Điều chỉnh quy hoạch đô thị Văn Giang: Cẩn trọng đi vào "vết xe đổ" KĐT Linh Đàm

THẤT BẠI CỦA ĐÔ THỊ KIỂU MẪU

Là đô thị kiểu mẫu đầu tiên của phía Bắc, Khu đô thị Linh Đàm từng được kỳ vọng rất nhiều nhưng đến nay, nơi đây chỉ còn là sự hoài niệm của giới chuyên gia quy hoạch, kiến trúc sư và người dân Hà Nội. Được công nhận là đô thị kiểu mẫu vào năm 2009, Linh Đàm ngày đó cũng là cả một bầu trời mơ ước với nhiều cư dân Thủ đô. Một không gian đô thị chạy dọc theo chiều dài hình vành khăn của hồ Linh Đàm và các tuyến giao thông bố trí hợp lý. Không gian cảnh quan đẹp, yên bình, các khối nhà chạy dài, quay mặt đứng theo hướng Bắc - Nam với các không gian công viên lớn đưa Linh Đàm trở thành khu đô thị đáng sống của Thủ đô Hà Nội.

Sau nhiều năm, quy hoạch Khu đô thị Linh Đàm bị phá vỡ, số lượng dân cư tăng lên, đường sá, y tế, trường học không đáp ứng đủ. Đó là hệ quả của việc điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, “cắm” các cao ốc vô tội vạ. Giới chuyên gia giờ đây có chung một nhận định rằng, đô thị kiểu mẫu Linh Đàm đang xấu xí, bí bách, quá tải về mọi thứ khiến không ít cư dân phải “tháo chạy”.

Theo TS.KTS. Khuất Tân Hưng, hiện trạng xây dựng khu đô thị bán đảo Linh Đàm làm chúng ta thấy tiếc cho một bản quy hoạch không thành. Một khu đô thị kiểu mẫu theo ý tưởng quy hoạch của 20 năm về trước giờ chỉ còn là ước mơ. Sự đứt gãy đột ngột về quy hoạch đã tạo ra hình ảnh lộn xộn, bức bối về thị giác, phá hỏng hoàn toàn ý đồ cảnh quan của khu vực.

Khu đất 5ha của trung tâm dịch vụ tổng hợp kết nối giữa bắc Linh Đàm, bán đảo Linh Đàm, khu Tây Nam Linh Đàm và cả khu Nam Linh Đàm trong tương lai đã nhường chỗ cho khu nhà ở giá rẻ gồm 12 tòa chung cư cao 36 - 42 tầng có ký hiệu HH với mật độ xây dựng và cư trú cao. Riêng khu nhà ở này sau khi hoàn thiện đã bổ sung khoảng 30.000 dân cho khu bán đảo Linh Đàm, hơn gấp đôi so với dân số dự kiến trong quy hoạch đầu tiên. Và thật trớ trêu, 12 toà nhà chung cư này với chiều cao vượt trội, quy mô khổng lồ và vị trí đắc địa, vô hình trung đã trở thành điểm nhấn kiến trúc của toàn khu.

Ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), kiến trúc sư trưởng đồ án quy hoạch Khu đô thị Linh Đàm đã phải thốt lên: “Tôi rất buồn trước thực trạng hiện nay của khu đô thị Linh Đàm. Một khu đô thị có thể tồn tại hàng trăm năm, thế nhưng Khu đô thị Linh Đàm mới chỉ hơn 20 năm đã trải qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch và hình hài trở nên biến dạng, méo mó. Nguyên nhân của thực trạng này không phải là lỗi của nhà quy hoạch mà nằm ở 2 khâu là tổ chức quy hoạch và quản lý quy hoạch”.

Cũng theo ông Chiến, Khu đô thị Linh Đàm không phải là trường hợp cá biệt. Thực trạng này đang diễn ra phổ biến trong hệ thống hơn 800 đô thị lớn nhỏ, từ loại III trở lên trên cả nước. Luật pháp không cấm việc điều chỉnh quy hoạch. Nhưng việc điều chỉnh cần tuân thủ chặt chẽ 2 nguyên tắc là đúng thẩm quyền và đúng trình tự. Đặc biệt, việc điều chỉnh phải đi kèm với hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội.

Thực tế cho thấy, nhiều dự án phát triển nhà ở, khu đô thị ở các thành phố lớn, tình trạng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, thậm chí cố tình xây dựng trái quy hoạch đã diễn ra liên tục. Hậu quả của việc này là làm diện mạo của các khu đô thị bị biến dạng trong suốt một thời gian dài và khó có thể cứu vãn.

Đến nay, ngay cư dân ở trên bán đảo Linh Đàm cũng không biết bản quy hoạch này đã được thay đổi bao nhiêu lần. Họ không được lấy ý kiến khi điều chỉnh, cũng chẳng biết gặp ai để có được những thông tin đó.

Ngoài Linh Đàm, cũng không khó để tìm ra các dự án có cùng số phận như Khu đô thị Mỗ Lao có tới 23 lần điều chỉnh quy hoạch. Ở đó, những khu vui chơi trẻ em được “hô biến” thành liền kề, căn hộ để bán, chung cư được nâng tầng cao gấp nhiều lần với mật độ dân cư cao gấp 3 - 4 lần quy hoạch ban đầu.

Khu đô thị Ngoại giao đoàn - nơi từng được quảng cáo rằng sẽ có “đẳng cấp Quốc tế” và có mật độ xây dựng chỉ 30 - 33%, còn lại 70% là khu công viên cây xanh, hồ điều hòa. Song sau nhiều lần điều chỉnh, quy hoạch mới cho phép dự án tăng mật độ, nâng chiều cao gấp 2 - 4 lần, những khu vực công cộng nay được chuyển thành nhà cao tầng.

ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH VĂN GIANG - CÓ DẪN ĐẾN MỘT LINH ĐÀM THỨ 2?

Đặc biệt mới đây, UBND tỉnh Hưng Yên vừa có quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu vực phía Tây đường trục chính hướng Bắc - Nam (quy hoạch rộng 30m) của Khu đô thị thương mại và du lịch Văn Giang (KĐT Ecopark).

Trong đó, một số lô đất như nhà ở cao tầng CT-06 và CT-21,22, tầng cao tối đa được nâng lên từ 30 tầng lên 45 tầng; giảm diện tích đất ở từ 21,24ha xuống 20,78ha; Điều chỉnh lô đất công cộng thành đất xây dựng công trình giáo dục và đất nhà ở thấp tầng; Một số lô đất xây nhà cao tầng thành các lô đất ở cao tầng kết hợp thấp tầng…

Điều kì lạ ở chỗ đây là bản điều chỉnh quy hoạch cục bộ nhằm mục đích làm giảm quá tải cho Thủ đô nhưng chủ đầu tư khẳng định các con số về chỉ tiêu dân số, giao thông vẫn không đổi so với bản quy hoạch đầu tiên. Rõ ràng đang có sự mâu thuẫn về nguyên tắc điều chỉnh quy hoạch. Không thể có chuyện dự án không tăng diện tích đất ở cũng như không điều chỉnh tăng dân số bởi khi một tổ hợp thương mại, văn phòng, nhà ở cao tầng triển khai xong thì phần hạ tầng giao thông, giáo dục… buộc phải chạy theo để đáp ứng, tương tự như chuyên "vá lỗi". Ai dám chắc Khu đô thị thương mại và du lịch Văn Giang sau khi điều chỉnh quy hoạch vẫn giữ nguyên ý tưởng như lúc đầu đề ra, hay sẽ trở thành một Linh Đàm thứ hai?

Nhận định về sự điều chỉnh này và những lo ngại hệ quả đó, Cà phê cuối tuần giới thiệu phân tích, nhận định của các chuyên gia: KTS Ngô Doãn Đức, nguyên Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam; TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội.

KTS. Ngô Doãn Đức: Hiện nay có rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị có tính chất và mô hình khác nhau nhưng đa số đều có sự điều chỉnh trong quy hoạch.

Khu đô thị thương mại và du lịch Văn Giang (KĐT Ecopark) là một đô thị sinh thái, sự cố gắng của doanh nghiệp là phát triển đô thị mang đậm tính tự nhiên, tạo ra môi trường sống trong lành cho cư dân. Khu đô thị này cũng có không gian xanh rộng lớn, diện tích mặt nước và lượng cây xanh cao.

Với đặc thù này, Ecopark đã xây dựng được thương hiệu và phát triển kinh doanh sinh thái. Cũng chính vì thương hiệu đó, rất nhiều người đã chấp nhận bỏ qua khoảng cách xa xôi và chi trả một số tiền lớn để sở hữu một không gian sống tại đây. Hay nói cách khách, các cư dân mua nhà tại đây không vì đơn thuần ngôi nhà, một căn hộ mà vì cả một quần thể không gian sinh thái.

Mới đây có thông tin, địa phương phê duyệt dự án được điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Theo tôi, việc mở rộng điều chỉnh quy hoạch phải được sự đồng thuận từ xã hội và đặc biệt là của cộng đồng cư dân, những người đã trả tiền mua nhà ở Ecopark. Trong câu chuyện này cần xem các thông tin như sự phát triển của doanh nghiệp đến đâu? Tại sao khi phát triển có thương hiệu rồi lại xin phép được điều chỉnh và quy hoạch mới không giống bản quy hoạch cũ. Phải chăng sự điều chỉnh để phục vụ cho mục đích kinh doanh.

Nhà phát triển Khu đô thị thương mại và du lịch Văn Giang muốn xây dựng thương hiệu và đã bán các sản phẩm sinh thái để phục vụ người dùng thì chúng ta ủng hộ nhưng để mục đích tăng lãi kinh doanh, tăng quỹ đất xây dựng, giảm diện tích cây xanh, mặt nước, diện tích đất giao thông… là không được. Như vậy, vấn đề điều chỉnh này cần phải nghiên cứu và trả lời được các vấn đề mà cộng đồng đang đặt ra.

Hiện trạng đô thị nước ta có cái tệ nhất là điều chỉnh quy hoạch. Doanh nghiệp căn cứ vào các quy định, Luật Quy hoạch để từ đó họ xin điều chỉnh quy hoạch. Ở đô thị Văn Giang, doanh nghiệp xin điều chỉnh quy hoạch cục bộ mà không phải quy hoạch chi tiết. Ở đây chúng ta phải hiểu rằng, điều chỉnh quy hoạch chung quyết định hướng đi của dự án, còn quy hoạch chi tiết là vi chỉnh.

Phải chăng như lúc đầu, ý tưởng của họ là diện tích 30% đất để xây nhà ở, 70% là cây xanh mặt nước, giao thông, khu công cộng. Sau một thời gian họ kinh doanh thấy có lãi lại lấy đó làm “mồi” và giờ lại đề nghị điều chỉnh phần còn lại, tăng phần xây dựng diện tích ở, kinh doanh dày đặc lên thì rõ ràng làm tăng tỷ lệ chung. Đây là bài toán hơi “lưu manh” của nhà phát triển dự án.

Nói chung, việc của doanh nghiệp là trình và cơ quan quản lý phải cân nhắc điều gì ủng hộ phê duyệt và điều gì không. Điều chỉnh quy hoạch chung vẫn tuân theo ý tưởng cũ thì không có vấn đề gì nhưng giữa chừng xin điều chỉnh khác đi, xây dựng thêm thì các cơ quan phê duyệt cần cẩn trọng. Bởi nếu thực hiện đúng việc 5 năm điều chỉnh một lần thì các khu đô thị đều xảy ra rất nhiều vấn đề.

Bài học từ sự thất bại của Khu đô thi Linh Đàm, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính vẫn còn đó. Việc mật độ xây dựng cao và hệ số sử dụng đất quá lớn khiến các khu đô thị không có không gian mở cũng như không gian công cộng như quảng trường, công viên, nhà văn hóa, cây xanh, mặt nước... Đó là còn chưa kể đến các công trình hạ tầng xã hội như trường học, nhà trẻ cũng thiếu. Quy hoạch mỗi khu đô thị phải thể hiện tầm nhìn dài hạn lên đến trăm năm nên vấn đề dân số phải tính toán chặt chẽ. Việc dễ dãi thỏa hiệp trong sửa đổi quy hoạch là nguyên nhân khiến các đô thị đang phải đối mặt với nhiều hệ luỵ.

KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Theo Luật Xây dựng đang nghiên cứu trình Thủ tướng có đặt ra vấn đề là phải xem xét nâng cao chất lượng khu đô thị với các danh hiệu đã phong tặng. Đặc biệt, vấn đề được đặt ra là điều kiện để được điều chỉnh quy hoạch chung nói chung chứ không chỉ các đô thị kiểu mẫu. Như vậy, mỗi khu đô thị được xây dựng theo một thời hạn nhất định và quy hoạch hiện nay định hướng đang trong giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá cho nên doanh nghiệp càng muốn điều chỉnh quy hoạch để phục nhu cầu đời sống. Tuy nhiên, điều sâu lắng bên trong là doanh nghiệp muốn hâm nóng lại thị trường bất động sản hiện nay vì thị trường đang lạnh.

Điều chỉnh quy hoạch xuất phát từ yêu cầu thực tiễn nhưng cũng là vấn đề nóng cần giải quyết bởi có sự bất cập giữa chất lượng của quy hoạch, chất lượng của các khu đô thị và nhu cầu kinh doanh của thị trường bất động sản hiện nay

Ở câu chuyện điều chỉnh quy hoạch đô thị Văn Giang cần đặt ra vấn đề các nhà quản lý phải xem xét lại trong việc điều chỉnh quy hoạch để lấy định hướng nào làm chuẩn mực. Đây là một vấn đề phức tạp. Vấn đề đòi hỏi là trách nhiệm của các nhà quản lý quy hoạch để khi điều chỉnh quy hoạch khu đô thị vẫn giữ được đặc tính riêng của khu đô thị nhưng vẫn thúc đẩy kinh tế. Đặc biệt, là chức năng điều chỉnh đất đai, chức năng sử dụng đất đang là vấn đề cần phải nghiên cứu rất kĩ.

Hà Nội, hiện nay cũng đang điều chỉnh quy hoạch chung nhiều khu vực, nhiều khu đô thị do đó điều chỉnh chung quy hoạch đô thị Văn Giang ở Hưng Yên là có thể xảy ra. Tuy nhiên, điều chỉnh quy hoạch các khu đô thị vẫn là câu chuyện lớn tại Việt Nam. Nhiều khi chúng ta đã có quy hoạch khá tốt nhưng các nhà đầu tư do thiếu nguồn vốn đã xin điều chỉnh lại quy hoạch. Như vậy lại phải điều chỉnh và lệch so với quy hoạch đầu tiên.

Xu hướng này cũng xuất phát từ việc nhiều nhà đầu tư muốn có nhiều không gian ở hơn để bán, do đó phải điều chỉnh thu hẹp không gian công cộng. Như ở Hà Nội, khu HH Linh Đàm là điển hình của việc điều chỉnh quy hoạch, nó đã lệch rất nhiều so với quy hoạch ban đầu. Và trong câu chuyện điều chỉnh cục bộ đô thị Văn Giang cần cẩn trọng khi đưa ra quyết định. Vì điều chỉnh thế nào thì vẫn phải đáp ứng được các tiêu chuẩn quốc tế, tiêu chuẩn xây dựng. Nếu không một thời gian lại phải đập bỏ cái này, xây dựng lại cái kia thì đó là một biểu hiện tiêu cực trong quá trình xây dựng đô thị.

Chúng ta đã nói quá nhiều về việc băm nát quy hoạch đô thị, những cơ chế “xin - cho”, “phạt cho tồn tại” nhưng sao bao nhiêu năm vẫn không ít khu đô thị xảy ra tình trạng điều chỉnh quy hoạch tăng diện tích cao tầng, tăng nhà ở. Đáng lẽ, khi điều chỉnh quy hoạch phải dựa vào các yếu tố: Có đổi mới tác động đến kinh tế xã hội hay không; có tạo đột phá trong phát triển hạ tầng đô thị hay không? Tiếp đến là lấy ý kiến cộng đồng dân cư tại khu vực điều chỉnh bị tác động bởi quy hoạch. Sau đó lấy ý kiến của các cơ quan chuyên môn, cơ quan quản lý. Không thể vì doanh nghiệp muốn xin phép điều chỉnh là phê duyệt.

Cơ quan quản lý phải tính toán cụ thể từng chi tiết, nếu gắn với kế hoạch thực hiện dài hạn 5 năm đầu là gì, 10 hay 20 năm sau như thế nào. Hiện giờ, nếu đồng ý cho điều chỉnh quy hoạch thì chủ dự án Khu đô thị thương mại và du lịch Văn Giang hay bất một doanh nghiệp nào cũng phải trình bày rõ vì sao cần điều chỉnh, muốn điều chỉnh như thế nào, cam kết ra sao, tóm lại phải tính toàn cặn kẽ từng mét vuông đất của dự án. 

Theo An An/Reatimes