Các địa phương hoàn toàn có thẩm quyền điều chỉnh giá đất để phù hợp thực tế

Bộ Tài chính dự kiến trình Chính phủ sửa quy định để giảm tiền sử dụng đất khi người dân chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận thông tin tại Hội thảo “Giá đất, thuế đất,... thế nào cho hợp lý?” mới đây. 

Cụ thể, Thứ trưởng cho hay, đây là vấn đề mà Bộ Tài chính nhận thấy có nhiều bất cập và đang tiếp tục xem xét. Trước mắt, Bộ sẽ tiếp tục kế thừa quy định của Luật Đất đai 2013, là áp dụng mức thu 30 - 50% phần chênh lệch, chứ không thu toàn bộ như hiện nay.

Hiện Bộ đã làm việc với các doanh nghiệp, địa phương về tình hình thu tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích sử dụng. Từ số liệu của các địa phương, Bộ sẽ xây dựng phương án trình Chính phủ, theo hướng giảm tiền sử dụng đất cho người dân.

Những phương án dự kiến Bộ Tài chính nêu ra xuất phát từ phản ánh của người dân, doanh nghiệp, về tiền sử dụng đất tăng cao, theo bảng giá đất điều chỉnh tạm thời tại một số địa phương trong giai đoạn chuyển tiếp.

Trao đổi với Reatimes, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES ) cho biết, hiện tại, các địa phương sau sáp nhập vẫn chưa công bố bảng giá đất mới. Tuy nhiên, nếu bảng giá đất mới được ban hành theo hướng tăng mạnh, chắc chắn sẽ để lại nhiều hệ lụy đối với doanh nghiệp, người dân và thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến kinh tế - xã hội các địa phương. Nhất là khi các nghĩa vụ tài chính liên quan bất ngờ tăng cao, vượt quá khả năng dự tính của người dân và doanh nghiệp.

Cụ thể, giá đất tăng cao sẽ gián tiếp đẩy giá nhà lên, bởi khi giá đầu vào tăng sẽ ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm. Giá nhà vốn đã ở mức rất cao, nếu tiếp tục tăng do tác động từ bảng giá đất, người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp, sẽ càng khó tiếp cận nhà ở và càng khó có được chỗ ở phù hợp.

Về phía doanh nghiệp, khi chi phí đầu vào tăng cao, họ buộc phải bán sản phẩm với giá cao để đảm bảo cân đối tài chính và hệ quả lại đổ lên đầu khách hàng là người dân cần có nhà ở. Nhưng nếu giữ giá cao, khả năng thanh khoản sẽ rất thấp; ngược lại, nếu muốn duy trì sức mua, doanh nghiệp phải giảm lợi nhuận. Điều này khiến họ gặp khó khăn trong việc tái đầu tư và xoay vòng dòng tiền.

Khi các dự án không thể phát triển đúng tiến độ hoặc đình trệ, nguồn cung bất động sản suy giảm sẽ làm mất cân đối cung cầu, ngân sách địa phương cũng bị ảnh hưởng do thiếu hụt nguồn thu từ đất đai, kinh doanh bất động sản và các hoạt động liên quan.

Đặc biệt, các phân khúc như bất động sản công nghiệp, thương mại - dịch vụ và du lịch tăng giá sẽ tác động trực tiếp, ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế - xã hội địa phương, theo ông Bùi Văn Doanh.

Bởi đất đai và sản phẩm bất động sản là đầu vào quan trọng cho nhiều chuỗi sản xuất - kinh doanh khác. Nếu chi phí đầu vào tăng, nhiều doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp mới khởi nghiệp hoặc doanh nghiệp nhỏ và vừa sẽ rất khó tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất. Từ đó, cũng gián tiếp làm suy giảm động lực phát triển kinh tế tại địa phương.

Đồng thời, người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề nếu bảng giá đất mới tăng mạnh. Bởi lẽ, khi chuyển từ đất nông nghiệp hoặc đất vườn sang đất ở, họ sẽ phải nộp khoản tiền chênh lệch rất lớn, do giá đất ở cao gấp nhiều lần giá đất nông nghiệp, vượt quá khả năng chi trả của hầu hết các hộ nông dân.

“Người dân chỉ muốn chuyển đất vườn sang đất ở để chia đất cho con cái làm nhà khi đã lập gia đình riêng, nhưng khoản tiền chênh lệch rất lớn, thậm chí lên đến tiền tỷ, không khác gì mua đất mới nên vượt quá khả năng tài chính, thì rất thiệt thòi cho họ. Không riêng gì nông dân, những mảnh đất xen kẹt ở khu vực đô thị đang là đất nông nghiệp muốn chuyển đổi sang đất ở cũng là gánh nặng tài chính cho người dân khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất”, ông Doanh nêu ra thực trạng.

Hiện nhiều tỉnh, thành mới sau sáp nhập đang hoàn tất quy trình xây dựng và ban hành bảng giá đất mới theo quy định tại Luật Đất đai 2024. Với nguyên tắc xác định giá đất theo thị trường, biên độ điều chỉnh ở mỗi địa phương sẽ rất khác nhau, tùy vào điều kiện kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa và năng lực triển khai thực tế của mỗi địa phương.

Ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ ngày 1/1/2026, nhằm tạo điều kiện cho các địa phương có thời gian điều chỉnh bảng giá hiện hành, tránh gây sốc do giá đất tăng đột biến. Giai đoạn chuyển tiếp sẽ là cơ hội để các địa phương rà soát và thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa các loại giá đất.

"Việc rà soát và điều chỉnh bảng giá đất hiện nay chính là cơ hội và điều kiện để các địa phương thu hẹp khoảng cách chênh lệch giá đất đang tồn tại, và chuẩn bị cho giai đoạn áp dụng bảng giá đất năm 2026. Việc này giúp tránh được nguy cơ tăng giá đột biến, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất", Phó Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai nói.

Đồng thời, khuyến nghị các địa phương đang điều chỉnh bảng giá đất cần đảm bảo tiếp cận với mặt bằng chung của địa phương, phù hợp với các quy định hiện hành và không gây vướng mắc hay ảnh hưởng tiêu cực đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Đại diện Cục Quản lý Đất đai cũng cho hay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trực tiếp là Cục Quản lý Đất đai đã nhận diện được nguyên nhân tiền sử dụng đất tăng đột biến, khi người dân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, đặc biệt là các trường hợp đất vườn, ao gắn liền với thửa đất ở. Đó là do sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở.

Hiện Cục Quản lý Đất đai đã chỉ đạo các địa phương tiến hành rà soát và xem xét lại nội dung này. Tuy nhiên, việc nhận diện được vấn đề là một chuyện, còn việc thực thi, điều chỉnh mức giá, đó là trách nhiệm thuộc về các địa phương. 

"Các địa phương có thẩm quyền ban hành mức giá cao hơn để phù hợp thực tiễn, tùy thuộc điều kiện thực tế của từng địa phương, nhưng cần điều chỉnh một cách hài hòa, tránh gây biến động lớn, tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến phát triển hạ tầng", Phó Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai khẳng định.

Ông Bùi Văn Doanh cũng đồng tình, việc xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai vẫn là trách nhiệm của UBND và HĐND các cấp ở địa phương. Và theo phân cấp phân quyền mới nhất tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, UBND cấp xã cũng được tham gia xây dựng bảng giá đất theo chỉ đạo của UBND cấp tỉnh.

"Từ ngày 1/7, UBND xã đã được trao quyền tham gia xây dựng bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể trong một số trường hợp. Do đó, với vai trò là tổ chức chính quyền cấp cơ sở, UBND địa phương cấp xã cần tổ chức xác định giá đất, quyết định giá đất cụ thể trong những trường hợp thuộc thẩm quyền và đặc biệt là tham gia xây dựng bảng giá đất một cách khách quan, đúng với thực trạng và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để bảo đảm hài hòa lợi ích và nhất là thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương cũng như khả năng tiếp cận nhà ở của người dân", ông Doanh nói.

Tuy nhiên, Viện trưởng VIRES lưu ý tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm, sợ dư luận đánh giá là tư lợi, “lợi ích nhóm” khi xây dựng bảng giá đất thấp dù giá đó đúng với tình hình thị trường và điều kiện thực tế địa phương tại thời điểm đó, nên hầu như các địa phương khi điều chỉnh bảng giá đất hay xây dựng bảng giá đất mới đều có xu hướng “nâng giá” lên cao hơn bảng giá đất trước đó.

"Trong khi đó, Luật Đất đai không yêu cầu giá đất phải luôn tăng mà chỉ quy định "phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường". Tức là bảng giá đất có thể tăng, giảm giá tùy tình hình thực tế của địa phương, có lên có xuống tùy thời điểm. Chính phủ cũng không "áp đặt" phải xây dựng bảng giá đất cao, mà việc này đã được phân quyền rõ ràng về địa phương và do địa phương quyết định. Chúng ta cứ hay đổ tại Luật hay Nghị định hướng dẫn, nhưng vai trò quyết định bảng giá đất lại nằm chủ chốt ở chính quyền địa phương", ông Bùi Văn Doanh khẳng định.

Chuyên gia VIRES cũng lo ngại, bảng giá đất sau khi sáp nhập các tỉnh thành phố sẽ có xu hướng tăng cao nhưng không phản ánh đúng thực tế phát triển từng khu vực. Giả sử tỉnh A có giá đất cao, tỉnh B giá đất thấp, nhưng sau khi sáp nhập, nếu tỉnh lỵ đặt tại địa phương A thì chắc chắn giá đất tại tỉnh B cũ sẽ vẫn thấp, thậm chí sẽ giảm vì thiếu sức hút.

Nhưng với tâm lý "an toàn" hiện nay, rất dễ xảy ra việc xây dựng bảng giá đất chung theo hướng nâng mặt bằng giá đất tỉnh mới lên từ cơ sở giá đất của tỉnh A cũ, tức là theo “nguyên tắc” lấy giá cao làm chuẩn. Giá đất tỉnh B cũ theo đó cũng tăng lên, trong khi lẽ ra khu vực này cần được điều chỉnh giá đất giảm theo thực tế thị trường.

"Nếu không đủ bản lĩnh và dũng cảm thay đổi tư duy cũ, điều đó có thể xảy ra ở rất nhiều nơi và sẽ gây hệ lụy không nhỏ đến kinh tế xã hội các địa phương", ông Doanh lo ngại.

Do đó, để chính quyền địa phương làm tốt vai trò của mình, ông Doanh cho rằng, cần nhanh chóng xây dựng "cơ chế miễn trừ trách nhiệm đối với trường hợp đã thực hiện đầy đủ các quy trình, quy định liên quan, không tư lợi trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, nhưng có thiệt hại do rủi ro khách quan", là quan điểm Bộ Chính trị đã đặt ra tại Nghị quyết số 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân. Cơ chế này áp dụng cho cán bộ, chuyên gia, tổ chức thực hiện tư vấn xác định giá đất, miễn là họ thực hiện đúng quy trình, không có hành vi tư lợi cá nhân.

"Chính phủ cần có sự hướng dẫn và có cơ chế, quy định cụ thể, làm sao để chính quyền địa phương, nhất là UBND cấp tỉnh mà cụ thể là Chủ tịch UBND cấp tỉnh được tự tin trong quá trình tổ chức xây dựng bảng giá đất vì mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, tăng khả năng tiếp cận nguồn lực đất đai cho doanh nghiệp và mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. 

Đây cũng là lúc cần các địa phương chủ động, sáng tạo và linh hoạt, hay nói cách khác là bước ra khỏi "vùng an toàn", để xây dựng được bảng giá đất minh bạch, công bằng, phản ánh đúng thực tế phát triển của địa phương, đặc biệt là mang tinh thần “kiến tạo”, phục vụ cho mục tiêu an sinh xã hội và phát triển bền vững", ông Doanh nhấn mạnh.