Gỡ vướng pháp lý, mở rộng tiếp cận đất đai để khơi thông nguồn lực

Doanh nghiệp cần các giải pháp điều chỉnh kịp thời từ phía cơ quan quản lý

Tại hội thảo “Nhận diện khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và kiến nghị” do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức ngày 14/7, nhiều ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp, hiệp hội đã chỉ rõ các rào cản pháp lý đang làm suy giảm sức hấp dẫn môi trường đầu tư và kìm hãm dòng chảy phát triển kinh tế.

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký VCCI nhấn mạnh: “Cải cách pháp luật kinh doanh cần được đẩy nhanh và toàn diện, vì hiện nhiều quy định đang chồng chéo, mâu thuẫn hoặc không còn phù hợp với thực tiễn. Có những quy định đã phát sinh bất cập từ lâu nhưng vẫn tồn tại suốt hơn một thập kỷ, gây ra hệ lụy lớn cho hoạt động đầu tư và vận hành doanh nghiệp”.

Theo ông Tuấn, đã có nhiều đợt rà soát nhằm xử lý xung đột giữa các luật như Đầu tư, Đất đai, Xây dựng, Môi trường… giúp giảm quy trình và tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện vẫn thiếu đồng bộ, chưa đủ minh bạch và chưa bắt kịp tốc độ phát triển thực tiễn. Điển hình là các thủ tục liên quan đến dự án có sử dụng đất, đang bị chi phối bởi quá nhiều luật khác nhau, gây ra tình trạng lặp lại thẩm định, kéo dài thời gian và làm tăng chi phí cơ hội cho doanh nghiệp.

Ngay cả trong các lĩnh vực được Chính phủ ưu tiên như năng lượng tái tạo, môi trường hay khoa học - công nghệ, doanh nghiệp vẫn gặp vướng mắc pháp lý khi triển khai. Nhiều quy định mới ban hành đã nhanh chóng bộc lộ sự không phù hợp, trong khi các quy định cũ lỗi thời vẫn tiếp tục tồn tại.

Đồng tình với những chia sẻ trên, bà Lê Thị Xuân Huế, đại diện Bower Group Asia cho biết, không ít doanh nghiệp vẫn gặp khó vì quy trình còn rườm rà, thiếu đồng bộ, đặc biệt trong các thủ tục liên quan đến đầu tư và xin ý kiến nhiều cơ quan. Như Bower Group Asia từng làm thủ tục gia hạn giấy chứng nhận đầu tư và phải mang khoảng 10kg hồ sơ đến Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội (cũ) để làm thủ tục gia hạn giấy chứng nhận đầu tư.

“Sở yêu cầu có 10 bộ hồ sơ để gửi tới 10 bộ ngành xin ý kiến. Mỗi bộ nặng khoảng 1kg, tôi phải nhờ thêm một người bê cùng mới có thể nộp được đầy đủ hồ sơ”, bà Huế chia sẻ.

Sự bất cập này vẫn còn tồn tại trong hệ thống, ngay cả ở những thành phố lớn, là những nơi được kỳ vọng đi đầu trong cải cách hành chính. Theo bà Huế, doanh nghiệp lo ngại chờ sửa luật thì có thể đã phá sản, nên rất cần các giải pháp điều chỉnh kịp thời từ phía cơ quan quản lý.

Mở rộng cơ hội cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai

Tại hội thảo, Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE) và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đều có chung nhận định: Những bất cập trong quy định pháp luật về đất đai và thủ tục đầu tư đang là điểm nghẽn lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường đầu tư - kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo đó, đại diện VAFIE nêu những bất cập trong quy định truy thu tiền thuê đất, với dẫn chứng cụ thể trường hợp của Tập đoàn Nidec (Nhật Bản). Nidec đã ký Hợp đồng khung về Đầu tư với Chính phủ Việt Nam từ năm 2005, được hưởng ưu đãi miễn tiền thuê đất và áp dụng mức giá 0,2 USD/m²/năm đối với dự án công nghệ cao.

Trên cơ sở đó, năm 2012, Ban Quản lý Khu công nghệ cao TP.HCM đã ký hợp đồng thuê đất, doanh nghiệp hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, sau khi tái cấu trúc nội bộ vào năm 2019, công ty nhận sáp nhập lại bất ngờ bị yêu cầu truy thu hơn 16,6 tỷ đồng tiền thuê đất, với lý do mức giá thuê ký năm 2012 thấp hơn quy định của UBND TP.HCM ban hành từ năm 2007. Yêu cầu truy thu được đưa ra sau hàng chục năm, dù doanh nghiệp đã tuân thủ đầy đủ các điều kiện trong hợp đồng và chính sách đầu tư ban đầu.

Hiệp hội nhận định, việc này là vi phạm nguyên tắc bảo hộ cam kết đầu tư, ảnh hưởng tiêu cực đến niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy, VAFIE đề nghị UBND TP.HCM và các cơ quan chức năng hủy bỏ truy thu, tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp tục kế hoạch mở rộng đầu tư.

Còn theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 có quy định về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, trách nhiệm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất là của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người sử dụng đất không có bất kỳ quyền nào để tham gia vào quá trình này.

Do đó, không thể bắt người sử dụng đất chịu trách nhiệm về việc chậm trễ xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bằng cách phải đóng thêm tiền cho thời gian chưa tính giá đất được. Điều này là không đảm bảo công bằng cho các nhà đầu tư và VNREA đề nghị xóa bỏ quy định này.

Đồng thời, VNREA cũng chỉ ra vướng mắc liên quan đến thu hồi đất tại Điều 79 Luật Đất đai 2024, quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, quy định này hiện chưa bao quát được những nhu cầu thực tiễn của doanh nghiệp, đặc biệt là trong các lĩnh vực có tính lan tỏa và ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế.

Cụ thể, du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn theo Nghị quyết số 08/NQ-TW của Bộ Chính trị, với mục tiêu đến năm 2030 đón 47 - 50 triệu lượt khách quốc tế, đóng góp 14 - 15% GDP và nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ lên trên 50%. Để đạt mục tiêu này, cần đẩy mạnh đầu tư vào kết cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật ngành du lịch. Tuy nhiên, nhiều dự án lại không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai 2024, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai và triển khai đầu tư.

Tương tự, các dự án hệ thống kho bãi và trung tâm phân phối (logistics) - vốn giữ vai trò quan trọng trong việc giảm chi phí, nâng sức cạnh tranh và thu hút đầu tư FDI - hiện không thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79. Vì vậy, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận với từng hộ dân, kéo dài thủ tục, tăng chi phí và tiềm ẩn rủi ro khi gặp yêu cầu bồi thường vượt quá thực tế.

VNREA cũng đề cập đến những vướng mắc trong cơ chế tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực tế, rất ít dự án có thể thỏa thuận đủ 100% diện tích đất. Không ít trường hợp, một vài hộ nắm giữ vị trí “then chốt” trong ranh giới dự án đã yêu cầu mức bồi thường cao bất hợp lý, thậm chí gấp nhiều lần giá thị trường. Việc lợi dụng sự phụ thuộc của dự án vào mảnh đất đó khiến toàn bộ quá trình đầu tư có nguy cơ bị đình trệ.

Từ những phân tích trên, Hiệp hội kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung Điều 79 Luật Đất đai 2024 theo hướng mở rộng các trường hợp thu hồi đất. Cụ thể, cho phép Nhà nước thu hồi đất đối với: các dự án đầu tư phát triển du lịch, vui chơi giải trí có quy mô từ 100ha trở lên hoặc có vốn đầu tư từ 20.000 tỷ đồng trở lên; các dự án hệ thống kho bãi và trung tâm phân phối có quy mô từ 20ha trở lên.

Đồng thời, cần quy định cơ chế kết hợp, cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận đến khoảng 70% diện tích dự án, phần còn lại nếu không thỏa thuận được thì Nhà nước thực hiện thu hồi đất và lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo luật định.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú nhìn nhận, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp hiện nay vẫn còn chậm, nguyên nhân một phần xuất phát từ sự thiếu đồng thuận giữa các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan.

Ông cho biết, Bộ Tư pháp đã trình Quốc hội ban hành Nghị quyết 206/2025/QH15 về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật, trong đó chỉ rõ ba nhóm khó khăn lớn nhất mà pháp luật đang gây ra cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Đó là tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật; các quy định thiếu rõ ràng, khó áp dụng, khiến quá trình thực hiện lúng túng; và đặc biệt là những quy định làm gia tăng chi phí tuân thủ, cản trở đổi mới sáng tạo, hạn chế khả năng huy động nguồn lực xã hội.

Để việc sửa đổi pháp luật thực sự hiệu quả, cần tập trung vào những điểm nghẽn lớn, mang tính hệ thống, thay vì chỉ xử lý các vụ việc cụ thể mang tính cá biệt. “Vướng mắc trong từng vụ việc thì có thể xử lý theo cơ chế riêng. Nhưng với những vướng mắc bắt nguồn từ chính quy định của pháp luật, thì cần có quyết tâm chính trị và định hướng rõ ràng, tập trung tháo gỡ một cách trọng tâm, trọng điểm”, theo Thứ trưởng./.