài chính của từng khách hàng thì lúc đó có thể quyết định xuống tiền mua để xây dựng nhà ở hoặc đầu tư.
“Bao giờ cũng vậy, thông tin quy hoạch đưa ra sẽ luôn thu hút đối các nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư mang tâm lý đám đông, đổ xô vào việc phải quyết định mua nếu không sẽ quá muộn gây nên tình trạng giá bất động sản tại những khu vực có quy hoạch bị đầu cơ, cò cũng tận dụng cơ hội để đẩy giá đất", ông Nguyễn Anh Tuấn nhấn mạnh.
Cũng theo ông Tuấn, trên thực tế, khu vực lõi đô thị có xu hướng mở rộng bao gồm cả các khu vực như Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh. Tuy nhiên, trong thời gian tới, nhà đầu tư đang chờ đợi điều kiện hội tụ đủ hơn nữa về tiện ích sống, trường học, bệnh viện... thì khu vực này mới có thể phát triển sôi động hoặc cân bằng với các khu vực khác của Hà Nội.
"Trong quá khứ, chúng ta cũng đã có những bài học rất cay đắng. Nhiều khi tưởng thị trường bất động sản nơi có quy hoạch có thể sốt ngay nhưng không phải, đấy chỉ là do tâm lý hoặc có sốt nhưng là sốt ảo. Tôi nghĩ những khu vựcLong Biên, Yên Viên, Gia Lâm, Đông Anh nếu có sốt thì sốt cân bằng với thị trường chứ không sốt ảo nhưng chúng ta cũng nên cẩn trọng, xem xét kỹ lưỡng những thông tin từ quy hoạch, pháp lý, triển vọng khu vực, thậm chí dù có thông tin quy hoạch đến với khu vực đó rồi nhưng cũng phải xem xét có nằm trong quy hoạch gì nữa không. Không nên cho rằng cứ có quyết định quy hoạch là nó sẽ phát triển", ông Nguyễn Anh Tuấncảnh báo thêm.
Đồng quan điểm, TS Phạm Sỹ Liêm khuyên người dùng nên thận trọng, không nên đầu tư theo "bầy đàn" mà phải đầu tư theođầu ra thị trường, đólà một môn học khó chứ không phải tưởng tượng là ra….
Nguyên Thứ trưởng Bộ xây dựngcũng cho rằng, thách thức lớn nhất hiện nay đối với việc phát triển các đô thị ngoại vi là tình trạng đô thị hóa tự phát và quy hoạch cũng còn nhiều bất cập.
Hạ tầng hoàn thiện là một trong những yếu tố giúp bất động sản khu Đông Hà Nội lên giá.
"Quy hoạch vẽ ra thì đẹp nhưng không thực hiện được. Bởi rất có thể quy hoạch một đằng nhưng xây dựng lại một nẻo như thực tiễn phát triển vừa qua tại một số khu vực của Hà Nội do tình trạng yếu kém của công tác quản lý nhà nước và sự thao túng của các nhóm lợi ích", ông Liêm nói.
Do đó, ông Liêm cho rằng cần khắc phục phương thức quản lý quy hoạch theo cách phân tán, cố gắng tập trung mọi nguồn lực vào phát triển hoàn chỉnh và nhanh gọn các khu đô thị mới được vẽ ra tại các khu vực Long Biên, Yên Viên, Gia Lâm, Đông Anh.
Đồng thời, ông Liêm kiến nghị thành phố nên sớm chuyển huyện Đông Anh, hay ít nhất là 4 phân khu từ N5 đến N8 thành quận để tạo điều kiện thuận lợi triển khai dự án khu đô thị Nhật Tân - Nội Bài và sớm ban hành chính sách và thể chế huy động nguồn tài chính từ đất đai tại chỗ để phát triển hạ tầng./.
