"Nhà nước tham gia điều tiết giá đất là cần thiết, nhưng phải bằng những công c

Sau một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã bước đầu tạo chuyển biến trong cách tiếp cận, tổ chức và quản lý đất đai theo hướng hiện đại, phù hợp hơn với cơ chế thị trường và yêu cầu phát triển bền vững. Với việc bổ sung hơn 130 điều luật, đạo luật này được kỳ vọng sẽ đặt nền móng pháp lý cho một chu kỳ phát triển mới cho lĩnh vực đất đai, nhà ở, bất động sản, đầu tư. 

Dù Luật Đất đai đã có nhiều thay đổi nhưng theo chuyên gia, vẫn còn những khoảng trống cần phân định rõ, đặc biệt liên quan đến vấn đề giá đất. Nhận diện được những điểm nghẽn đó, Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến đã bước đầu tiếp cận nhiều vấn đề quan trọng, trong đó, xác lập vai trò quan trọng của Nhà nước trong điều tiết giá đất.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, chuyên gia kinh tế, giảng viên cao cấp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đánh giá, việc Nhà nước điều tiết giá đất là cần thiết và hợp lý trong bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, làm sao để điều tiết hiệu quả, đảm bảo sự ổn định và công bằng, vẫn là một thách thức lớn đặt ra cho quá trình sửa Luật Đất đai sắp tới.

PV: Thưa ông, sau một năm thực thi, Luật Đất đai 2024 đã phát huy được những điểm tích cực nào?

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng: Tôi cho rằng, Luật Đất đai 2024 là một sự thay đổi  rất lớn trong lĩnh vực pháp luật đất đai, sau hơn 20 năm, kể từ Luật Đất đai năm 1993. Luật mới đã bổ sung khoảng 130 điều, cập nhật nhiều thành tựu khoa học pháp lý, mô hình quản trị đất đai hiện đại phù hợp với nền kinh tế thị trường, đồng thời tiếp thu nhiều ý kiến từ các chuyên gia trong và ngoài nước. Đây là một bước chuyển căn bản trong thể chế về đất đai, bao quát toàn diện các lĩnh vực từ quy hoạch, quản lý, tài chính đất đai đến xử lý tranh chấp.

Một điểm tích cực nữa là Luật Đất đai 2024 đóng vai trò nền tảng để sửa đổi, hoàn thiện hàng loạt luật liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư…

Ngoài ra, luật đã thể chế hóa nhiều nội dung của Hiến pháp 2013 trong điều kiện số hóa hiện nay, mở đường cho việc quản lý đất đai bằng công nghệ hiện đại.

PV: Bên cạnh những điểm đột phá, ông nhìn nhận Luật Đất đai 2024 còn có những điểm cần tiếp tục hoàn thiện như thế nào?

PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng: Trước hết, bản chất của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai vẫn chưa được làm rõ. Hiến pháp 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý. Nhưng trong luật, khái niệm này chưa được cụ thể hóa rõ ràng, nhất là trong bối cảnh kinh tế thị trường định hướng XHCN. Việc thiếu rõ ràng này khiến cho các cơ chế vận hành còn nhiều lúng túng, đặc biệt là trong định giá, giao đất, thu hồi đất.

Thứ hai, các nguyên tắc định giá đất hiện nay còn mang tính lý thuyết. Luật quy định giá đất phải sát với giá thị trường, nhưng khái niệm "giá thị trường" vẫn chưa được làm rõ và thiếu công cụ, công thức cụ thể để xác định. Điều này dẫn đến tình trạng giá đất bị đẩy lên quá cao ở nhiều khu vực, có nơi lên tới cả tỷ đồng mỗi mét vuông. Giá đất cao đang cản trở đầu tư, đặc biệt là với doanh nghiệp nhỏ, khởi nghiệp hoặc nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào Việt Nam cũng có thể sẽ cảm thấy e ngại.

Thứ ba, cơ chế tổ chức, vận hành bộ máy quản lý đất đai chưa theo kịp yêu cầu thực tiễn. Các dự án đất đai lớn, giá trị cao vượt quá tầm kiểm soát của chính quyền địa phương, dẫn tới tình trạng thiếu minh bạch, khó đảm bảo quản lý hiệu quả.

Thứ tư, quá trình sáp nhập tỉnh thành thời gian qua đã phát sinh lượng lớn quỹ đất dôi dư (trụ sở cũ, đất công…), nhưng hiện chưa có cơ chế hiệu quả để xử lý. Có nơi dư thừa hàng trăm hecta đất, nhưng không thể chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc khai thác hiệu quả. Trong khi những nơi khác lại đang thiếu quỹ đất để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng. Tôi cho là nếu không sớm có cơ chế linh hoạt, tình trạng nơi thừa, nơi thiếu sẽ càng nghiêm trọng hơn.

Như vậy, có thể nói Luật Đất đai 2024 đã tạo ra một nền tảng pháp lý mới, hiện đại hơn, nhưng để phát huy hiệu quả thực sự, cần tiếp tục rà soát, bổ sung. Đặc biệt trong vấn đề định giá đất; làm rõ chế độ sở hữu toàn dân trong Luật; cơ chế quản lý đất đai sau các thay đổi về hành chính, đô thị hóa và trong bối cảnh nhu cầu sử dụng đất ngày càng đa dạng.

PV: Như ông vừa chia sẻ, Luật Đất đai 2024 đã nỗ lực đưa giá đất tiệm cận giá thị trường. Tuy nhiên, thực tế triển khai gặp nhiều vướng mắc. Trong bối cảnh đó, theo ông, việc Nhà nước đứng ra điều tiết giá đất có phải là giải pháp hợp lý không?

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng: Giá đất là một yếu tố then chốt ảnh hưởng đến sản xuất, đầu tư và đời sống người dân. Việc Nhà nước tham gia điều tiết giá đất là hoàn toàn hợp lý, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong mô hình này, Nhà nước vừa quản lý, vừa kiến tạo, điều tiết và phát triển thị trường, bao gồm cả trách nhiệm ổn định giá đất.

Trước đây, chúng ta từng có quy định để Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất, sau đó chuyển dần sang cơ chế thị trường. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nếu để giá đất hoàn toàn do thị trường quyết định, rất dễ xảy ra tình trạng rối loạn, đầu cơ, thổi giá, gây bất ổn cho toàn bộ nền kinh tế.

Ngoài kinh tế, giá đất còn tác động đến công bằng xã hội, an ninh tài nguyên và ổn định vĩ mô. Trong khi đó, Nhà nước là chủ thể duy nhất có đầy đủ công cụ pháp lý, tiềm lực tài chính, chính trị và năng lực quản trị để thực hiện vai trò điều tiết này một cách hiệu quả. Việc Nhà nước can thiệp không có nghĩa là can thiệp cứng nhắc, mà cần đi kèm với các công cụ linh hoạt, minh bạch, dựa trên dữ liệu thực tế và có sự tham vấn thị trường.

Tôi cho rằng trong giai đoạn hiện nay, vai trò điều tiết giá đất của Nhà nước không chỉ cần thiết, mà còn phải được thực hiện một cách thông minh hơn. Nghĩa là cần ứng dụng công nghệ, cơ sở dữ liệu lớn và các mô hình dự báo để đảm bảo giá đất vừa tiệm cận thị trường, vừa giữ được sự ổn định và công bằng cho toàn xã hội.

PV: Vâng thưa ông, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024. Lần đầu tiên có một dự thảo đặt vấn đề phân biệt rõ hai loại giá đất: giá đất sơ cấp và giá đất thứ cấp. Ông đánh giá như thế nào về cách tiếp cận này?

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng: Tôi cho rằng việc phân biệt rõ giá đất sơ cấp và giá đất thứ cấp khi sửa Luật Đất đai lần này là một bước tiến rất quan trọng, tương tự như cách mà thị trường chứng khoán phân chia giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Cách tiếp cận này giúp xác lập các cấp độ rõ ràng hơn trong thị trường đất đai, qua đó hỗ trợ cơ quan quản lý, nhà đầu tư và cả các bên tham gia thị trường dễ dàng nhận diện vai trò, vị trí và giá trị của từng loại giao dịch.

Điều này sẽ giúp thị trường vận hành minh bạch hơn, đồng thời tạo nền tảng để các bên có cơ sở thương thảo, định giá và phân chia lợi ích một cách hợp lý. Khi hiểu rõ giá sơ cấp (giá Nhà nước giao đất lần đầu) và giá thứ cấp (giá chuyển nhượng trên thị trường), chúng ta sẽ thấy được cơ cấu hình thành giá đất, mức lợi nhuận của các bên và mức độ phát triển thực chất của thị trường.

Cách tiếp cận này cũng góp phần quan trọng trong việc hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá đất, làm méo mó thị trường. Khi cơ chế hình thành giá được minh bạch hóa, các nhà đầu tư sẽ có chiến lược rõ ràng hơn, bám sát giá trị thực của tài sản thay vì chạy theo kỳ vọng ảo. Điều đó giúp tránh được các hiện tượng "bong bóng giá đất" như đã từng xảy ra trong các cuộc khủng hoảng bất động sản vào những năm 1997 hay 2008.

Có thể nói, việc phân biệt giá đất sơ cấp và thứ cấp là bước tiến về mặt kỹ thuật lập pháp, góp phần tạo nền móng cho sự minh bạch, ổn định và phát triển lành mạnh của thị trường đất đai trong tương lai.

PV: Dù có điều chỉnh giá đất sơ cấp, thì việc giá đất thứ cấp có giảm hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Lúc này, cần lưu ý điều gì khi thiết kế các công cụ điều tiết, thưa ông?

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng: Theo tôi, bước quan trọng đầu tiên là điều chỉnh mức giá đất sơ cấp, tức mức giá mà Nhà nước xác lập khi giao đất lần đầu. Việc định giá không thể hoàn toàn theo giá thị trường. Thay vào đó, mức giá sơ cấp cần mang tính chất ưu đãi, tạo động lực cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển, chứ không phải đặt ở mức cao để tối đa hóa thu ngân sách. Nếu giá đất sơ cấp bị đẩy lên quá cao, thì không chỉ tăng chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, mà sẽ dẫn tới hệ quả là mặt bằng giá đất toàn thị trường bị "đội" lên, gây áp lực lan tỏa tới toàn nền kinh tế.

Thứ hai, việc điều tiết giá đất cần dựa trên hệ thống khung giá mang tính tham chiếu, phân biệt theo vùng và theo mục tiêu phát triển.

Ví dụ, tại các khu vực đô thị hoặc có tiềm năng sinh lời cao, giá có thể được thiết lập ở mức tương đối; còn với những khu vực cần khuyến khích đầu tư hoặc có khả năng sinh lời thấp hơn thì nên để mức giá thấp, hợp lý hơn. Tất cả phải nằm trong một quy hoạch tổng thể, có tầm nhìn ít nhất 3 - 5 năm để đảm bảo tính ổn định.

Ngoài ra, Nhà nước cần sử dụng đồng bộ nhiều công cụ điều tiết giá một cách chủ động để đảm bảo sự minh bạch, công bằng và hiệu quả. Đấu giá đất cần kiểm soát hợp lý để tránh hiện tượng đẩy giá quá cao, làm méo mó thị trường. 

Cần lưu ý rằng công cụ điều tiết phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Không chỉ dùng các biện pháp hành chính như quy hoạch, định giá, hạn mức sử dụng đất... mà cần mở rộng sang các công cụ kinh tế như thuế, lãi suất, ưu đãi đầu tư, và các chính sách hỗ trợ tài khóa khác.

Ví dụ, khi lãi suất tăng, dòng tiền có thể được điều hướng khỏi thị trường bất động sản, giảm hiện tượng đầu cơ.

Hay với những khu vực đã đấu giá đất ở mức rất cao, Nhà nước cần ưu tiên đầu tư trở lại vào hạ tầng, tạo điều kiện để giá trị đất đai được phản ánh thực chất. Qua đó, người dân và doanh nghiệp có thể hưởng lợi gián tiếp từ sự phát triển đồng bộ, thay vì chỉ gánh chi phí từ giá đất cao.

Chúng ta cần biết là, mục tiêu điều tiết của Nhà nước không đơn thuần là giảm áp lực về giá, mục tiêu cao hơn là làm "nguội" thị trường đất đai theo hướng ổn định và bền vững. Nhưng phải bằng hệ thống công cụ pháp lý và tài chính được thiết kế chặt chẽ, minh bạch và hài hòa.

- Xin trân trọng cảm ơn ông!