PV: Năm 2018, một trong những điểm vướng trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡngđó là hành lang pháp lý chưa hoàn thiện. Với tiềm năng vốn có, giới đầu tư đang kỳ vọng năm 2019 hành lang pháp lý sẽ có sự cải thiện đáng kể. Trên góc độ là một luật sư, ông dự đoán thế nào về triển vọng trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý tại lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng năm nay?
Luật sư Lê Văn Hồi: Thời điểm hiện tại, nhìn một cách tổng thể thì hành lang pháp lý cho lĩnh vực bất động sản nghĩ dưỡng vẫn là những câu chuyện muôn thuở. Đã có nhiều hội thảo pháp về bất động sản nghỉ dưỡng và rất nhiều tranh cãi, đóng góp ý kiến pháp luật nhằm xoay dựng hành lang pháp lý cho mô hình bất động sản đặc biệt này. Tuy nhiên cho đến hết năm 2018, vấn đề này vẫn chưa được giải quyết dứt điểm.
Một số vấn đề pháp lý nổi cộm liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng mà các nhà đầu tư quan tâm như quyền sở hữu, hay nói cách khác là việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (xuất phát từ chưa có sự thừa nhận trong các văn bản pháp luật về condotel là nhà ở hay là một công trình kinh doanh dạng du lịch); rủi ro khi giao dịch condotel; pháp luật điều chỉnh và cơ chế bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư khi xảy ra tranh chấp giữa các bên…
Hiện nay, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch đã vào cuộc nhằm tìm ra hướng xử lý, thiết lập một hành lang pháp lý đồng bộ cho condotel. Bên cạnh đó, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013 có trong danh sách Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh năm 2019, trong quá trình thảo luận đã có một số đề xuất được đưa ra để lấy ý kiến.
Theo đánh giá của cá nhân của tôi, trong năm 2019, chúng ta có thể tin tưởng rằng sẽ có giải pháp cho condotel nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung. Với sự quyết tâm của các cơ quan quản lý cũng như cơ quan lập pháp, tôi lạc quan tin rằng sẽ có khung pháp lý rõ ràng. Loại hình condotel sẽ được ghi nhận trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013, và rất có thể được quy định chi tiết trong một Thông tư của Bộ có liên quan. Sẽ có sự đồng bộ giữa pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai để làm nóng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trở lại.
Luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way
PV: Thưa ông, với góc nhìn lạc quan và đầy triển vọng như vậy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2019 sẽ dịch chuyển theo chiều hướng nào?
Luật sư Lê Văn Hồi: Năm 2018 chúng ta chứng kiến sự chững lại của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sau sự phát triển ào ạt vào năm 2017. Ngoài những nguyên nhân về kinh tế, quy luật của thị trường bất động sản thì một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự hạ nhiệt của cơn sốt bất động sản nghỉ dưỡng là khung pháp lý chưa đồng bộ của các sản phẩm condotel gây nên tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, trong năm 2019, nếu chúng ta có một hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ cho condotel, tôi tin rằng sẽ lấy lại được niềm tin trong nhà đầu tư đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng này. Mặc dù thái độ của thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư, triển vọng tăng trưởng của ngành du lịch, giá bán của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, tính thanh khoản tốt, việc ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư bất động sản khiến dòng vốn đổ vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng giảm…
Theo quan điểm của tôi, yếu tố pháp lý đóng vai trò quan trọng trong vấn đề đưa ra quyết định của các nhà đầu tư vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Khi tính minh bạch cho dòng sản phẩm này ngày càng hoàn thiện, phân khúc này sẽ tăng tính hấp dẫn và thu hút các doanh nghiệp bất động sản cũng như các nhà đầu tư.
PV: Năm 2019, một trong những yếu tố được đánh giá là tiên quyết khiến các khách hàng buộc phải cân nhắc khi xuống tiền đó là tiêu chí pháp lý. Theo ông, vì sao lại vậy?
Luật sư Lê Văn Hồi: Tôi cho rằng pháp lý là một trong những yếu tố đầu tiên mà nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ dành sự quan tâm trong việc đưa ra quyết định đầu tư bất động sản.
Ở khía cạnh đầu tư, khi rót tiền, kỳ vọng của nhà đầu tư là sản phẩm bất động sản phải có khả năng sinh lời (phụ thuộc vào các yếu tố vị trí, tính tiện ích, tính thanh khoản…). Tuy nhiên, khi nhìn nhận dưới góc độ pháp luật, một khi phát sinh tranh chấp, kiện tụng kéo dài, đặc biệt đối với một sản phẩm bất động sản có tính pháp lý chưa rõ ràng hay nói cách khác là tính an toàn không cao, sẽ dẫn đến: thứ nhất, tốn kém về thời gian, tiền bạc để giải quyết tranh chấp; thứ hai, khiến 'đóng băng' một loại tài sản mà đáng lẽ ra nên được giao dịch trên thị trường.
Với tư cách một luật sư, tôi cho rằng, khi xảy ra tranh chấp liên quan đến tính pháp lý của bất động sản, các nhà đầu tư sẽ là người chịu thiệt hại nhất. Vì vậy khi cân nhắc xuống tiền, đương nhiên các nhà đầu tư phải đặc biệt lưu tâm đến yếu tố pháp lý.
PV: Vậy thưa ông, đâu là cách để nhận diện tính pháp lý của một dự án bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư an toàn, thưa ông?
Luật sư Lê Văn Hồi: Đối với những nhà đầu tư không nắm rõ quy định pháp luật, đặc biệt trong bối cảnh hành lang pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng chưa rõ ràng như hiện nay, việc nên làm là tìm đến sự tư vấn pháp lý của các luật sư hiểu biết về lĩnh vực bất động sản - những người giúp cho nhà đầu tư đánh giá tính an toàn của dự án.
Trường hợp muốn chủ động tìm hiểu về tình trạng pháp lý của dự án, nhà đầu tư có thể lưu ý một số điểm mấu chốt dưới đây:
Thứ nhất, hồ sơ tài liệu liên quan đến dự án. Nhà đầu tư cần tìm hiểu những văn bản pháp lý quan trọng như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư ghi nhận cụ thể dự án được triển khai là gì, tình trạng về khu đất sử dụng đã được giải quyết xong hay chưa thông qua các tài liệu như quyết định giao/cho thuê đất… cũng như các tài liệu liên quan đến quy hoạch tổng thể mặt bằng, quy hoạch chi tiết cho dự án.
(Ảnh minh họa)
Thứ hai, về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Đối với từng loại bất động sản nghỉ dưỡng cụ thể, chủ đầu tư cũng cần dựa vào những điều kiện về việc đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo quy định của các văn bản luật có liên quan, tài liệu này có thể được thể hiện thông qua văn bản thông báo dự án đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng cấp, các chứng thư bảo lãnh của ngân hàng…
Thứ ba, về hình thức của giao dịch mua bán/chuyển nhượng. Nhà đầu tư cũng cần cân nhắc khi đầu tư xem hình thức huy động vốn của chủ đầu tư có phù hợp với tiến độ triển khai dự án hay không, dự án đã đủ kiện cho việc ký kết Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng hay chưa…
Đặc biệt, tôi lưu ý đến vấn đề cam kết lợi nhuận. Thời điểm hiện tại, có khá nhiều dự án vẫn đang sử dụng cam kết lợi nhuận như đòn bẩy cho việc bán sản phẩm. Tuy nhiên, việc bảo đảm lợi nhuận cam kết là ở tương lai và sẽ tiềm ẩn rất nhiều tranh chấp trong tương lai, và đương nhiên cam kết lợi nhuận càng cao nhưng triển vọng ngành du lịch không phát triển tương xứng thì nguy cơ xảy ra tranh chấp khó tránh khỏi.
- Cảm ơn chia sẻ của luật sư!
Nhật Minh (thực hiện)
