Phát biểu tại buổi giao lưu chia sẻ bí quyết cho nhà đầu tư BĐS cá nhân do Báo Pháp luật Việt Nam tổ chức sáng 14/7, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng nhận định về thị trường BĐS nước ta trong giai đoạn hiện nay cũng khá thống nhất giữa các chuyên gia.
"Trước hết, chúng ta cùng thống thất với nhau phân chia thị trường BĐS thành một số phân khúc: phân khúc khu công nghiệp, phân khúc khu đô thị, phân khúc nhà ở (bao gồm 2 tiểu phân khúc là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội), phân khúc văn phòng cho thuê, phân khúc siêu thị bán lẻ, và phân khúc du lịch nghỉ dưỡng. Chắc chắn nhà đầu tư cá nhân không thể tính đến chuyện đầu tư vào tất cả các phân khúc của thị trường.
Các phân khúc khu công nghiệp, khu đô thị, văn phòng cho thuê, siêu thị bán lẻ thường dành cho các nhà đầu tư dự án. Nhà đầu tư cá nhân thường chỉ có thể quan tâm tới phân khúc nhà ở và phân khúc du lịch nghỉ dưỡng", Giáo sư Đặng Hùng Võ chia sẻ.
GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Cũng theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nhìn dáng điệu chung của phân khúc BĐS nhà ở, có thể thấy, giao dịch nhà ở bắt đầu tăng từ đầu năm 2014, trong đó năm 2014 và nửa đầu năm 2015 chủ yếu là giao dịch nhà ở giá rẻ, từ nửa cuối 2015 sang đầu năm 2016 chủ yếu là giao dịch nhà ở giá trung bình và giá cao. Có một số dự án mới, nhưng chủ yếu là các dự án cũ khởi động lại và còn khá nhiều dự án cũ vẫn trong trạng thái tồn đọng. Như vậy, khả năng tăng giá và tăng giao dịch ở mức cao đều khó xảy ra.
Bên cạnh đó, việc đầu tư vào phân khúc này là có thể quyết định được, và điều quan trọng là tìm kiếm vị trí phù hợp, kể cả chung cư, nhà ở riêng lẻ hay đất nền. Vị trí là yếu tố quan trọng nhất mang tính quyết định trong giá cả tương lai.
Cuộc chạy đua kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, đối với phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, nguồn cung hiện nay đang tăng khá mạnh tại nhiều khu vực có tiềm năng du lịch cao như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Quy Nhơn, Phú Quốc. Với tiềm năng du lịch rất lớn của ta hiện nay, khả năng sinh lợi từ khai thác các BĐS du lịch nghỉ dưỡng cũng hoàn toàn bảo đảm. Đầu tư vào phân khúc này là hoàn toàn được.
Vị trí là quan trọng, nhưng chủ đầu tư dự án sẽ có vai trò quan trọng hơn vì đó là yếu tố quyết định đối với mức sinh lợi từ khai thác vào du lịch trong tương lai, đồng thời cũng bảo đảm hạn chế rủi ro trong mối quan hệ khai thác - sử dụng giữa chủ đầu tư quần thể khu du lịch và chủ sở hữu BĐS du lịch.
Về sự chuyển đổi của các nhà đầu tư từ BĐS thông thường sang BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, GS Đặng Hùng Võ cho biết, đúng là từ 2014, phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng đã có cơ hội phát triển rất mạnh, do nhu cầu bảo đảm phát triển du lịch của Việt Nam và những ý tưởng của các nhà đầu tư lớn của nước ta.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trước hết, phải thấy rằng, tiềm năng du lịch của Việt Nam rất lớn, kể từ khi UNESCO công nhận nhiều di sản tự nhiên, văn hóa, lịch sử của Việt Nam, nhất là khi chúng ta phát hiện ra hang Sơn Đoòng được thế giới đánh giá như một di sản tự nhiên đặc biệt. Ngoài ra, Việt Nam hiện được đánh giá là một đất nước rất thanh bình, an toàn và phù hợp với những kỳ nghỉ của nhiều nhóm người khác nhau từ nhiều đất nước khác nhau.
Các nhà đầu tư lớn của Việt Nam đã thấy rằng cơ hội tăng cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã tới và họ đã chủ động đưa ra phương thức các chủ đầu tư dự án cùng với những người muốn đầu tư vào khu vực này dưới dạng mua các đơn vị bất động sản.
"Nói cách khác, đây là giải pháp xã hội hóa đầu tư vào các dự án du lịch nghỉ dưỡng. Vì vậy, các dạng bất động sản du lịch hiện nay cũng rất phong phú. Có căn hộ khách sạn, có biệt thự, có nhà mặt phố và cũng có cả quần thể các khách sạn mi ni. Tất nhiên, đầu tư vào loại hình hàng hóa bất động sản nghỉ dưỡng nào còn phụ thuộc vào kiến trúc cụ thể tại khu du lịch đó, phụ thuộc vào tiền đầu tư vào mua đơn vị bất động sản nghỉ dưỡng đó nhiều hay ít.
Tại một khu du lịch thường chủ đầu tư đã hướng tới đối tượng khách tới nghỉ là ai. Nếu khu ấy cho người giàu thì mình nên đầu tư vào biệt thự. Nếu khu ấy dành cho nhóm người có thu nhập trung bình thì nên đầu tư vào nhà mặt phố hay căn hộ khách sạn. Đấy là cách tính đầu tư cho phù hợp với cầu. Vậy thì cần xem lại mình có bao nhiêu tiền và khảo sát tại các dự án du lich nghỉ dưỡng đang triển khai xem chủ đầu tư có ý định phát triển dự án này cho đối tượng khách hàng nào. Từ đó đưa ra quyết định đầu tư vào việc mua loại bất động sản nào cho phù hợp với khả năng đưa vào khai thác, kinh doanh trong tương lai nhằm thu được lợi ích thường xuyên và nhiều nhất.
Như vậy, lợi ích từ các hiệp định FTA kiểu mới mang lại cho thị trường BĐS là rất lớn, nhưng lại phụ thuộc chủ yếu vào năng lực của các nhà đầu tư trong nước để có khả năng thu lợi ích đó về cho mình hay để bị tuột khỏi tầm tay. Tất nhiên, trong mọi hoàn cảnh thì người tiêu dùng luôn được lợi, nhưng nhà đầu tư thì lại khác", Giáo sư Đặng Hùng Võ nói.
Cũng theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển thời gian qua, về chính sách, pháp luật, chúng ta đã có nhiều luật mới được ban hành trợ giúp cho phát triển thị trường BĐS như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 cùng với các Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành.
Về kinh tế vĩ mô, Chính phủ ta cũng đang có nhiều chính sách mới để bắt đầu nhiệm kỳ khóa mới dựa trên khẩu hiệu xây dựng Chính phủ kiến tạo và liêm chính. Nhiệm kỳ khóa mới tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũng có nhiều chính sách mới về phát triển đô thị có liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS, như cải tạo chung cư cũ nát, xử lý thế chấp 2 lần của cùng một BĐS, xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo...
Về tài chính, ngân hàng, vấn đề vốn và vốn tín dụng cho phát triển thị trường BĐS luôn được đặt ra là một trọng tâm lớn. Việc sửa Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước liên quan tới điều chỉnh cơ chế quản lý tín dụng, nhất là tín dụng cho thị trường BĐS đã thể hiện tầm quan trọng này. Hai hiện tượng mà Ngân hàng Nhà nước quan tâm và các nhà đầu tư BĐS cũng phải quan tâm: một là tình trạng thế chấp 2 lần của cùng một đơn vị BĐS để vay vốn tín dụng và hai là tình trạng cấp vốn tín dụng ồ ạt vào thị trường BĐS để tăng cung quá mức so với khả năng cầu thực.
Cả hai tình trạng nói trên ở mức giới hạn đều có thể dẫn tới khủng hoảng tài chính. Điều này đã thấy khá rõ trong khủng hoảng tài chính tại ASEAN năm 1997 (do định giá BĐS cao hơn giá trị thị trường để vay tín dụng từ các ngân hàng thương mại) và khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 (từ việc Hoa Kỳ cho phép áp dụng cơ chế thế chấp thứ cấp, tức là ngân hàng thương mại nhận thế chấp sơ cấp của người vay tiền có thể đem tài sản thế chấp đó đi thế chấp tại ngân hàng thương mại khác để vay tiếp)./.
