Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”

Chiều 31/7, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”.

Đất thương mại dịch vụ (TMDV) đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt trong việc hình thành các trung tâm thương mại, tổ hợp dịch vụ - du lịch - nghỉ dưỡng và các khu đô thị mới. Tuy nhiên, trên thực tế, nhận thức về bản chất pháp lý, chức năng sử dụng, quyền của người sử dụng đất và tài sản trên đất TMDV vẫn còn nhiều bất cập, thậm chí sai lệch.

Bên cạnh đó, nhiều chính sách, pháp luật liên quan đến đất TMDV vẫn còn tồn tại những khoảng trống hoặc điểm nghẽn, đòi hỏi cần có những điều chỉnh đột phá trong quá trình sửa đổi luật trong giai đoạn tới.

Nhằm làm rõ vai trò, tiềm năng cũng như những điểm nghẽn của đất TMDV; đồng thời đóng góp vào quá trình chuẩn bị sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Toạ đàm với chủ đề “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”.

Toạ đàm sẽ tập trung đánh giá tổng quan về vai trò và nhận diện bản chất pháp lý của đất thương mại dịch vụ. Đồng thời, nhận diện khoảng trống pháp lý và đề xuất hoàn thiện chính sách, pháp luật để bất động sản trên đất thương mại dịch vụ phát triển tương xứng với tiềm năng và giá trị mà loại hình này đem lại, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Trước hết, thay mặt Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Ban Tổ chức, tôi xin trân trọng cảm ơn và ghi nhận những ý kiến đóng góp tâm huyết, thiết thực của các đại biểu tham dự tọa đàm ngày hôm nay. Đây là những ý kiến rất quý báu, mang tính thực tiễn cao, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tiếp thu đầy đủ để hoàn thiện báo cáo gửi Chính phủ trong thời gian tới.

Tôi cũng xin trao đổi thêm một số nội dung:

Trước hết, về vấn đề đất thương mại dịch vụ, tại Điều 206 của Luật Đất đai đã quy định rất rõ ràng. Về vai trò, vị trí và tầm quan trọng của loại đất này cũng đã được các đại biểu tham dự Tọa đàm hôm nay phân tích kỹ lưỡng, toàn diện, từ góc độ pháp lý, quản lý nhà nước đến thực tiễn triển khai của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, tôi cho rằng thời gian qua chúng ta vẫn chưa có sự tham gia góp ý đầy đủ với các nghị định, thông tư hướng dẫn của Bộ. Vì vậy, tôi đề nghị cần tiếp tục tổng hợp đầy đủ các ý kiến đóng góp xoay quanh nội dung các điều khoản trong Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 cũng như Nghị định 87/2025 về giảm tiền thuê đất năm 2024. Đây là 2 nghị định có ảnh hưởng lớn đến quá trình thực thi trong thực tế.

Chúng ta tập trung thảo luận rất nhiều về nội dung liên quan đến hạn mức thời gian thuê đất. Thực tế, Luật Đất đai quy định thời hạn thuê đất TMDV là 50 năm; đối với một số dự án sử dụng vốn ngân sách theo Luật Đầu tư, thời hạn có thể kéo dài đến 70 năm.

Nhưng chung quy ở đây cũng cần xem xét điều chỉnh linh hoạt thời hạn thuê đất theo vòng đời thực tế của dự án. Bên cạnh quy định thời hạn thuê đất TMDV tối đa là 70 năm, tôi cho rằng cũng cần có quy định mở, không nhất thiết phải gói gọn trong con số này. Thực tế, có những dự án hạ tầng quy mô lớn, các siêu dự án đặc biệt, hoàn toàn có thể lên tới 99 năm. Thời hạn thuê đất nên được linh hoạt xác định theo vòng đời thực tế của từng loại dự án, thay vì áp cứng một mốc thời hạn chung. Đây là điểm tôi xin được gợi mở thêm.

Thứ hai, về hình thức trả tiền sử dụng đất, Điều 31 đã cho phép doanh nghiệp, nhà đầu tư được lựa chọn, nhưng trên thực tế doanh nghiệp có bị ấn định hay không thì chưa thể khẳng định. Tuy nhiên, tôi muốn gợi mở rằng với hình thức trả tiền hằng năm, doanh nghiệp nên cân nhắc mở rộng lựa chọn, ví dụ trả theo chu kỳ 2, 3, 5 hay 10 năm. Việc này nên để doanh nghiệp đề xuất. Quan trọng là cần có cơ chế linh hoạt, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư.

Thứ ba, về việc thế chấp, như đã trao đổi, với những dự án đã có tài sản xây dựng trên đất, thì việc thế chấp là chuyện bình thường, phù hợp với nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải được ghi nhận rõ ràng trong quy định, để các ngân hàng có căn cứ pháp lý khi thực hiện xem xét cho vay.

Thứ tư là việc gia hạn thời gian thuê đất. Với đề xuất của doanh nghiệp cho rằng nên tính thời gian thuê đất kể từ thời điểm bắt đầu đưa dự án vào sử dụng, tôi cho rằng cách tiếp cận này sẽ khó. Bởi giai đoạn chuẩn bị đầu tư hiện nay thường kéo dài, do nhiều nguyên nhân khác nhau, cả chủ quan lẫn khách quan. Để hài hòa lợi ích, tôi kiến nghị nên tính thời gian thuê đất kể từ thời điểm bắt đầu xây dựng công trình. Cách này sẽ tạo áp lực để nhà đầu tư chủ động đẩy nhanh tiến độ, sớm đưa dự án vào khai thác, sử dụng hiệu quả.

Liên quan đến việc đơn giản hóa thủ tục gia hạn thuê đất, hiện nay, quy định tại Điều 64 Nghị định 102 và mẫu số 08 vẫn còn khá rườm rà. Doanh nghiệp, nhà đầu tư phải nộp hồ sơ xin gia hạn 6 tháng trước thời điểm hết hạn hợp đồng thuê đất, điều này gây không ít khó khăn trong thực tiễn.

Tôi đề xuất nên áp dụng công nghệ số để cải cách thủ tục này. Khi tích hợp dữ liệu số, toàn bộ thông tin về tình trạng thực hiện nghĩa vụ của doanh nghiệp bao gồm việc có hay không vi phạm các quy định đều được thể hiện rõ ràng trên hệ thống. Nếu không có vi phạm, doanh nghiệp thực hiện đúng cam kết thì thủ tục gia hạn nên được tiến hành tự động, nhanh gọn. Còn nếu có vi phạm, sẽ xử lý theo hướng riêng. Cách làm này vừa minh bạch, vừa giảm thiểu được những phiền hà không cần thiết cho nhà đầu tư.

Thứ năm, liên quan đến chính sách miễn tiền sử dụng đất. Hiện tại, Nghị định 87 đã quy định mức miễn giảm 30% tiền thuê đất cho năm 2024 và hôm nay là hạn cuối để các doanh nghiệp nộp hồ sơ. Tuy nhiên, tôi xin kiến nghị, gợi mở 2 vấn đề để cùng xem xét:

Một là cần cân nhắc khả năng mở rộng đối tượng được hưởng chính sách miễn giảm. Hai là trong bối cảnh hiện nay khi chúng ta đang tập trung rà soát, sửa đổi các luật và quy định liên quan, tôi đề xuất nghiên cứu thêm việc tiếp tục gia hạn chính sách miễn giảm cho các năm 2025 và 2026. Tất nhiên, mức miễn giảm có thể điều chỉnh linh hoạt. Chẳng hạn, năm 2025 giảm 20%, năm 2026 giảm 10%, tùy theo tình hình thực tế.

Thứ sáu là vấn đề tâm lý. Cần hiểu rằng đất thuê hay đất lâu dài thì khi có quy hoạch và Nhà nước yêu cầu thì đều phải thu hồi, có nghĩa là các loại đất đều bình đẳng như nhau.

Bên cạnh đó, thực tế hiện nay là doanh nghiệp hay khách hàng mua sử dụng sản phẩm trên đất đều có tâm lý băn khoăn là khi hết thời hạn sử dụng đất sẽ ra sao. Để làm rõ được vấn đề này, cần bổ sung cơ sở pháp lý rõ ràng hơn, có quy định trong hợp đồng giữa nhà đầu tư và khách hàng, để họ yên tâm khi đầu tư tiền.

Tóm lại, trên cơ sở tọa đàm hôm nay và tổng hợp ý kiến các doanh nghiệp hội viên, Hiệp hội sẽ có nội dung góp ý dự thảo luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024, đồng thời mở rộng góp ý điều chỉnh cả các nghị định, thông tư hướng dẫn đi kèm để có sự đồng bộ tổng thể.

Một lần nữa, xin trân trọng cảm ơn sự hiện diện của tất cả quý vị!

14:50 ngày 31/07/2025

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan đặt câu hỏi: Các chuyên gia đánh giá như thế nào về vai trò, tiềm năng của bất động sản trên đất thương mại dịch vụ và các phân khúc bất động sản hình thành trên loại đất này tạo ra những tác động thế nào đến phát triển kinh tế - xã hội?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Hiện chúng ta đang trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, và cần nhìn nhận về đất TMDV một cách khách quan, xuất phát từ thực tiễn chứ không theo cảm tính chủ quan.

Qua nội dung chia sẻ của đại diện hai doanh nghiệp vừa rồi, tôi thấy rất rõ rằng đất TMDV đang là loại hình đất có giá trị thực tiễn rất lớn, nhưng trong nhận thức chung vẫn chưa được đánh giá đúng mức.

Trước nay, chúng ta thường có xu hướng coi trọng đất ở hơn đất TMDV. Bởi vì đất ở được xác định là sử dụng ổn định lâu dài, có thể mua bán, thừa kế, sở hữu vô thời hạn. Còn đất TMDV thường được gắn với khái niệm đất kinh doanh, có thời hạn, nên nhiều người có tâm lý e ngại.

Tuy nhiên, nếu đất TMDV vẫn phù hợp quy hoạch, định hướng đầu tư phát triển của vùng, khu vực, vẫn đóng góp vào sự phát triển kinh tế của vùng, thì vẫn được tiếp tục gia hạn ở các chu kỳ tiếp theo. Điều đó có nghĩa là đất TMDV hoàn toàn có thể được khai thác lâu dài không khác gì đất ở. Ngoài ra, bất kể đất nào, dù là đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài, nhưng khi Nhà nước cần thu hồi vì lợi ích quốc gia công cộng thì vẫn phải thu hồi theo đúng quy định của pháp luật.

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 2.

Về bản chất sinh lợi, đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở, có thể tạo ra giá trị sử dụng, nhưng khả năng sinh lợi kinh tế là hạn chế. Còn đất TMDV thì tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp ngân sách, góp phần hình thành các trung tâm kinh tế phát triển sôi động.

Chúng ta có thể thấy, một khu vực phát triển sầm uất thường là nơi có nhiều công trình thương mại, dịch vụ, trong khi đó một khu vực xây dựng nhà cửa nguy nga nhưng chỉ để ở, thiếu các hoạt động thương mại thì khu vực đó sẽ khó phát triển toàn diện.

Do đó, ở góc độ phát triển kinh tế - xã hội, đất TMDV thậm chí còn quan trọng hơn đất ở. Tôi cho rằng, những khu đất đẹp, hạ tầng tốt nên ưu tiên phát triển các công trình thương mại - dịch vụ để tạo động lực tăng trưởng. Đây là quan điểm mà Thủ tướng cũng đã nhiều lần nhấn mạnh.

Tuy nhiên, đất TMDV hiện nay đang có những vướng mắc nhất định. Đầu tiên là ở tâm lý muốn giao đất sử dụng lâu dài hoặc giao dài hạn trả tiền thuê đất một lần. Hiện đang có hai hình thức là thuê đất trả tiền 1 lần hoặc thuê đất trả tiền hằng năm. Với đất TMDV thuộc diện đất thuê trả tiền, hiện nay được khuyến khích trả tiền thuê đất hằng năm.

Về nguyên lý, trả tiền hằng năm vừa mang lại lợi ích cho xã hội, vừa có lợi cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp trả tiền thuê đất hằng năm giúp giảm áp lực tài chính, không phải bỏ vốn lớn ngay từ đầu, duy trì dòng vốn cho sản xuất - kinh doanh. Với Nhà nước, thu tiền hằng năm giúp duy trì dòng thu ngân sách ổn định, lâu dài. Điều này cũng tạo động lực cho chính quyền địa phương trong việc đầu tư hạ tầng, cải cách thủ tục để hỗ trợ doanh nghiệp.

Nếu đóng tiền một lần, doanh nghiệp có thể trả chi phí thấp hơn ở giai đoạn đầu khi mảnh đất chưa xây dựng hạ tầng, sau khi hạ tầng phát triển, giá đất tăng lên nhiều lần thì sẽ được hưởng chênh lệch, hạn chế chi phí đất đai và cũng được vay vốn nhiều hơn.

Theo quy định hiện nay, chỉ những dự án trả tiền thuê đất một lần mới được thế chấp ngân hàng để vay vốn, còn những dự án trả tiền hằng năm thì không. Do đó doanh nghiệp mới mong muốn chuyển sang hình thức trả tiền một lần để có thể vay ngân hàng. Vì vậy, nếu không điều chỉnh chính sách tín dụng phù hợp với cả hai hình thức trả tiền thuê đất thì sẽ làm méo mó cơ chế, gây bất lợi cho loại hình trả tiền thuê đất hằng năm, là hình thức có lợi hơn về dài hạn cho cả doanh nghiệp và Nhà nước.

Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều người lại cho rằng nộp tiền thuê đất một lần có lợi hơn và đang có xu hướng nghiêng về phương án này. Vấn đề đặt ra là, nếu cơ quan quản lý công khai, minh bạch mức giá thuê đất một lần và hằng năm, người thuê đất sẽ có cơ sở để lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Thực tế hiện nay, điểm vướng lớn nhất không nằm ở quy định pháp luật, mà ở cơ chế chính sách tài chính chưa đồng bộ, thiếu linh hoạt. Do đó, bảng giá đất phải khách quan, phản ánh đúng giá trị thị trường.

Bà Tống Thị Hạnh: Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản, tôi cho rằng, nếu nhìn đất thương mại dịch vụ cần nhìn tổng thể từ công tác quy hoạch đến công tác đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm, quản lý sản phẩm cũng như mục đích sử dụng và các công cụ quản lý khác của nhà nước liên quan đến đất thương mại dịch vụ.

Từ đầu Tọa đàm đến giờ, chúng ta chủ yếu trao đổi về câu chuyện đầu tư và hiệu quả kinh doanh như các vấn đề về vốn, tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay câu chuyện đất có thuộc trường hợp thu hồi để phát triển kinh tế xã hội hay không... Lắng nghe ý kiến của các diễn giả, tôi đặt ra câu hỏi vì sao loại hình đất thương mại dịch vụ lại không thu hút đầu tư. Nguyên nhân được một số đại biểu phân tích là do câu chuyện thu tiền sử dụng đất thế nào, hạn chế quyền sử dụng đất, hay vấn đề đất thuê trả tiền một lần, đất thuê trả tiền hằng năm... Tuy nhiên, yếu tố quy hoạch - liệu có đủ sức thu hút hay không - lại chưa được quan tâm đúng mức, trong khi thực tế cho thấy nhiều quy hoạch hiện hành là rất hấp dẫn.

Ở đây tôi lấy một ví dụ liên quan đến phần đất TMDV trong phát triển nhà ở xã hội. Một trong những ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là được dành một phần diện tích đất để phát triển công trình TMDV hoặc diện tích sàn TMDV trong dự án nhà ở xã hội.

Tuy nhiên trên thực tế, có một vài chủ đầu tư lại đặt vấn đề rằng họ thấy khai thác phần đất TMDV này không hiệu quả bằng việc đầu tư nhà ở xã hội trên phần diện tích đó, chủ đầu tư có thể không sử dụng ưu đãi này của Nhà nước được không?

Từ thực tế đó, tôi liên hệ tới những vấn đề mà các đại biểu đang trăn trở, thứ nhất là về thời hạn sử dụng đất TMDV và thứ hai là tiền sử dụng đất. Thứ nhất về thời hạn sử dụng đất, với các dự án nhà ở xã hội, nếu trong cùng một tòa nhà chung cư mà có phần diện tích sử dụng hỗn hợp TMDV thì thời hạn là ổn định lâu dài. Vậy nghĩa là trở ngại về thời hạn sử dụng đất ở trường hợp này đã không còn.

Vấn đề thứ hai về thu tiền sử dụng đất, với dự án nhà ở xã hội mà ưu đãi cho chủ đầu tư thì phần diện tích 20% để kinh doanh TMDV được miễn tiền sử dụng đất. Vậy là yếu tố thứ 2 mà các đại biểu bàn bạc từ đầu đến giờ, với trường hợp này cũng không còn là vấn đề nữa.

Vậy tại sao các chủ đầu tư vẫn tha thiết làm dự án nhà ở xã hội? Câu hỏi đặt ra là tính hấp dẫn của kinh doanh công trình thương mại dịch vụ và sàn thương mại dịch vụ đến đâu?

Trả lời câu hỏi này cần xem xét từ một số vấn đề: (1) quy hoạch; (2) tính hấp dẫn với thị trường ở khu vực đó; (3) quản lý và khai thác sử dụng nó như thế nào để đạt hiệu quả; (4) quản lý và sử dụng giữa chủ đầu tư với khách hàng. Thời gian qua cũng xảy ra nhiều tranh chấp giữa 2 đối tượng này ở các dự án du lịch nghỉ dưỡng. Dưới góc độ quản lý nhà nước, chúng tôi rất trăn trở về vấn đề này.

Trong khuôn khổ Tọa đàm, tôi rất mong muốn các đại biểu sẽ chia sẻ thêm để chúng tôi trong quá trình hoàn thiện thể chế pháp luật có cơ sở tham mưu cho Quốc hội, Chính phủ có sự điều chỉnh phù hợp với thực tiễn và thúc đẩy phát triển thị trường này.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan đặt câu hỏi: Từ góc độ của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, ông nhìn nhận như thế nào về câu chuyện liên quan đến đất thương mại, dịch vụ hiện nay?

Ông Phạm Ngô Hiếu: Đây là một chủ đề rất nóng, có ý nghĩa thực tiễn cao, góp thêm ý kiến thiết thực vào quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Hiện nay, Bộ đang tổ chức lấy ý kiến rộng rãi để hoàn thiện dự thảo luật.

Tại tọa đàm hôm nay, tôi muốn chia sẻ thêm một số thông tin để chúng ta có cái nhìn khách quan hơn. Có ý kiến nói đất thương mại dịch vụ là "con ghẻ", nhưng thực tế không hẳn như vậy. Con số biết nói là trong 10 năm qua, diện tích đất TMDV đã tăng trưởng hơn 100%, từ khoảng 25.000 ha (2015) lên hơn 50.000 ha trên toàn quốc. Rõ ràng đây là một mảng hấp dẫn, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Tại Luật Đất đai 2024, đất đa mục đích về cơ bản là các loại đất khác sử dụng cho mục đích TMDV. Về mặt bản chất, đất TMDV là một loại hình trong nhóm đất phi nông nghiệp, cụ thể là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Đây là loại tư liệu sản xuất phục vụ cho quá trình kinh doanh sản xuất. Ngay từ Luật Đất đai 2013, chúng ta đã bắt đầu tách rõ nhóm đất sản xuất kinh doanh và nhóm đất thương mại dịch vụ, để phản ánh đúng mục tiêu sử dụng đất, một nhóm là phục vụ sản xuất, một nhóm là thương mại, dịch vụ như trung tâm thương mại, khách sạn…

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 4.

Hiện nay, đất TMDV đã được nhìn nhận rõ ràng hơn, được xác định là loại đất quan trọng và có những cơ chế ưu đãi nhất định. Tuy nhiên, tôi cũng mong muốn các đại biểu tiếp tục góp ý cho chúng tôi trong thời gian tới để chính sách được hoàn thiện.

Thực tế, đất TMDV được xác định từ đầu trong luật là thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, để tạo ra sự ổn định cho quá trình đầu tư. Đi cùng với đó, những nhà đầu tư có năng lực cũng yên tâm thực hiện dự án và có được những công trình tốt. Tuy nhiên, như các doanh nghiệp đã chia sẻ, cũng có nhiều điểm cần được trao đổi thêm.

Ví dụ, doanh nghiệp kinh doanh kiểu "tay không bắt giặc", chỉ có một vài thỏa thuận sơ bộ, chưa triển khai gì nhưng đã tìm cách bán dự án. Do đó, phải đánh giá toàn diện, tránh tình trạng một dự án kéo dài 20 năm vẫn không triển khai được. Cốt lõi ở đây là phải phát triển dự án, giải quyết được công ăn việc làm, thúc đẩy phát triển tại địa phương.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, tôi rất mong các anh chị hiểu rằng khi đã quy định là đất TMDV, tức là có sự tham gia quản lý của nhà nước; khi giao cho doanh nghiệp phát triển dự án, thì phải thực hiện theo quy định pháp luật về đầu tư, về kinh doanh bất động sản và khi đến tay người sử dụng thì áp dụng giao dịch dân sự. Từ đó, khi đến tay người sử dụng cuối cùng, tài sản trên đất phải tạo ra giá trị sử dụng và giá trị kinh tế thực chất.

Vậy nên chúng ta cần nhìn từ nhiều phía, từ góc độ Nhà nước, doanh nghiệp, người dân để xác định đâu là khoảng trống pháp lý cần bổ sung, đâu là chính sách cần điều chỉnh; làm sao để doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án tốt hơn, và để đất thương mại dịch vụ trở thành một trong những loại đất dẫn đầu trong việc tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan đặt câu hỏi: Trong bối cảnh hiện nay, không ít người dân bày tỏ sự băn khoăn về tính pháp lý và mức độ an toàn khi lựa chọn loại hình sản phẩm bất động sản hình thành trên đất thương mại dịch vụ. Từ góc độ của nhà đầu tư triển khai dự án nhà ở thương mại kết hợp dịch vụ lưu trú, xin bà chia sẻ rõ hơn về thực tế triển khai và những bảo đảm hiện có tại dự án?

Bà Cao Thị Thanh Nga: Từ góc độ của nhà đầu tư, chúng tôi đang phát triển các dự án thương mại dịch vụ, đây cũng là chiến lược trọng tâm trong giai đoạn tới của doanh nghiệp. Đây là loại hình đầu tư có tính linh hoạt cao, với các sản phẩm đa chức năng như condotel với chức năng nghỉ dưỡng, officetel với chức năng lưu trú, văn phòng cho thuê… không chỉ tạo ra giá trị khai thác linh hoạt mà còn góp phần gia tăng giá trị sử dụng đất, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Tuy nhiên, để các nhà đầu tư yên tâm triển khai, chúng tôi rất mong các cơ quan quản lý sớm hoàn thiện khung pháp lý, đặc biệt liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, xác định tiền sử dụng đất... nhằm tạo môi trường đầu tư minh bạch và ổn định.

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 5.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan đặt câu hỏi: Thời gian qua, không ít doanh nghiệp bất động sản cho biết gặp phải những vướng mắc khi triển khai dự án trên đất thương mại dịch vụ. Xin hỏi ông Nguyễn Kiệt - Giám đốc Khối Tài chính Kinh doanh Tập đoàn Bcons, ông có thể chia sẻ những vướng mắc cụ thể mà doanh nghiệp gặp phải?

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 6.

Ông Nguyễn Kiệt: Khi triển khai các dự án bất động sản, trước đây chúng tôi chủ yếu phát triển theo mô hình căn hộ ở. Khi bán xong và hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước, doanh nghiệp gần như rút khỏi dự án. Tuy nhiên, xu hướng hiện nay đang thay đổi, chúng tôi bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới mô hình căn hộ TMDV vừa để ở, vừa để kinh doanh. Lý do là quỹ đất ngày càng hạn chế, nên cần có phương án khai thác linh hoạt hơn.

Tuy nhiên, khi triển khai các dự án TMDV, chúng tôi gặp nhiều vướng mắc về pháp lý và thực thi. Cụ thể, thông tin pháp lý chưa thực sự rõ ràng khiến khách hàng còn rất dè dặt khi mua loại hình căn hộ này. Họ lo ngại căn hộ TMDV không được cấp sổ hồng, hoặc có thì cũng chỉ có thời hạn 50 năm, không phải sở hữu lâu dài như căn hộ ở. Thậm chí, nếu thời điểm khách hàng mua mà dự án chỉ còn 20 - 30 năm thuê đất, thì tâm lý e ngại càng lớn.

Về phía chủ đầu tư, khi chúng tôi bán một căn hộ ở, người mua có thể nhận sổ hồng và cho thuê lại. Còn đối với căn hộ TMDV, về bản chất cũng là một tài sản, nhưng có nhiều trường hợp chưa được tách sổ. Nên chúng tôi kiến nghị cho phép chủ đầu tư bán căn hộ TMDV cho khách hàng và được sang tên trực tiếp, để người mua có thể mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hợp pháp, tạo dòng tiền ổn định cho họ.

Tại TP.HCM, đã có một số chủ đầu tư được phép cấp sổ con cho người mua căn hộ TMDV. Theo chúng tôi, nên mở rộng cơ chế này cho các địa phương khác, để các chủ đầu tư tự tin phát triển, khách hàng tự tin giao dịch hơn.

Mặc dù hiện nay chính sách có khuyến khích đầu tư phát triển trên đất TMDV, nhưng nếu doanh nghiệp không bán được hàng thì lợi nhuận rất thấp. Từ thực tiễn phát triển của Bcons, chúng tôi rất mong những vướng mắc nêu trên được các cơ quan có thẩm quyền lắng nghe và sớm có giải pháp tháo gỡ cụ thể.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Tôi xin chia sẻ 3 vấn đề hiện nay chúng tôi ghi nhận được từ chủ đầu tư và mong muốn các cơ quan chức năng xem xét, có điều chỉnh sửa đổi phù hợp. Cụ thể:

Thứ nhất, đối với đất thương mại dịch vụ, theo quy định, doanh nghiệp được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền hằng năm.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc lựa chọn này phần lớn phụ thuộc vào quyết định của cơ quan quản lý nhà nước. Điều này dẫn đến tình trạng cùng một địa bàn nhưng có dự án được trả tiền một lần, dự án khác lại trả hằng năm, khiến một số nhà đầu tư cảm thấy thiếu công bằng, phát sinh tâm lý tị nạnh. Vấn đề này thực chất nằm ở khâu thủ tục hành chính, cần có sự rà soát, thống nhất trong thực hiện để đảm bảo tính minh bạch và công bằng giữa các nhà đầu tư.

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 7.

Thứ hai, liên quan đến giấy phép xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, nhiều nhà đầu tư phản ánh rằng, mặc dù khi xin chủ trương đầu tư đã phải hoàn thiện đầy đủ các hồ sơ, thủ tục, nhưng khi triển khai thực tế vẫn phải quay lại xin giấy phép xây dựng. Quy trình này không chỉ kéo dài thời gian mà còn làm phát sinh chi phí lớn.

Trong khi đó, Nghị quyết 68 đặt mục tiêu giảm 30% chi phí hành chính, bao gồm cả chi phí thực hiện dự án bất động sản trên đất TMDV hoặc đất ở. Do đó, cần xem xét khả năng miễn giấy phép xây dựng đối với các dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư nhằm tránh chồng chéo và tiết giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Thứ ba, việc trả tiền thuê đất hằng năm đang gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong quá trình tiếp cận tín dụng, đặc biệt là từ các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước. Nhiều trường hợp bị từ chối cấp vốn do không đảm bảo điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị được trả tiền thuê đất một lần để thuận lợi hơn trong huy động vốn cho dự án.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan đặt câu hỏi: Xin mời đại diện các doanh nghiệp chia sẻ góc nhìn từ thực tiễn triển khai dự án trên đất thương mại, dịch vụ?

Bà Võ Nhật Liễu - CEO Propiin: Ở góc độ là một đơn vị có gần 20 năm tham gia vào quá trình phát triển dự án, chúng tôi đã tiếp nhận và phân tích rất nhiều trường hợp thực tế có liên quan đến đất TMDV. Qua đó, chúng tôi thấy nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư "mắc kẹt" trong việc khai thác loại đất này.

Một nghịch lý hiện nay là phần lớn đất TMDV nằm tại các vị trí rất đắc địa, là mặt tiền biển, khu trung tâm, các khu vực thu hút đông khách du lịch, lưu lượng giao thông lớn, nhưng lại gặp vướng mắc.

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 8.

Bà Võ Nhật Liễu - CEO Propiin tham dự trực tuyến và phát biểu tại Tọa đàm.

Thời gian qua, chúng tôi đã nghiên cứu hơn 80 dự án lớn nhỏ, có những dự án 100% sử dụng đất TMDV, với tổng mức đầu tư lên đến 3.000 - 5.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện nay nhiều nhà đầu tư vẫn đang rất thận trọng khi quyết định đưa dòng tiền vào các dự án như vậy, vì họ không chắc chắn rằng mô hình kinh doanh có thực sự phát huy hiệu quả trên loại đất này hay không, có tạo ra dòng tiền kinh doanh tốt như yêu cầu hay không. Đây là điều mà cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đều phải tính toán kỹ. Bởi thực tế hiện nay, hiệu quả khai thác từ các căn hộ TMDV chưa cao, và tâm lý thị trường còn dè dặt.

Nên ở góc độ chủ đầu tư, đất TMDV thường được các nhà phát triển coi như "con nuôi", tức là họ thường chọn ưu tiên phát triển dự án trên phần đất ở, sau đó mới tính đến phần đất TMDV. Điều này là một nghịch lý. Bởi về bản chất, đất TMDV là nơi tạo ra những công trình thu hút khách, tạo sinh khí cho toàn bộ dự án. Nhưng trên thực tế, phần đất này lại thường được triển khai sau cùng, dẫn tới thiệt thòi cho cư dân, khi về ở họ chưa được hưởng thụ tiện ích ngay, do đó cũng làm giảm sức hấp dẫn chung của dự án.

Tuy nhiên, chúng tôi cũng thấy những điểm sáng rất đáng ghi nhận. Chúng ta có thể thấy nhiều tòa nhà hạng A tại các vị trí trung tâm, các khách sạn cao cấp được xây dựng trên đất TMDV, vẫn đang vận hành rất hiệu quả bởi các nhà đầu tư quốc tế lão luyện. Điều đó cho thấy, nếu khai thác đúng cách, đất TMDV hoàn toàn có thể tạo ra dòng tiền tốt, thậm chí hoàn vốn trong vòng 10 năm.

Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes: Đây là một chủ đề này rất nóng và tôi cho là nóng ở mọi thời điểm. Doanh nghiệp chúng tôi vừa là chủ đầu tư, vừa là doanh nghiệp phân phối bán hàng. Trên cơ sở đó, tôi có một vài chia sẻ thực tế:

Từ thực tiễn triển khai, có thể thấy bản chất của đất TMDV gắn liền với hoạt động kinh doanh, chủ yếu là cho thuê. Mà trong bài toán cho thuê, yếu tố giá vốn đóng vai trò then chốt, giá vốn càng tốt thì hiệu quả đầu tư càng cao. Do vậy, nếu sử dụng đúng mục đích, đất TMDV hoàn toàn có thể tạo ra giá trị kinh tế lớn hơn đất ở lâu dài.

Chính vì thế, nhiều doanh nghiệp rất mong muốn được tiếp cận quỹ đất TMDV. Thế nhưng trên thực tế, không ít trường hợp dù đã đấu giá xong, đã xây dựng xong dự án, nhưng không thể bán được sản phẩm ra thị trường. Nguyên nhân nằm ở việc không thể tách sổ cho khách hàng, đây cũng là một trở ngại lớn với các dự án thấp tầng. Có dự án xây dựng cả trăm căn nhà, nhưng lại không thể tách sổ, không thể thế chấp, khiến sản phẩm bị tắc ngay từ khâu giao dịch đầu tiên.

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 9.

Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes

Vừa qua, mặc dù đã có chủ trương cho phép doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất hằng năm thay vì một lần, nhưng trên thực tế, việc tiếp cận chính sách này vẫn rất khó khăn. Doanh nghiệp chúng tôi đã làm hồ sơ xin thực hiện theo phương án nộp hằng năm, nhưng quá trình giải quyết kéo dài và mất nhiều thời gian. Việc nộp tiền hằng năm này cũng dẫn đến doanh nghiệp gần như không thể vay vốn ngân hàng, bởi ngân hàng yêu cầu dự án phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai thì mới đủ điều kiện để thế chấp vay vốn.

Trong khi đó, nếu nộp tiền thuê đất một lần để được vay vốn, thì lại đối mặt với áp lực tài chính rất lớn, bởi không chỉ thủ tục vay không đơn giản, mà lãi suất cũng ở mức rất cao. Hơn nữa, các dự án bất động sản thương mại hiện nay gần như không nằm trong nhóm ưu tiên tín dụng. Tức là, chính sách đã có, nhưng để đi được đến đích lại là một chặng đường nhiều rào cản mà doanh nghiệp phải vượt qua.

Khi triển khai bán hàng, chúng tôi cũng thực hiện nhiều chương trình truyền thông để giải thích rõ rằng sau 50 năm, khách hàng vẫn có thể được gia hạn quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, ở góc độ doanh nghiệp, chúng tôi cảm nhận rõ sự thiếu vắng vai trò định hướng từ phía Nhà nước trong vấn đề này. Tâm lý của khách hàng vẫn còn nhiều băn khoăn rằng sau 50 năm, việc gia hạn sẽ thực hiện ra sao? Sau khi hết thời gian gia hạn, liệu có được tiếp tục sử dụng đất nữa không?

Bản chất của loại tài sản này là có thời hạn, nên giá trị sẽ giảm dần theo thời gian. Điều đó khiến khách hàng càng lo ngại hơn, nhất là khi họ muốn vay vốn ngân hàng. Dù Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã quy định việc được cấp sổ, nhưng trên thực tế vẫn chưa được tháo gỡ. Khách hàng không có sổ, dẫn đến không thể thế chấp để vay vốn, khiến doanh nghiệp bị mắc kẹt ở khâu cuối cùng trong chuỗi phát triển và giao dịch sản phẩm.

Bên cạnh vấn đề pháp lý, câu chuyện vận hành tại các dự án có thời hạn 50 năm cũng đang bộc lộ nhiều bất cập. Không ít trường hợp xảy ra xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư. Doanh nghiệp xây dựng dự án để kinh doanh, nhưng khi vận hành không hiệu quả lại yêu cầu cư dân đóng tiền vận hành, hai bên không tìm được tiếng nói chung, gây căng thẳng kéo dài.

Ngoài ra, yếu tố thời hạn cũng ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của bất động sản. Khi thời gian sử dụng giảm dần, ví dụ như từ 50 năm xuống còn 30 năm, giá trị tài sản cũng giảm theo. Dù vận hành cho thuê có thể mang lại dòng tiền tốt, nhưng khách hàng cá nhân lại rất khó bán lại với giá cao. Điều này khiến nhiều người rơi vào trạng thái mắc kẹt, không thể chuyển nhượng, cũng không dễ vay vốn. Đây là một trong những thách thức lớn cần được tháo gỡ.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan đặt câu hỏi: Ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, xin ông Phạm Ngô Hiếu phân tích rõ hơn về những vấn đề liên quan đến đất thương mại dịch vụ trong Luật Đất đai hiện nay và định hướng sửa đổi cho giai đoạn tới?

Ông Phạm Ngô Hiếu: Liên quan đến việc sửa đổi Luật Đất đai, nội dung thông tin sửa đổi đã được đăng tải lấy ý kiến, song tôi muốn chia sẻ thêm để chúng ta thấy có những vấn đề chúng tôi còn băn khoăn trong quá trình làm và cần thêm nhiều góc nhìn để trên cơ sở đó có thể mạnh dạn sửa đổi.

Luật Đất đai cần nhìn từ góc độ quản lý và sử dụng. Đất thương mại dịch vụ là loại đất tư liệu sản xuất phục vụ cho việc phát triển kinh tế xã hội, chủ yếu trong lĩnh vực thương mại dịch vụ. Các hoạt động hay các công trình trên loại đất đó đều là hoạt động mang tính chất thương mại, dịch vụ, cung ứng dịch vụ.

Với việc sửa đổi Luật Đất đai lần này, sẽ không sửa nhiều. Luật Đất đai qua các thời kỳ đều có sự kế thừa, không có chuyện Luật sau phủ nhận lại hoạt động của Luật trước.

Liên quan đến đất thương mại dịch vụ, về việc thu hồi đất, Ban chấp hành Trung ương đã cơ bản thống nhất cho phép lựa chọn việc thu hồi, trong trường hợp nhà đầu tư lựa chọn phương án tự thỏa thuận thu hồi đất rồi nhưng không thỏa thuận hết được, cần thiết Nhà nước sẽ vào cuộc để thực hiện việc thu hồi, để có thể sớm đưa dự án vào khai thác sử dụng, để tránh lãng phí nguồn lực. Đây là điểm mà trong các lần sửa luật từ năm 2013 đến năm 2024 đều đặt vấn đề, là khi chọn con đường hành chính thì phải theo hành chính, chọn thoả thuận thị trường thì phải theo thị trường, nhưng rõ ràng thực tế vẫn có sự lãng phí. Nội dung này sẽ có điểm liên quan đến việc thuê đất.

Thứ nhất, giữa việc thuê đất trả tiền hằng năm và trả tiền một lần là khác nhau. Giá đất thuê trả tiền hằng năm rất thấp, còn giá trả một lần lại cao. Giá thuê tính vòng đời dự án 50 năm thì tiền thuê không đáp ứng được. Việc này còn liên quan đến chính sách tài chính về đất đai. Như vậy, doanh nghiệp phải có sự tự lựa chọn.

Hầu hết các doanh nghiệp đều ứng tiền để thực hiện giải phóng mặt bằng trong trường hợp Nhà nước đứng ra thu hồi, thì tiền ứng đó sau khi giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền thuê đất, cộng với ưu đãi. Cơ bản, giải pháp đề xuất ra là để tăng cường quyền lợi cho doanh nghiệp, người sử dụng đất để sớm đưa dự án trên đất thương mại dịch vụ đi vào hoạt động.

Thứ hai, hiện các công trình hạng A đều đặt trên đất thương mại dịch vụ. Muốn giữ những công trình đẹp thì cần gia hạn thời hạn sử dụng đất. Trong khi đó, thời hạn hiện chỉ có 50 năm, đây là một điểm cần nghiên cứu. Về vấn đề này, Luật Đất đai 2024 đã cho phép gia hạn thời hạn sử dụng đất đối với các công trình xây dựng. Đây là điểm Luật đã mở, do đó tôi cho rằng cần nghiên cứu làm rõ thêm các kiến nghị.

Ông Bùi Văn Doanh chia sẻ: Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021 - 2030 xác định rõ mục tiêu: Đưa tỷ trọng khu vực dịch vụ vượt ngưỡng 50% GDP, một chỉ dấu quan trọng cho quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại, bền vững và dựa vào tri thức. Cùng với đó, Nghị quyết số 18-NQ/TW về quản lý, sử dụng đất đai đã nhấn mạnh yêu cầu phải có chính sách phù hợp cho từng đối tượng, từng loại hình sử dụng đất, nhằm khơi dậy tối đa tiềm năng và phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, một trong những nguồn lực lớn nhất nhưng sử dụng chưa hiệu quả.

Trong bối cảnh đó, việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng đất thương mại, dịch vụ không chỉ là yêu cầu kỹ thuật của quá trình sửa đổi Luật Đất đai, mà còn là đòi hỏi mang tính chiến lược để tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế, giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển khu vực dịch vụ, động lực chính cho tăng trưởng trong giai đoạn tới.

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 10.

Đất thương mại, dịch vụ nếu có chính sách phát triển rõ ràng, sử dụng minh bạch và vận hành theo cơ chế thị trường sẽ trở thành "đòn bẩy tài chính" và "nền tảng hạ tầng mềm" cho hàng loạt ngành kinh tế mới, từ logistics, du lịch, tài chính, công nghệ đến các loại hình dịch vụ đô thị hiện đại.

Hiện thực hóa khát vọng trở thành nước phát triển, thu nhập cao vào năm 2045, như mục tiêu được đặt ra tại Đại hội XIII của Đảng, đòi hỏi phải có những cú huých đột phá về thể chế. Trong đó, việc thiết lập một hành lang pháp lý minh bạch, ổn định và khơi thông dòng chảy giá trị từ đất thương mại, dịch vụ là một trong những bước đi quan trọng, vừa đáp ứng đòi hỏi thực tiễn cấp bách, vừa tạo nền tảng bền vững cho tương lai.

Tôi xin nhấn mạnh một số ưu điểm của đất TMDV:

Thứ nhất, tạo dòng tiền liên tục, ổn định, xét cả dòng tiền cho doanh nghiệp và dòng tiền cho ngân sách, nộp thuế.

Thứ hai, tạo nhiều việc làm và sức lan tỏa lớn, bởi sử dụng nhiều nhân công, sử dụng nhiều sản phẩm là đầu ra của các ngành nghề khác, do đó tác động tích cực, kích thích các ngành kinh tế dịch vụ khác phát triển.

Thứ ba là khả năng điều tiết nguồn thu. Hết chu kỳ sử dụng thì đất lại được giao lại và thu tiền sử dụng đất nên không tập trung nguồn thu chỉ vào một lần giao đất.

Thứ tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Sau một chu kỳ sẽ có sự đánh giá lại hiệu quả, tạo áp lực buộc người sử dụng đất phải sử dụng hiệu quả để được giao đất tiếp, nếu sử dụng không hiệu quả sẽ bị thu hồi giao cho người khác để bảo đảm hiệu quả sử dụng và phát huy được nguồn lực đất đai. Do đó, giúp tránh lãng phí trong sử dụng đất.

Thứ năm, linh hoạt trong sử dụng đất. Đất đai được sử dụng linh hoạt hơn, vì sau một chu kỳ do có sự đánh giá lại hiệu quả sử dụng nên có thể điều chỉnh mục đích sử dụng đất, kế hoạch cũng như phương hướng sử dụng đất sao cho hiệu quả nhất. Cần tránh cứng nhắc trong sử dụng đất, trong bối cảnh kinh tế xã hội có những biến động mạnh.

Thứ sáu là tăng khả năng tiếp cận đất của người sử dụng. Khi đất sử dụng kém hiệu quả không được gia hạn tiếp, sẽ đồng nghĩa với việc tạo cơ hội tiếp cận đất cho doanh nghiệp khác hiệu quả hơn.

Từ những ưu điểm trên, tôi cho rằng Nhà nước nên khuyến khích loại hình này thông qua các chính sách hỗ trợ, ưu đãi. Cụ thể là trong tiếp cận đất, thủ tục hành chính; trong tính tiền sử dụng đất, giá đất và trong thu hồi giải phóng mặt bằng.

14:35 ngày 31/07/2025

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng - Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland trình bày Tham luận chuyên sâu: Các vướng mắc về đất thương mại dịch vụ trong thực tế triển khai và một số đề xuất góp ý chính sách

1. Vấn đề gia hạn thời gian thuê đất

Để triển khai một dự án bất động sản nghỉ dưỡng với quy mô cả ngàn hecta đòi hỏi rất nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị đầu tư, và đối với một số dự án chủ đầu tư nhận chuyển nhượng lại thì thời gian thực hiện dự án không còn dài, ví dụ thời gian 50 năm nhưng do những vướng mắc nên dự án đã kéo dài từ 10 - 20 năm, dẫn đến thời gian thực hiện còn lại của dự án chỉ còn khoảng hơn 30 năm. Cộng với công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện các thủ tục pháp lý, công tác xây dựng sẽ kéo dài thêm khoảng 2 - 3 năm, có những dự án đến 5 năm. Do đó khi đến tay khách hàng thì thời hạn sử dụng đất còn lại rất ngắn. Do đó, chúng tôi đề xuất trong Luật Đất đai sửa đổi sắp tới sẽ cho phép được gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như thời gian sở hữu tính từ thời điểm có những công tác điều chỉnh hoặc công tác khởi động lại.

Việc này sẽ giải quyết được 2 vấn đề: Thứ nhất là ngân sách nhà nước vẫn thu được phần tiền thuê đất, thứ hai là người sử dụng cuối là khách hàng nhận chuyển nhượng tài sản trên đất mà có kế thừa việc thuê thì họ vẫn được những quyền lợi về thời gian thuê, như vậy sẽ tạo tâm lý ổn định cho khách hàng cũng như kích cầu cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 1.

2. Vấn đề định giá đất thiếu thông số đầu vào

Có rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được triển khai ở những địa phương có kinh tế chưa phát triển, hay ở những khu vực chưa có nhiều số liệu đầu vào để tham chiếu, so sánh tại nhiều thời điểm. Khi đó những đơn vị tư vấn định giá gặp rất nhiều khó khăn trong việc lấy số liệu, và theo quy định của pháp luật thì những số liệu về định giá phải được xác định theo nguyên tắc thị trường, tức là nhấn mạnh vào tính khách quan, độc lập và minh bạch của thông tin. Và khó khăn trong việc lấy số liệu còn xảy ra đối với các cơ quan nhà nước ở địa phương khi phê duyệt phương án giá.

Do đó chúng tôi đề xuất Nhà nước tham gia quyết liệt và nhanh chóng xây dựng một trung tâm dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản để đảm bảo dữ liệu đồng bộ, minh bạch và chính xác - dữ liệu thu thập từ nhiều nguồn thông tin, tránh bỏ sót. Đồng thời, dữ liệu cần được kiểm tra định kỳ, bổ sung, thay thế liên tục để loại bỏ các giao dịch bất thường, mang yếu tố đầu cơ.

3. Vấn đề Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp

Hiện theo dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 đang lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất Nhà nước sẽ quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất) mà không phụ thuộc vào kết quả tư vấn của đơn vị tư vấn thẩm định giá đất. Còn ở thị trường thứ cấp thì sẽ vận hành theo cơ chế thị trường.

Việc này có mặt lợi là giúp rút ngắn thời gian định giá, dựa trên bảng giá Nhà nước ban hành. Tuy nhiên lại tồn tại nhiều điểm bất cập, đó là công tác định giá với các số liệu không bám sát thị trường và không tham chiếu ý kiến của các doanh nghiệp thực hiện các dự án thực tế thì có thể sẽ mang tính chất một chiều, thiếu minh bạch trong xác định số liệu và không bám sát thị trường, dễ dẫn đến yếu tố cung cầu cũng như giá trị bất động sản đến tay người tiêu dùng sẽ không sát với thực tế.

Do đó chúng tôi kiến nghị khi các địa phương xây dựng bảng giá đất để áp dụng cho chu kỳ 5 năm và điều chỉnh hệ số K trong từng năm thì nên tham khảo ý kiến của các đơn vị doanh nghiệp trực tiếp tham gia vào công tác phát triển, xây dựng dự án tại các địa phương đó.

14:20 ngày 31/07/2025

Bà Đoàn Thị Vân, Trưởng ban Pháp chế, Tập đoàn CEO trình bày Tham luận chuyên sâu: Đất thương mại dịch vụ - Vướng mắc và đề xuất hoàn thiện chính sách, pháp luật

Từ góc độ doanh nghiệp, chúng tôi xin trình bày một số vấn đề như sau:

Thứ nhất, liên quan đến vấn đề thu hồi đất đối với các dự án du lịch, nghỉ dưỡng. Hiện nay Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng, theo đó Điều 79 không có trường hợp đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội.

Từ thực tế kinh doanh, chúng tôi cho rằng bên cạnh các dự án đô thị, dự án thương mại dịch vụ, đặc biệt là các dự án phát triển du lịch, nghỉ dưỡng đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển của đất nước trong Kỷ nguyên mới. Ở góc độ kinh tế - xã hội, các dự án thương mại dịch vụ như dự án phát triển du lịch, nghỉ dưỡng mang lại lợi ích tổng thể lớn hơn các dự án khác.

Đất thương mại dịch vụ như đất dự án du lịch nghỉ dưỡng mãi là tài sản công (không như đất ở, giao và thu tiền sử dụng đất một lần là hết), là tài sản dự trữ để lại cho tương lai, ngày càng có nhiều thặng dư, tạo nguồn thu ngân sách lớn từ việc thu thuế hằng năm, tạo rất nhiều việc làm cho người lao động, mở ra cơ hội kiến tạo đất nước. Dự án du lịch nghỉ dưỡng có tính lan tỏa mạnh đến 40 ngành kinh tế chính, sử dụng trên 2.000 sản phẩm và dịch vụ của nền kinh tế nhưng hiện chưa được đánh giá đúng, chưa có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực vô tận này.

Từ đó chúng tôi đề xuất bổ sung các dự án phát triển du lịch, nghỉ dưỡng thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng.

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 1.

Thứ hai liên quan đến việc cho phép cá nhân nước ngoài mua bất động sản du lịch. Hiện nay, theo Khoản 2 Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như sau:

2. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.

4. Tổ chức nước ngoài đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài đang trong thời hạn cư trú hợp pháp tại Việt Nam được thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình.

Theo quy định nêu trên, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở, không được mua các bất động sản khác như bất động sản du lịch trong khi nhu cầu thực tế của cá nhân nước ngoài đối với loại hình sản phẩm này là rất tiềm năng. Theo đó, trước mắt, chúng tôi đề xuất sửa đổi quy định pháp luật, cho phép cá nhân nước ngoài mua bất động sản du lịch tại Việt Nam.

Thứ ba, về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán các công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng:

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định cụ thể chi tiết về việc bán các phần diện tích sàn xây dựng, công trình xây dựng. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản vẫn chưa có cơ chế cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng; hợp đồng mua bán các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng.

Việc không quy định cho phép được chuyển nhượng các loại hợp đồng này sẽ làm cho các chủ đầu tư không thanh khoản được sản phẩm dẫn đến không thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Dù nội dung này đã nhiều lần được doanh nghiệp chúng tôi kiến nghị, nhưng đến nay vẫn chưa được bổ sung. Các doanh nghiệp kỳ vọng việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng, hợp đồng mua bán các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng sẽ tiếp tục được xem xét đưa vào quy định nhằm tạo điều kiện, khai thông hoạt động chuyển nhượng đối với loại hình sản phẩm đặc thù này.

Thứ tư quy định về miễn, giảm tiền thuê đất thương mại, dịch vụ. Hiện nay, điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 quy định:

1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan, trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ;

Theo quy định nêu trên, sử dụng đất thương mại, dịch vụ không thuộc trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy định này không phù hợp với quy định của Luật Đầu tư về ưu đãi miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đối với các dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn.

Từ góc độ thực tế, việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ mang lại giá trị lớn cả về kinh tế, xã hội đặc biệt là tác động lan tỏa đối với các ngành kinh tế khác. Kết quả nghiên cứu trong Đề tài khoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách” của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy bất động sản, mà chủ yếu là bất động sản trên 2 loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp là đất ở và đất thương mại, dịch vụ lan tỏa đến 40 ngành nghề trong nền kinh tế. Riêng bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ sử dụng đến trên 2.000 sản phẩm và dịch vụ của hầu hết các ngành kinh tế, nhỏ thì từ cái kim, sợi chỉ, lớn là thang máy, hệ thống điều hòa...

Với những phân tích nêu trên, chúng tôi đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật liên quan, cho phép áp dụng chính sách miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đối với các dự án sử dụng đất thương mại dịch vụ theo quy định của Luật Đầu tư.

Thứ năm, về quy định tính tiền thuê đất đối với các khu vực hạ tầng kỹ thuật, cây xanh cảnh quan trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng trên đất thương mại dịch vụ, theo quy định hiện hành, đối với dự án khu đô thị, chủ đầu tư được miễn tiền thuê đất đối hạng mục hạ tầng kỹ thuật (giao thông, trạm xử lý nước thải, trạm điện…), cảnh quan: công viên, vườn hoa, cây xanh của dự án, sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư bàn giao lại hạng mục hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan dự án cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý, vận hành.

Tuy nhiên, đối với các dự án thực hiện trên đất thương mại dịch vụ, đặc biệt là các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng thường có quy mô lớn, các chủ đầu tư dự án vẫn phải nộp tiền thuê đất trả tiền hằng năm hoặc một lần đối với các khu vực hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan của dự án và chủ đầu tư thực hiện việc quản lý, vận hành các hạng mục này trong khi đây là các hạng mục phục vụ công cộng.

Từ thực tế nêu trên, chúng tôi đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định theo hướng miễn tiền thuê đất đối với hạng mục hạ tầng kỹ thuật, cây xanh cảnh quan của dự án thực hiện trên đất thương mại dịch vụ, đặc biệt là các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng như đang áp dụng với khu đô thị; sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư bàn giao các hạng mục này cho nhà nước quản lý, vận hành giống như khu đô thị, nhà ở.

14:05 ngày 31/07/2025

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội trình bày Tham luận tổng quan: Vai trò và nhận diện bản chất pháp lý của đất thương mại dịch vụ

Về đất thương mại dịch vụ, Luật Đất đai 2024 có Điều 206 quy định về loại đất này, được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Việc ra đời quy định về đất TMDV có ý nghĩa rằng, luật chính thức công nhận một loại đất có tên TMDV và đây là cơ sở pháp lý để quản lý loại hình đất này trên thực tế.

Điều 206 có 3 khoản. Khoản 1 giải thích thế nào là đất TMDV, đây là loại đất được sử dụng để xây dựng các công trình thương mại dịch vụ và công trình phụ trợ cho mục đích thương mại dịch vụ. Hình thức tiếp cận đất để sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ là: (1) Nhà nước cho thuê đất, (2) Thuê lại đất (3) Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; và không chỉ các tổ chức, cá nhân trong nước mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài... đều được thuê đất thương mại dịch vụ.

Nội dung Điều 206 quy định như vậy, tuy nhiên vẫn phải dẫn chiếu những điều khoản khác, bởi đất TMDV thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Hiện nay, các nhà đầu tư, khách hàng khi mua sản phẩm là các loại bất động sản mới như shophouse, condotel,… thì thường băn khoăn về tính lâu dài của loại đất TMDV này.

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 1.

Để giải đáp những băn khoăn thắc mắc đó, chúng tôi xin trao đổi dưới góc độ pháp luật như sau:

Chúng ta đều biết trong các đạo luật đất đai, không chỉ riêng Luật Đất đai 2024, đất ở được quy định: Nhà nước giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, nhưng ổn định lâu dài không có nghĩa là vĩnh viễn, bởi vì ổn định lâu dài nhưng khi cần thì Nhà nước vẫn thu hồi. Và trong Luật Đất đai 2024 quy định thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật.

Như vậy, việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài không đồng nghĩa với việc Nhà nước không có quyền thu hồi đất. Cần khẳng định rõ rằng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nên trong những trường hợp nhất định, Nhà nước vẫn có quyền thu hồi đất để phục vụ mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội.

Với trường hợp Nhà nước cho thuê đất, đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp và phi nông nghiệp, Nhà nước quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm đất lâm nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản… thời hạn giao, cho thuê là 50 năm.

Đối với đất giao để đầu tư sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, thời hạn giao, cho thuê đất phụ thuộc vào từng dự án nhưng tối đa không quá 50 năm. Nếu đầu tư kinh doanh vào những vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, thời gian thu hồi vốn chậm, thì thời hạn cho thuê có thể kéo dài nhưng tối đa không quá 70 năm.

Do đó, đất thương mại dịch vụ là nhóm đất phi nông nghiệp, tiếp cận đất đai bằng hình thức thuê hoặc thuê lại thời hạn 50 năm.

Nhiều khách hàng mua các sản phẩm bất động sản của chủ đầu tư có tâm lý băn khoăn nếu hết thời hạn 50 năm thì đất có bị thu hồi không, quyền lợi như thế nào. Đây là băn khoăn hợp lý vì mua bất động sản là khoản đầu tư lớn. Tuy nhiên, điều này không quá đáng lo ngại vì Luật Đất đai 2024 cũng như Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013 đã quy định rõ quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ; Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng an ninh và mục đích công cộng. Đặc biệt, nếu thu hồi đất, quyền lợi của người dân vẫn được bảo hộ, sẽ được bồi thường hỗ trợ tái định cư.

Mức bồi thường cũng rất đa dạng. Một là bồi thường bằng đất, đất nông nghiệp hoặc đất ở và đất khác, nếu không thì sẽ bồi thường bằng tiền. Hai là được bồi thường hỗ trợ tái định cư. Trong pháp luật đã có những chế định để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Trong trường hợp Nhà nước không thu hồi đất, hết 50 năm sẽ xử lý theo quy định Luật Đất đai 2024, vì trong tài sản về bất động sản thì Luật Đất đai là luật gốc. Bởi có đất rồi thì mới hình thành bất động sản trên đất. Nếu trước khi hết thời hạn sử dụng đất 6 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng tiếp thì phải làm đơn gửi UBND cấp tỉnh, cấp huyện (trước 1/7/2025). Hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường rất khẩn trương soạn thảo luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, dự kiến trình Quốc hội vào tháng 10 tới, để chuyển thẩm quyền về quản lý đất đai từ cấp huyện về cấp xã, có cơ sở pháp luật cho cấp xã thực hiện.

Khi có đơn, các cơ quan sẽ xem xét, trong thời gian 50 năm nếu đất được sử dụng đúng mục đích thì sẽ được gia hạn chu kỳ 50 năm mới. Có nghĩa đã có quy định xử lý để người sử dụng đất yên tâm. Nếu mua bất động sản là đất thương mại dịch vụ từ chủ đầu tư thì được pháp luật bảo hộ, do đó người mua hoàn toàn yên tâm.

13:55 ngày 31/07/2025

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA phát biểu khai mạc và đề dẫn Tọa đàm

Đất thương mại, dịch vụ có vai trò quan trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại, phát triển dịch vụ, thương mại, đô thị hóa và hội nhập.

Trong các nền kinh tế phát triển, đất thương mại, dịch vụ được quy hoạch bài bản, sử dụng hiệu quả để hình thành nên các trung tâm tài chính, dịch vụ logistics, hạ tầng tiêu dùng - giải trí, khu phức hợp thương mại - lưu trú - giáo dục - y tế… đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng GDP, tạo việc làm, thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng sống đô thị.

Ở Việt Nam, mặc dù đã xuất hiện nhiều mô hình sáng tạo trên đất thương mại dịch vụ như: Shophouse, condotel, officetel, trung tâm thương mại, tổ hợp logistics…, nhưng thực tế vẫn chưa tương xứng và phát huy hiệu quả so với với tiềm năng.

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 1.

Tiềm năng của đất thương mại, dịch vụ có thể được nhìn nhận ở 4 góc độ:

- Góc độ phát triển đô thị hiện đại:

Đây là loại đất "tạo mặt tiền cho đô thị", nơi hình thành các hoạt động kinh tế - xã hội sôi động, gia tăng tính kết nối và nâng cao năng lực cạnh tranh của các khu vực trung tâm và vùng ven. Các đô thị hiện đại đều có cấu phần thương mại - dịch vụ phát triển mạnh mẽ dựa trên quy hoạch quỹ đất hợp lý.

- Góc độ kinh tế:

Đất TMDV là nơi hình thành các dòng bất động sản mang lại dòng tiền ổn định, hiệu quả cao như cho thuê, vận hành thương mại, tổ hợp tài chính - bán lẻ - lưu trú. Nhiều mô hình kinh doanh trên đất TMDV có tỷ suất sinh lời tốt hơn bất động sản thuần nhà ở, đồng thời không làm gia tăng áp lực hạ tầng xã hội.

- Góc độ pháp lý và quản trị đô thị:

Việc quản lý đất TMDV theo hình thức thuê đất có thời hạn và mục tiêu sử dụng rõ ràng tạo điều kiện minh bạch trong cấp phép, quản lý đầu tư, chống đầu cơ, và đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.

- Góc độ thu hút đầu tư và đổi mới mô hình tăng trưởng:

Trong bối cảnh kinh tế số, du lịch, logistics, giáo dục quốc tế, y tế chất lượng cao… là những trụ cột tăng trưởng mới, đất TMDV là nền tảng không thể thiếu để hình thành các khu chức năng chuyên biệt, thu hút các dòng vốn FDI, dịch chuyển chuỗi cung ứng và sáng tạo các mô hình kinh tế mới.

Tuy nhiên, nghịch lý đang tồn tại là: Đất TMDV có tiềm năng lớn nhưng lại bị "định kiến" là kém hấp dẫn vì thời hạn sử dụng hữu hạn, khó vay vốn, vướng pháp lý và tâm lý e ngại từ người mua - nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, khuôn khổ pháp lý hiện hành vẫn còn những vướng mắc trong quy định chi tiết và linh hoạt để hỗ trợ phát triển đa dạng loại hình bất động sản trên đất TMDV như officetel, condotel, tổ hợp thương mại - logistics…

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 2.

Trước thực trạng đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thông qua quá trình nắm bắt thực tiễn thị trường, tổng hợp kiến nghị từ hội viên, chuyên gia và doanh nghiệp đã chủ động kiến nghị nhiều nội dung quan trọng về đất thương mại dịch vụ. Cụ thể:

- Kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định về thời hạn sử dụng đất, điều kiện gia hạn, chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cho sản phẩm hình thành trên đất TMDV;

- Đề xuất xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng cho các mô hình bất động sản mới như officetel, condotel, nhà phố thương mại… nhằm tháo gỡ rào cản tâm lý và tạo thuận lợi cho đầu tư;

- Đồng hành cùng các cơ quan quản lý Nhà nước trong quá trình xây dựng, lấy ý kiến và hoàn thiện các luật có liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

Những kiến nghị này đã được Hiệp hội gửi tới các cơ quan của Quốc hội, Chính phủ và một phần đã được tiếp thu, phản ánh trong Luật Đất đai 2024 tuy nhiên, vẫn còn nhiều điểm cần tiếp tục hoàn thiện trong quá trình sửa đổi luật lần này.

Với tinh thần đó, Tọa đàm hôm nay được tổ chức với mục tiêu:

- Thứ nhất, làm rõ bản chất, giá trị, tiềm năng của đất thương mại, dịch vụ trong tổng thể phát triển đô thị và nền kinh tế;

- Thứ hai, nhận diện những điểm nghẽn, rào cản từ pháp luật, thực tiễn và tâm lý thị trường;

- Thứ ba, đề xuất các giải pháp đột phá về cơ chế, chính sách để loại hình đất này phát huy đúng vai trò, trở thành động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản và nền kinh tế.

Tôi tin tưởng rằng, với sự tham gia của các chuyên gia hàng đầu, đại diện các cơ quan Quốc hội, Bộ, ngành, các doanh nghiệp lớn, các luật sư dày dạn thực tiễn và các nhà báo, buổi tọa đàm hôm nay sẽ tạo ra một diễn đàn trao đổi sâu sắc, toàn diện và đầy tính thực tiễn.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tiếp thu đầy đủ ý kiến tại Tọa đàm để tổng hợp, kiến nghị lên Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành trong quá trình hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai và phát triển thị trường bất động sản, nhất là việc sửa đổi Luật Đất đai 2024.

13:45 ngày 31/07/2025

Các khách mời tham dự chương trình

Về phía các cơ quan Trung ương:

- GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ

- Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

- Ông Phạm Ngô Hiếu, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường

Về phía lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam:

- TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ

- Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam

Về phía các chuyên gia, nhà khoa học và luật sư:

- PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội

- Luật sư Nguyễn Tiến Lập, Văn phòng Luật sư NHQuang & Cộng sự

- Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law

- Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội (Online)

- Luật sư Lê Cao, Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN (Online)

Về phía Ban Tổ chức:

- Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam

- Nhà báo Nguyễn Thành Công, Phó Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam

- Nhà báo Trần Minh Huệ, Phó Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam

- Bà Cao Thị Thanh Nga, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CTCP Reatimes Holding

Cùng sự tham dự trực tiếp và trực tuyến của đại diện các doanh nghiệp: Tập đoàn CEO, Tập đoàn Novaland, Bcons, Phát Đạt, Golf Long Thành, SGO Homes, Realty Holdings... và nhiều cơ quan báo chí, truyền thông…

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 1.

GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 2.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 3.

Ông Phạm Ngô Hiếu, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 4.

- TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 5.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 6.

Luật sư Nguyễn Tiến Lập, Văn phòng Luật sư NHQuang & Cộng sự

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 7.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 8.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 9.

Nhà báo Nguyễn Thành Công, Phó Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 10.

Nhà báo Trần Minh Huệ, Phó Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”- Ảnh 11.

Bà Cao Thị Thanh Nga, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CTCP Reatimes Holding

Chia sẻ

Chủ đề bạn có thể quan tâm

đất thương mại dịch vụ

bất động sản

chính sách đất đai

Luật Đất đai

reatimes

vires

Ý kiến của bạn

Nội dung bình luận

Gửi bình luận

Tin cùng chuyên mục

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”

Thành viên

Chiều 31/7, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Tọa...

Hôm nay diễn ra Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”

Hôm nay diễn ra Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”

Thành viên

Chiều ngày 31/7, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức...

Hội thảo: Bất động sản Hải Phòng trỗi dậy - "Phiên bản nâng cấp" của thị trường địa ốc TP.HCM?

Hội thảo: Bất động sản Hải Phòng trỗi dậy - "Phiên bản nâng cấp" của thị trường địa ốc TP.HCM?

Thành viên

Sáng 26/7, tại Khách sạn Melia Hà Nội, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất...

Tọa đàm và GLTT "Hải Phòng - Tâm điểm bất động sản miền Bắc: Kịch bản ‘TP.HCM thứ 2’ của thị trường địa ốc"

Tọa đàm và GLTT "Hải Phòng - Tâm điểm bất động sản miền Bắc: Kịch bản ‘TP.HCM thứ 2’ của thị trường địa ốc"

Thành viên

Tối 12/7, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Tọa đàm...

Hội thảo "Bất động sản siêu đô thị TP.HCM: Thời cơ vàng cho nhà đầu tư Hà Nội"

Theo reatimes.vn