Chính sách thuế mới với bất động sản: "Gạn đục khơi trong" cho thị trường?

Theo dự thảo, mức thuế 20% sẽ được áp dụng trên phần thu nhập chịu thuế (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan), tính theo từng lần chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí, thuế sẽ tính trực tiếp trên giá bán theo biểu thuế lũy tiến: 10% nếu chuyển nhượng sau thời gian nắm giữ dưới 2 năm; 6% cho thời gian từ 2 – dưới 5 năm; 4% với thời gian từ 5 – dưới 10 năm; 2% nếu trên 10 năm hoặc đối với tài sản thừa kế.

Theo Bộ Tài chính, đề xuất đánh thuế theo thời gian nắm giữ nhằm mục tiêu hạn chế đầu cơ bất động sản. Cơ quan này đã tham khảo kinh nghiệm từ nhiều quốc gia sử dụng công cụ thuế để làm giảm sức hấp dẫn của hành vi đầu cơ, qua đó góp phần ổn định thị trường.

Bộ cũng cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu, tham khảo kinh nghiệm quốc tế – đặc biệt là từ các nước có điều kiện tương đồng – để hoàn thiện chính sách thuế phù hợp với thực tiễn Việt Nam.

Tác động hai mặt và kỳ vọng dài hạn

Đánh giá về đề xuất này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, mức thuế này sẽ khiến nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm có mục tiêu "lướt sóng", buộc phải cân nhắc lại chiến lược đầu tư của mình.

"Rõ ràng, chính sách thuế mới sẽ có thể tác động đến lượng giao dịch trên thị trường bất động sản sụt giảm. Khi giao dịch giảm, toàn bộ hệ thống trên thị trường sẽ bị ảnh hưởng theo, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ chịu tác động trực tiếp. Tôi cho rằng đây sẽ là một trong những hệ quả tất yếu mà thị trường phải đối mặt nếu chính sách thuế được ban hành vào thời điểm hiện tại", ông Đính nhận định.

Tuy vậy, ông cũng nhấn mạnh, việc ban hành chính sách thuế là cần thiết để điều tiết thị trường theo hướng lành mạnh hơn. Trong ngắn hạn, có thể xuất hiện những hệ quả không tích cực, như việc các dự án có giá bán cao sẽ khó giao dịch hơn do sức cầu giảm. Nhưng điều này buộc chủ đầu tư phải xem xét lại chiến lược giá. Từ đó, cơ hội điều chỉnh mặt bằng giá trên thị trường có thể xuất hiện.

"Chúng ta cần định hướng rõ ràng mục tiêu của chính sách. Dù ban đầu có thể phát sinh những phản ứng không thuận, nhưng để thị trường phát triển bền vững, lành mạnh và phục vụ nhu cầu thực chứ không tiếp tục nuôi dưỡng các hoạt động đầu cơ, trục lợi", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Cũng theo TS. Đính, song song với các chính sách thuế, Chính phủ cũng đang triển khai nhiều biện pháp quản lý khác nhằm minh bạch và ổn định thị trường bất động sản. Một trong những hướng đi trọng tâm là đẩy mạnh số hóa và tích hợp dữ liệu liên ngành.

Cụ thể, hiện nay các cơ sở dữ liệu về đất đai, thuế, dân cư, quy hoạch, xây dựng… đã cơ bản được số hóa. Vấn đề đặt ra là cần tích hợp các nguồn dữ liệu này thành một hệ thống thống nhất. Từ đó, Nhà nước có thể hình thành trung tâm dữ liệu về bất động sản, làm nền tảng để xây dựng trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang từng bước điều chỉnh hệ thống pháp luật, hoàn thiện thể chế liên quan đến thị trường bất động sản. Khi các yếu tố này được triển khai đồng bộ, kỳ vọng sẽ tạo nên một thị trường minh bạch, ổn định và phát triển bền vững mang lại lợi ích cho cả người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Đồng tình với quan điểm trên, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội - Chuyên gia pháp lý bất động sản cũng cho rằng, việc chuyển từ cơ chế thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng sang cách tính thuế 20% trên thu nhập thực tế thể hiện rõ định hướng điều tiết hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Đồng thời, đề xuất áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ, càng bán sớm, thuế càng cao cũng cho thấy tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển: thay vì đánh đồng tất cả, giờ đây sẽ phân loại và đánh trúng vào hành vi cần điều chỉnh.

"Tác động rõ rệt nhất từ chính sách này là thay đổi hành vi của nhà đầu tư ngắn hạn. Với mức thuế cao nếu bán ra sớm, nhiều người sẽ phải cân nhắc lại chiến lược 'lướt sóng', đặc biệt trong bối cảnh lãi vay vẫn còn áp lực. Những giao dịch 'ăn chênh' trong thời gian ngắn, thường dựa vào kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chính thức, sẽ giảm sức hút khi biên lợi nhuận bị bào mòn. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp theo đó có thể chững lại trong ngắn hạn", Luật sư Tuấn nói.

Người mua cuối có bị ảnh hưởng?

Một trong những lo ngại phổ biến là việc tăng thuế với người bán có thể đẩy giá bất động sản tăng, ảnh hưởng đến người mua cuối cùng. Tuy nhiên, theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, thực tế việc áp dụng thuế mới có thể khiến một phần chi phí bị đẩy sang người mua, nhưng không đồng nghĩa chắc chắn giá nhà sẽ tăng, nhất là trong bối cảnh thị trường đang điều chỉnh và thanh lọc. Khả năng chuyển gánh nặng thuế sang người mua còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: Sức mua thực tế, mức độ cạnh tranh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nguồn cung sản phẩm và tâm lý thị trường tại thời điểm giao dịch.

Dẫn chứng thị trường Hà Nội, chỉ riêng từ tháng 4 đến đầu tháng 7 năm nay, Thành phố đã tháo gỡ vướng mắc cho 298 dự án với tổng diện tích khoảng 1.530ha. Đây mới chỉ là một phần trong số các dự án từng bị đình trệ. Cùng với việc hàng loạt dự án nhà ở xã hội đang được khởi động trở lại, có thể thấy đang có những dấu hiệu phục hồi nguồn cung, nhất là với nhà ở xã hội. Điều này cho thấy: Về dài hạn, nếu chính sách thuế được thực thi hiệu quả, cùng với những công cụ quản lý khác, sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, tăng tính minh bạch và đưa thị trường về giá trị thực, thì người mua để ở sẽ là nhóm được hưởng lợi, dù ban đầu có thể phải chia sẻ một phần chi phí bổ sung. Như vậy, về dài hạn, nếu chính sách thuế thực sự giúp hạn chế đầu cơ, bình ổn giá và tạo sự minh bạch, người mua ở thực sẽ là đối tượng hưởng lợi, dù phải chia sẻ một phần chi phí ban đầu.

"Xét tổng thể, thay đổi này không đơn thuần là tăng thu ngân sách, mà là phép thử cho tiến trình tái cấu trúc thị trường. Đây là bước chuyển rõ ràng trong tư duy điều tiết: bất động sản không còn là sân chơi dễ dãi cho đầu cơ, mà là lĩnh vực cần đầu tư dài hạn, nghiêm túc và có trách nhiệm", Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định.