Doanh nghiệp bất động sản "khởi sắc", lợi nhuận quý II/2024 tăng trưởng

Ngược dòng lỗ nhờ thanh lý tài sản

Điểm nổi bật trong bức tranh kinh doanh quý II/2024 của nhóm ngành xây dựng, bất động sản là khả năng "thoát lỗ" đáng kinh ngạc của nhiều doanh nghiệp. Tuy nhiên, ít ai ngờ việc thoát lỗ này lại đến từ hoạt động thanh lý tài sản, bán công ty con, bán dự án…

Đơn cử như Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình (mã: HBC) báo lãi 740 tỷ đồng trong quý II/2024 và 838 tỷ đồng sau nửa năm, lần lượt tăng 20,7% và 130% so với cùng kỳ. Đây cũng là mức lãi theo quý cao nhất trong lịch sử hoạt động của công ty này.

Theo kết quả giải trình, điểm sáng trong bức tranh tài chính của HBC đến từ hoạt động tài chính, khoản hoàn nhập dự phòng và hoạt động thanh lý tài sản. Doanh thu tài chính đạt hơn 46 tỷ đồng, gấp 2,2 lần cùng kỳ, chủ yếu nhờ phát sinh gần 19 tỷ đồng lãi bán các khoản đầu tư. Bên cạnh đó, HBC được hoàn nhập hơn 187 tỷ đồng chi phí quản lý doanh nghiệp.

Một điểm sáng nữa đáng được nhắc đến là lợi nhuận khác gần 521 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chưa đến 1 tỷ đồng. Khoản lợi nhuận đột biến này chủ yếu đến từ hoạt động thanh lý, nhượng bán tài sản cố định, bán công ty trong hệ sinh thái và các thiết bị máy móc.

Trong khi đó, báo cáo tài chính Công ty Cổ phần FECON (mã: FCN) trong quý II/2024 ghi nhận khoản thu nhập khác hơn 5 tỷ đồng, tăng 1.309% so với cùng kỳ, nhờ vào việc thanh lý một số tài sản cố định và nhận được khoản bồi thường thiệt hại từ hợp đồng thi công.

Tính riêng trong nửa đầu năm 2024, công ty thu về gần 82 tỷ đồng từ việc thanh lý và nhượng bán tài sản cố định cùng các tài sản dài hạn khác, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ thu được hơn 1,6 tỷ đồng.

Kết quả, sau khi khấu trừ mọi chi phí và thuế, FECON ghi nhận lãi ròng hơn 720 triệu đồng trong quý II/2024, tăng 149% so với khoản lỗ gần 1,5 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Sự cải thiện này là nhờ chi phí tài chính giảm và thu nhập khác tăng mạnh.

Còn Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã: NLG), sau quý đầu lỗ sâu, doanh nghiệp này đã ghi nhận lãi trong quý II/2024, mặc dù phần lãi này chưa thấm tháp gì so với những kỳ vọng đặt trong cả năm của doanh nghiệp. Đáng chú ý, hoạt động tài chính là yếu tố giúp công ty "đảo lỗ thành lãi" với mức lãi sau thuế 160 tỷ đồng trong quý II/2024.

Cụ thể, trong kỳ, nhóm công ty đã hoàn tất chuyển nhượng 25% tỷ lệ sở hữu trong Paragon Đại Phước, một công ty liên doanh cho các đối tác Nhật Bản. Khoản lãi từ giao dịch chuyển nhượng này là 230,7 tỷ đồng.

Tương tự, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) cũng báo lãi 50 tỷ đồng sau thuế trong quý II/2024. Đáng chú ý, khoản doanh thu của doanh nghiệp gần như toàn bộ đến từ lãi chuyển nhượng cổ phần công ty liên kết. Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy, doanh nghiệp này đã chuyển nhượng 25% vốn tại BIDICI cho ông Nguyễn Trà Giang với giá 769,5 tỷ đồng, hạ sở hữu từ 49% xuống còn 24% vốn.

Gian nan vẫn còn ở phía trước

Mặc dù kết quả kinh doanh bất động sản quý II/2024 của nhiều doanh nghiệp đã tươi sáng hơn, thậm chí dù lãi nhỏ nhưng vẫn cho thấy tín hiệu phục hồi và tăng trưởng của doanh nghiệp. Từ đó, tình hình kinh doanh những tháng cuối năm cũng được kỳ vọng khả quan hơn, doanh nghiệp sẽ tăng tốc để hoàn thành được mục tiêu kinh doanh đã đặt ra. Nhưng xét một cách toàn diện, doanh thu và lợi nhuận của đa số doanh nghiệp vẫn ở mức thấp và chưa ổn định, chưa kể có những doanh nghiệp còn tiếp tục báo lỗ.

Mặt khác, việc bán tài sản của một số doanh nghiệp nhằm thu về vốn để duy trì hoạt động, để "xoá lỗ" cũng chính là một bước đi ít nhiều vẫn có sự mạo hiểm.

Nhìn nhận về vấn đề thanh lý tài sản của doanh nghiệp, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, từ sau đại dịch Covid-19, rất nhiều doanh nghiệp đã thực hiện cơ cấu lại hoạt động kinh doanh cũng như tài sản của mình. Có nhiều doanh nghiệp nhận thấy rằng sự phát triển "bành trướng" quá khả năng dòng tiền của mình sau một thời gian dài sẽ khiến họ bị quá sức.

Và để quản trị lại dòng tiền, họ chọn cách bán bớt tài sản để phù hợp với năng lực quản lý là điều bình thường. Bởi kinh tế khó khăn, thắt chặt tín dụng, việc doanh nghiệp bất động sản thu gọn quy mô để tập trung vào thế mạnh của mình có thể lại là một quyết định sáng suốt.

Tuy nhiên, ông Đính cũng dẫn chứng, thực tế không ít doanh nghiệp dù đã bán tài sản hoặc cầm cố tài sản nhưng sau đó vẫn không thể tiếp tục kinh doanh, không thoát lỗ, không có doanh thu… gọi chung là tình hình không có sự cải thiện thì đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đó không thể sống sót.

"Việc bán bớt tài sản đôi khi là một quyết định còn nhiều trăn trở với doanh nghiệp. Bởi bán rồi có vốn thì định hướng phát triển sẽ ra sao? Hay bán tài sản nào, duy trì tài sản nào cũng là một sự cân nhắc với doanh nghiệp. Dù sao, trong bối cảnh khó khăn về vốn, đây vẫn chỉ là một giải pháp tạm thời của doanh nghiệp", ông Đính nhận định.

Tại hội thảo mới đây, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cho biết, trong 6 tháng đầu năm nay, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản về cơ bản vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây. Kết quả doanh thu, lợi nhuận có cải thiện, song chưa đáng kể. Khả năng sinh lời và chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức trung bình.

Ngoại trừ một số ít doanh nghiệp quy mô lớn, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong nửa đầu năm và cả năm nay còn đa phần doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi.

Ông Khang nhìn nhận, đa phần các doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải đối mặt và xử lý hai bài toán rất lớn. Đầu tiên là khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Trước đây các doanh nghiệp bất động sản có thể tiệp cần nguồn vốn đa dạng và linh hoạt. Họ có thể huy động vốn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng… Các kênh này đến nay đều gặp nhiều khó khăn, kể cả với kênh vay vốn ngân hàng.

Các ngân hàng thương mại cũng chịu áp lực rất lớn để hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn vừa qua theo tinh thần của Thông tư 02 và Nghị định 08, cơ cấu nợ cho khách hàng. Vì vậy các ngân hàng thương mại khi rót vốn vào dự án bất động sản cũng phải nâng cao tiêu chuẩn đầu tư, sàng lọc rất kỹ các dự án. Ngoài ra, bản thân các dự án có pháp lý đầy đủ nhưng không nằm trong phân khúc ngân hàng tập trung đầu tư cũng rất khó để vay vốn.

Vấn đề thứ hai là câu chuyện đội vốn. Khi pháp lý chưa được tháo gỡ, nhiều dự án ách tắc trong thời gian dài khiến chi phí dự án đội lên 20 - 30% so với ban đầu. Điều này khiến năng lực tài chính của chủ đầu tư không còn đảm bảo để phát triển nốt phần còn lại dự án, buộc họ phải đưa ra giải pháp để xử lý như chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư.

Ông Khang cho rằng: "Tiến độ phục hồi của thị trường trong những quý tới vẫn còn nhiều khó khăn, doanh nghiệp vẫn chịu áp lực lớn. Do đó, bên cạnh việc 3 bộ luật liên quan chính thức có hiệu lực giúp thông thoáng về pháp lý, thì cần có những giải pháp cho vấn đề nội tại của doanh nghiệp, đó là xử lý tận gốc các vấn đề tài chính, nợ đọng còn tồn tại"./.