Cần quy định cụ thể về mức thu tiền sử dụng đất tương ứng với từng loại đất

Bảng giá đất vẫn còn "rối"

Bảng giá đất - yếu tố quan trọng tác động đến thị trường bất động sản- đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Mục tiêu của việc điều chỉnh bảng giá đất là hướng đến sự minh bạch và công bằng trong các giao dịch. Tuy nhiên, những thay đổi gần đây đã tạo nên những luồng ý kiến trái chiều và đặt ra không ít thách thức.

Điển hình là thực trạng giá đất leo thang gây khó khăn cho người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp, khi phải đối mặt với các khoản chi phí liên quan đến đất đai. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp thuê đất cũng gặp trở ngại do tiền thuê đất tăng mạnh, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh. Thậm chí, nhiều dự án đang phải "đắp chiếu" do vướng mắc trong việc xác định giá đất. Đáng chú ý là việc ban hàng và áp dụng bảng giá đất tại nhiều địa phương vẫn còn khá "rối".

Tại Hội thảo "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã bày tỏ lo ngại về việc điều chỉnh tăng bảng giá đất tại thành phố. Ông Châu cho rằng, nếu bảng giá đất tiếp tục tăng cao, nhà đầu tư sẽ có xu hướng rời khỏi TP.HCM để tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những khu vực có chi phí thấp hơn, chẳng hạn như: Đức Hòa, Long An.

"TP.HCM đang đối mặt với tình trạng giá cả leo thang trên mọi mặt. Điều này khiến các nhà đầu tư e ngại và có thể dẫn đến việc họ chuyển hướng sang các khu vực lân cận. Việc bảng giá đất với mức tăng như mới công bố có thể mang lại lợi ích ngắn hạn cho thành phố trong vòng 5 năm, nhưng về lâu dài sẽ gây ra hệ lụy khó lường khi nhà đầu tư dần rút lui", ông Châu nhận định.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng chỉ ra những bất cập trong việc áp dụng Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Theo ông, nghị định này quy định hơn 20 loại đất phi nông nghiệp, nhưng mỗi địa phương lại áp dụng theo cách riêng, gây khó khăn cho việc thực hiện. Thậm chí, có những địa phương chỉ quy định 5 loại đất phi nông nghiệp, dẫn đến sự thiếu thống nhất và khó khăn trong quản lý.

Một vấn đề nữa được ông Châu nêu ra là việc TP.HCM gom chung các loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà không phân loại chi tiết cụ thể. Điều này đã dẫn đến những trường hợp áp giá đất không hợp lý, gây thiệt hại cho doanh nghiệp. Điển hình là trường hợp của Thảo Cầm Viên Sài Gòn, nơi bị áp giá đất thương mại dịch vụ cho toàn bộ diện tích, mặc dù chỉ có một phần nhỏ đất được sử dụng cho mục đích thương mại. Sự việc này đã khiến doanh nghiệp gánh khoản nợ thuế lên đến gần 900 tỷ đồng.

Theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, việc xác định giá đất hiện nay đang có xu hướng tập trung vào vị trí, tuyến đường và khu vực, hơn là dựa trên mục đích sử dụng đất và khả năng sinh lời thực tế. Về lý thuyết, giá đất sản xuất kinh doanh cần phải phản ánh được tiềm năng tạo ra lợi nhuận của mảnh đất đó, phù hợp với mục đích sử dụng cụ thể. Tuy nhiên, thực tế cho thấy mỗi loại đất có khả năng sinh lời khác nhau, thậm chí có những loại đất phục vụ cộng đồng với khả năng sinh lời rất thấp.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cho rằng, việc định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ dựa trên tuyến đường và vị trí như hiện nay chưa thực sự bám sát nguyên tắc thị trường và các phương pháp định giá phổ biến như phương pháp thu nhập hay phương pháp thặng dư.

"Điều đáng lo ngại là việc điều chỉnh bảng giá đất tăng mạnh đang và sẽ tiếp tục gây khó khăn cho doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm. Khi tiền thuê đất tăng đột biến do áp dụng giá mới, kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng đáng kể", PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho hay.

Liên quan đến vướng mắc việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất trong quá trình triển khai các dự án bất động sản, ở góc độ quản lý nhà nước ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nói rằng, cần nhìn nhận rõ hơn mấu chốt vấn đề nằm ở quy định pháp luật hay trong khâu triển khai thực hiện.

Theo ông Dũng, đầu tiên với các quy định pháp luật đã được ban hành phải khẳng định rằng, không có vướng mắc nào về mặt pháp lý trong việc tính toán giá đất.

"Việc chậm trễ trong quá trình tính toán không phải vì chúng ta không thể tính được mà chủ yếu do khâu tổ chức triển khai thực hiện. Vì vậy, cần phân định rõ ràng giữa vướng mắc pháp lý và những hạn chế trong khâu thực hiện để tìm ra giải pháp phù hợp", ông Dũng nói.

Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản này biết thêm, một điểm nữa là việc giá đất tăng cao đã và đang ảnh hưởng đến việc triển khai các dự án bất động sản và giá thành bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, cần phân tích rõ hơn mức độ tác động của việc tăng giá đất lên giá bất động sản.

Cần có quy định cụ thể mức giá thu tiền sử dụng đất đất phục vụ cộng đồng

Tại hội thảo, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng việc gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ để xác định chung một mức giá "là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự cẩu thả". Việc định giá phải dựa theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất.

Theo đó, chuyên gia cho rằng, bảng giá đất cho từng loại đất trong nhóm đất cần chi tiết đến các yếu tố như mật độ xây dựng, yếu tố môi trường, an sinh xã hội... Ví dụ, cùng thửa đất phi nông nghiệp hay dịch vụ thương mại có mật độ xây dựng 25% thì giá sẽ khác với dự án xây dựng có mật độ chỉ 1 - 10%.

GS. TS. Hoàng Văn Cường nói thêm, luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương trong việc điều tiết tài chính đất đai. Do đó, nếu giá đất trong bảng giá đất tăng cao, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và thu hút đầu tư, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng đơn giá thuê đất thấp hơn, tối thiểu là 0,25% trong những trường hợp cần thiết.

Cuối cùng, GS. TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh, việc tham vấn ý kiến từ cộng đồng, bao gồm doanh nghiệp và người dân, là yếu tố không thể thiếu để bảo đảm tính minh bạch và đồng thuận trong xây dựng bảng giá đất. Chính sách giá đất hợp lý sẽ không chỉ giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp mà còn góp phần thu hút đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Trong dài hạn, những cải cách về bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ tạo động lực mạnh mẽ để phát triển bền vững thị trường bất động sản, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống và ổn định xã hội.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần phải có các quy định cụ thể về mức thu tiền sử dụng đất tương ứng với từng loại đất, đặc biệt là đất sử dụng cho mục đích giáo dục đào tạo, y tế, thể thao. Chính phủ đã ban hành cơ bản các nghị định thi hành Luật Đất đai vào cuối tháng 7/2024, nhưng vẫn còn nhiều thông tư và quy định của cấp tỉnh chưa được hoàn thiện, điều này gây khó khăn cho việc thực hiện luật một cách đồng bộ và hiệu quả.

Để tháo gỡ những vướng mắc này, ông Châu đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường cần tăng cường hỗ trợ cho các địa phương thông qua việc tập huấn, hướng dẫn xây dựng và triển khai các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai. Bên cạnh đó, cần thiết phải có cơ chế giám sát chặt chẽ để đảm bảo tính thống nhất và hiệu quả trong quá trình thực thi.

Đồng quan điểm, PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thiết kế tổng thể về phân bổ vùng giá đất. Theo ông, các địa phương cần xây dựng bản đồ giá đất chi tiết, tránh tình trạng cào bằng trong phân vùng, phân khu giá đất. Việc xác định các chỉ số có trọng số sát với thực tế cũng là một yếu tố then chốt.

Hiện nay, việc công bố bảng giá đất đã được giao cho chính quyền địa phương. Do đó, các địa phương cần có cách tiếp cận toàn diện, đảm bảo tính đồng bộ, khả thi và có chế tài rõ ràng trong công tác xây dựng bảng giá đất. Mục tiêu là tạo ra một bảng giá đất không chỉ có hiệu lực đến cuối năm 2025 mà còn được cập nhật và công bố định kỳ vào đầu mỗi năm, phản ánh chính xác giá trị thực tế của đất đai.