Giới phân tích cho rằng, sự chậm trễ trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý an toàn để “khai sinh” cho condotel, officetel đang là nút thắt lớn “hãm” dòng vốn đầu tư vào loại hình bất động sản phức hợp này. Những “rối rắm” về pháp lý sẽ khiến lượng giao dịch codotel, officetel khó có thể tăng trong thời gian tới.
Vẫn là “đứa con lai” vô thừa nhận
Những năm đây, thị trường bất động sản chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của sản phẩm bất động sản "lưỡng tính", vừa có chức năng để ở, vừa kinh doanh như khách sạn (condotel) hoặc vừa kinh doanh văn phòng cho thuê (officetel).
Theo thống kê của Bộ tài nguyên và Môi trường, từ đầu năm 2015 đến nay, có khoảng 25.639 căn hộ condotel và officetel và sẽ tiếp tục phát triển. Báo cáo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, năm 2018, tổng nguồn cung condotel trên cả nước đạt 8.507 căn, ở một số địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang, số lượng nguồn cung codotel đã và đang có dấu hiệu tăng đột biến nhất là trong giai đoạn 2017 - 2018. Hàng loạt các "ông lớn" bất động sản đã tranh thủ cơ hội “nhảy" vào mảnh đất màu mỡ này, tung ra đủ “chiêu” khuyến mãi, cam kết lợi nhuận để bán hàng.
Việc phát triển các căn hộ condotel và văn phòng officetel đã đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch và nhu cầu văn phòng để ở của các công ty vừa và nhỏ. Điều này cũng cho thấy tiềm năng sinh lời của loại hình bất động sản này rất lớn, và vẫn còn nhiều dư địa để phát triển mạnh, có thể trở thành điểm nhấn trên thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, do đây là loại hình bất động sản mới, chưa có hành lang pháp lý an toàn, đặc biệt là câu chuyện liên quan đến sổ đỏ nên vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.
Giới đầu tư vẫn đang mòn mỏi chờ đợi khung pháp lý cho condotel.
Cụ thể, Điều 10, Luật Đất đai 2013 quy định, phân loại đất bao gồm hai nhóm là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Trong đất phi nông nghiệp có đất ở, đất an ninh quốc phòng, đất sản xuất, kinh doanh. Trong khi đó, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được đặt trong các khu vực được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ.Condotellà loại căn hộ hỗn hợp vừa là đất để ở vừa là đất thương mại, dịch vụ. Do đó, các cơ quan đăng ký đất đai không thể cấp giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này là đất ở.Thời hạn sở hữu loại hình căn hộ này cũng bị giới hạn theo thời hạn thuê đất của chủ đầu tư dự án, thường là 50 năm hoặc 70 năm.
Trước thực trạng này, không ít chuyên gia đã lên tiếng về việc cần sớm có một khung pháp lý an toàn cho condotel, officetel, nhất là khi loại hình này đã có thời gian phát triển bùng nổ trên thị trường, nên nếu tiếp tục trì hoãn việc “khai sinh” thì ắt sẽ kéo theo nhiều hệ lụy.
“Việc phát triển các dự án codotel, tạo ra hệ thống hạ tầng dịch vụ lưu trú cao cấp nhằm phát triển du lịch là nhiệm vụ của Nhà nước và các doanh nghiệp phát triển du lịch. Nhưng hiện tại ở Việt Nam, nhiệm vụ này dường như lại đang được thực hiện bởi các doanh nghiệp bất động sản. Đa phần các doanh nghiệp này đều thiếu kinh nghiệm làm du lịch, thiếu vốn và có xu hướng bán nhanh để thu hồi vốn nhanh.
Do vậy, các chủ đầu tư condotel vẫn phải phụ thuộc nhiều vào các nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhà đầu tư thứ cấp. Nhưng để những đối tượng này bỏ vốn thì phải đảm bảo vấn đề pháp lý, để đảm bảo lợi nhuận hấp dẫn nhưng hiện tại vẫn chưa có gì để đảm bảo. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến việc các nhà đầu tư e ngại rót vốn vào loại hình này, khiến cho giao dịch condotel thấp đi trong năm 2018.
Chính vì thế, cần phải thiết lập một hành lang pháp lý cho loại hình bất động sản phức hợp này càng sớm càng tốt nếu không sẽ dẫn đến hiện trạng, nguồn cung mặc dù chưa đáp ứng được nhu cầu thực trên thị trường nhưng các sản phẩm đã hình thành thì vẫn tồn đọng, không bán được”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích.
Chuyên gia tài chính Đinh Trọng Thịnh cũng nhận định, muốn condotel, officetel phát triển một cách bền vững và hiệu quả thì bắt buộc và chắc chắn phải có sự đảm bảo về mặt pháp lý: “Nhà đầu tư họ phải lo lắng chứ vì đầu tư condotel, officetel đòi hỏi một nguồn vốn lớn, nhưng không có gì để đảm bảo trong tay thì sao họ có thể yên tâm. Nếu như nhà đầu tư thận trọng, có kinh nghiệm không dại gì người ta đầu tư vào một sản phẩm như thế. Bởi vì dù có cái lợi nhuận trước mắt nhưng về lâu dài thì lại quá rủi ro”.
Nhà đầu tư liệu có mừng hụt?
Trước thực tế có quá nhiều vấn đề bất cập liên quan đến pháp lý condotel được dư luận phản ánh, thời gian qua các bộ, ngành đã rục rịch tìm cách gỡ vướng cho loại hình này, được cho là những dấu hiệu lạc quan cho thị trường condotel, officetel. Tuy nhiên, đến nay những “dấu hiệu” đó vẫn chưa thể thành hình khiến các nhà đầu tư không khỏi hụt hẫng.
Hụt hẫng nhất có lẽ là việc mới đây, khi cả thị trường đang dồn sự chú ý và chờ đợi Luật Đất đai 2013 sớm được sửa đổi, bổ sung về chế độ sử dụng đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở (condotel, officetel, resort), thì mới đây, Chính phủ đã có tờ trình gửi Quốc hội đề nghị rút dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ra khỏi chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2019 để tiếp tục nghiên cứu.
Bộ Xây dựng cũng từng cho biết, bộ này đang nghiên cứu để có những hướng dẫn cụ thể về từng loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel. Đại diện Bộ Xây dựng cũng khẳng định, condotel không phải là loại hình nhà ở mà được quản lý như là một cơ sở lưu trú du lịch, đã được quy định tại Luật Du lịch 2018. Căn cứ vào đó, Bộ Xây dựng sẽ bổ sung thêm các quy định pháp lý một cách chặt chẽ, rõ ràng hơn. Trước thông tin này, thị trường đã kỳ vọng đến năm 2019 pháp lý cho sản phẩm condotel sẽ được tháo gỡ nhưng thực tế đã qua quý 1/2019 vẫn chưa có thêm những thông tin tích cực hơn.
Theo nhận định của PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, việc sửa luật là vấn đề phức tạp nên không thể vội vàng. Nhưng không thể vì thế mà tiếp tục để cả thị trường phải bất an trước những rủi ro về pháp lý.
Do vậy, vị chuyên gia này kiến nghị, trong khi chờ luật, cần phải có những giải pháp căn cơ, trước mắt để tháo gỡ vướng mắc cho condotel, officetel, để các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư: “Trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, có thể kịp thời điều chỉnh những bất cập, vướng mắc hiện có bằng các văn bản dưới luật, như nghị định hay thông tư liên tịch về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với condotel và các vấn đề bất cập khác.
Điều này sẽ kịp thời giúp cho các thị phần trong hoạt động kinh doanh khởi sắc, “tất cả các dòng sông đều chảy”, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững. Nếu được gỡ vướng về pháp lý, chắc chắn sản phẩm đầu tư này sẽ còn phát triển rực rỡ. Có thể kỳ vọng điều này, bởi sức cầu sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel là rất đáng lạc quan".
“Có thể tạm làm yên tâm các nhà đầu tư bằng cách xác định quyền của họ đối với các sản phẩm condotel trong dự án. Còn nếu tiếp tục trì hoãn việc điều chỉnh, bổ sung các quy định pháp luật cho condotel chắc chẵn sẽ tạo ra tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư, càng làm giảm việc tham gia đầu tư vào dòng sản phẩm này”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá.
Liên Liên
