Dự báo BĐS 2026: Nguồn cung căn hộ Hà Nội tăng, giá ngoại thành “hạ nhiệt”

Thị trường nhà ở chung cư Hà Nội đang bước vào những tháng cuối năm, Reatimes đã có cuộc trao đổi với bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, về các yếu tố định hình thị trường nhà ở chung cư hiện nay, cũng như triển vọng trong thời gian tới.

PV: Thị trường căn hộ Hà Nội quý III/2025 ghi nhận nguồn cung mới có xu hướng giảm nhẹ so với quý trước. Theo góc nhìn của Savills, đâu là những trở ngại cốt lõi khiến nguồn cung nhà ở chưa thể bùng nổ mạnh mẽ, mặc dù có nhiều tín hiệu hồi phục tích cực?

Bà Đỗ Thu Hằng: Đúng là trong quý III/2025, nguồn cung mới đạt 6.300 căn, có giảm nhẹ so với quý trước đó, cho thấy sự bùng nổ vẫn còn gặp rào cản. Có hai nhóm yếu tố chính lý giải cho điều này.

Thứ nhất, đó là yếu tố thể chế và chính sách. Mặc dù các luật quan trọng về Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản đã được ban hành và bắt đầu có hiệu lực từ tháng 8/2024, nhưng để các luật này đi vào thực tiễn một cách đồng bộ và hiệu quả, chúng ta vẫn cần một khoảng thời gian chờ đợi. Đó là thời gian để Chính phủ và các Bộ ngành ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể hóa quy trình triển khai.

Thứ hai, là thời gian hoàn thiện thủ tục của các dự án hiện hữu. Hiện nay, nhiều dự án đang trong giai đoạn nước rút để hoàn thiện pháp lý, thực hiện nghĩa vụ tài chính, phê duyệt thiết kế. Đây là các bước bắt buộc và đòi hỏi tính minh bạch cao, nên dù tiến độ có được đẩy nhanh, vẫn cần một khoảng trễ nhất định để sản phẩm thực sự đủ điều kiện và được đưa ra thị trường. 

Trong vòng 6 - 12 tháng tới, cần ưu tiên xử lý các vướng mắc trong việc xác định chi phí sử dụng đất và thủ tục phê duyệt quy hoạch, để các chủ đầu tư có thể nhanh chóng triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường.

PV: Bà dự báo như thế nào về nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong quý cuối năm 2025 và xa hơn nữa, đặc biệt là sự biến động về giá cả?

Bà Đỗ Thu Hằng: Trong quý IV/2025, chúng tôi dự báo thị trường dự kiến sẽ đón nhận nguồn cung mới 8.900 căn, chủ yếu căn hộ hạng B, sản phẩm vừa túi tiền, vẫn còn khá hạn chế.

Về diễn biến giá, trong ngắn hạn, thị trường khó có thể ghi nhận sự điều chỉnh giảm giá đồng loạt. Hiện tại, một số dự án mới tiếp tục được tung ra với mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Do đây chủ yếu là các dự án cao cấp và số lượng không lớn nên khó tạo ra áp lực giảm giá cho toàn thị trường.

Từ năm 2026 trở đi, bức tranh nguồn cung và giá sẽ có sự thay đổi. Dự kiến giai đoạn 2026 - 2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án. Đặc biệt, khi các dự án thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 dần hoàn tất thủ tục pháp lý và chính thức triển khai, nguồn cung trên thị trường dự kiến sẽ tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Song song đó, việc phát triển nhà ở xã hội (với mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2) và căn hộ thương mại giá hợp lý tiếp tục được đẩy mạnh.

Trong thời gian tới, thay vì một làn sóng giảm giá trên toàn thị trường, chúng ta sẽ chứng kiến sự phân hóa giá rõ nét theo khu vực và chất lượng dự án. Với các dự án có vị trí chiến lược, thuộc vành đai 2 - vành đai 3, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, giá nhiều khả năng vẫn giữ vững hoặc tăng nhẹ nhờ vào sự khan hiếm và nhu cầu thực.

Bên cạnh đó, sự gia tăng nguồn cung, nhất là ở phân khúc nhà ở xa trung tâm, sẽ giúp mặt bằng giá chung có xu hướng hạ nhiệt. Tuy nhiên, đây không phải là dấu hiệu của việc giá giảm đồng loạt, mà là kết quả của việc mở rộng phân khúc sản phẩm và đa dạng hóa nguồn cung, giúp người mua có thêm lựa chọn.

PV: Hiện nay, mặt bằng giá nhà ở Hà Nội đã vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Theo bà, đâu là những giải pháp then chốt để vừa cải thiện nguồn cung, vừa đưa giá nhà về mức phù hợp hơn với thu nhập thực tế?

Bà Đỗ Thu Hằng: Về tổng thể, Hà Nội đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp, bao gồm cải cách thể chế, phát triển cơ sở hạ tầng, phê duyệt các dự án nhà ở xã hội. Đáng chú ý, nhiều dự án đang được xem xét triển khai ở khu vực ngoài vành đai 3 – 3,5. Khi các thủ tục được hoàn tất và sản phẩm được tung ra thị trường, sẽ có tác động tích cực tới mặt bằng giá.

Tuy nhiên, giải pháp cốt lõi và mang tính quyết định nhất là quản lý và tối ưu hóa chi phí sử dụng đất. Hiện tại, chi phí sử dụng đất đang chiếm một tỷ trọng rất lớn, đôi khi là quá mức, trong tổng giá thành sản phẩm nhà ở. Nếu chi phí này được tính toán theo phương pháp hợp lý, minh bạch, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, chúng ta có thể kiểm soát được một cấu phần lớn của giá bán. Điều này sẽ giúp giá nhà có thể giảm về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Đồng thời cần phải có cơ chế ưu đãi cụ thể và rõ ràng để khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Các cơ chế này bao gồm ưu đãi về thuế, hỗ trợ về tín dụng hoặc ưu đãi về đất đai dành riêng cho các dự án phát triển dòng sản phẩm này. Đây là động lực thiết thực để thu hút các chủ đầu tư tham gia, từ đó bổ sung nguồn cung căn hộ giá phải chăng đang khan hiếm nghiêm trọng hiện nay.

PV: Mặt bằng giá chung cư đã lên cao khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn về dư địa tăng trưởng. Bà có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư đang cân nhắc "xuống tiền" vào thị trường nhà ở Hà Nội lúc này?

Bà Đỗ Thu Hằng: Việc có nên tiếp tục đầu tư vào thị trường nhà ở Hà Nội lúc này hay không phụ thuộc hoàn toàn vào góc nhìn đầu tư và mục tiêu dòng tiền của người mua.

Trước hết, nếu xét về trung và dài hạn, chúng ta có thể khẳng định rằng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trưởng một cách bền vững. Là Thủ đô, trung tâm hành chính, chính trị và kinh tế lớn của cả nước, Hà Nội luôn là nơi tập trung dân số đông, đặc biệt là tầng lớp trung lưu, trí thức, công chức và chuyên gia. Chính vì vậy, tâm lý muốn sở hữu nhà ở tại một đô thị lớn như Hà Nội là một xu hướng khó có thể thay đổi. Thêm vào đó, một thực tế hiển nhiên là quỹ đất tại Hà Nội ngày càng trở nên hạn hẹp, trong khi nhu cầu không ngừng gia tăng, tạo nên một sự mất cân đối rõ rệt.

Với nhóm khách hàng mua để ở thực, họ hoàn toàn có thể lựa chọn chờ đợi thêm để tìm kiếm những dự án có vị trí chấp nhận được (tức là xa hơn một chút so với khu vực trung tâm hiện tại), nhưng điều kiện tiên quyết là dự án đó phải đảm bảo về chất lượng và có mức giá "vừa túi tiền". Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, khái niệm "vừa túi tiền" hiện nay không còn mang nghĩa là "rẻ", bởi lẽ các chi phí đầu vào như đất đai, xây dựng và pháp lý đều đã gia tăng đáng kể, khiến ngay cả những dự án ở xa trung tâm cũng khó có thể xuống mức thấp như nhiều người kỳ vọng. Dù vậy, nếu người mua tìm được dự án có tiến độ thanh toán linh hoạt, thời gian bàn giao trong tương lai hợp lý và phù hợp với khả năng tài chính hiện tại của gia đình, thì việc "xuống tiền" ngay từ bây giờ vẫn là một quyết định hợp lý.

Thứ hai, đối với nhà đầu tư, nếu họ không chịu áp lực dòng tiền trong ngắn hạn và có một tầm nhìn dài hạn, thì thị trường Hà Nội vẫn là một kênh đầu tư rất đáng để cân nhắc. Thanh khoản sẽ vẫn duy trì sự ổn định ở các dự án có chất lượng tốt, sở hữu vị trí đẹp, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, bởi lẽ lượng cầu thực trong dân vẫn luôn ở mức rất lớn.

Hơn nữa, các nhà đầu tư hiện nay đã không chỉ còn so sánh giá với các giai đoạn trước đây của thị trường Hà Nội, mà còn đối chiếu với các thị trường lớn khác như TP.HCM hoặc các đô thị trong khu vực châu Á. Khi so sánh với những thành phố lớn trong khu vực, mặt bằng giá của Hà Nội vẫn được đánh giá là còn dư địa tăng trưởng trong tương lai. Đây chính là lý do cốt lõi giải thích tại sao, ở những dự án chất lượng cao và có vị trí đắc địa, căn hộ thường được thị trường hấp thụ rất nhanh, dù mức giá chào bán không hề thấp.

PV: Mặc dù các nhà đầu tư nước ngoài có sự quan tâm rõ rệt, nhưng dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào phân khúc bất động sản nhà ở dường như vẫn chưa thực sự bùng nổ. Theo bà, đâu là những nguyên nhân kìm hãm và cần có những giải pháp trọng tâm nào để thu hút nguồn vốn quốc tế này một cách hiệu quả hơn?

Bà Đỗ Thu Hằng: Việt Nam đang sở hữu những yếu tố nền tảng cốt lõi khiến các nhà đầu tư nước ngoài phải quan tâm, đó là dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, thu nhập bình quân đầu người tăng lên, cùng với triển vọng kinh tế vĩ mô tích cực. Quan sát của chúng tôi, dòng vốn FDI vào bất động sản nhà ở đã có sự hiện diện và hoạt động rõ rệt tại các thị trường trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM và Hải Phòng.

Tuy nhiên, để dòng vốn FDI vào phân khúc nhà ở tăng trưởng mạnh mẽ và tương xứng với tiềm năng, chúng ta cần giải quyết một nút thắt quan trọng là quy trình cấp phép và phê duyệt dự án. Cần phải rút ngắn tối đa thời gian thực hiện thủ tục này, đồng thời tăng cường tính minh bạch của quy trình. Tôi cho rằng, tốc độ và sự hiệu quả trong việc thực hiện thủ tục đầu tư chính là lợi thế cạnh tranh lớn nhất để chúng ta có thể giữ chân và thu hút các dòng vốn quốc tế quy mô lớn, bền vững vào thị trường nhà ở.

PV: Nhìn về tương lai xa hơn, bà nhận định thế nào về triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng trong thập kỷ tới? Đâu sẽ là những động lực chính định hình thị trường?

Bà Đỗ Thu Hằng: Thị trường bất động sản Việt Nam đang thực sự bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Điều này được củng cố bởi sự hoàn thiện của hệ thống thể chế và việc tăng cường hoạt động giám sát, điều tiết từ cơ quan quản lý, giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn rất nhiều.

Trong thập kỷ tới, bất động sản Việt Nam sẽ được định hình bởi ba động lực chính: Khung pháp lý ổn định và minh bạch hóa thông tin; Dòng vốn FDI mạnh mẽ, nhờ quy trình phê duyệt hiệu quả hơn; Và sự bùng nổ hạ tầng giao thông, mở ra không gian phát triển mới cho vùng ven và thị trường nhà ở vừa túi tiền.

Song song với các động lực vĩ mô, các xu hướng công nghệ cũng sẽ định hình giai đoạn tiếp theo. Các mô hình mới như đô thị thông minh, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) trong quản lý bất động sản, cùng với xu hướng phát triển xanh và bền vững sẽ ngày càng phổ biến. Việc tích hợp công nghệ và tiêu chuẩn bền vững sẽ là chìa khóa để tăng giá trị tài sản và đồng thời nâng cao chất lượng sống đô thị.

Đối với Hà Nội, thành phố đang thể hiện tín hiệu hồi phục bền vững nhờ duy trì được nhu cầu thực mạnh mẽ và hệ thống hạ tầng được đầu tư đồng bộ. Trong ngắn hạn, phân khúc cao cấp vẫn sẽ chiếm ưu thế. Tuy nhiên, về dài hạn, đà phục hồi lan tỏa ra toàn thị trường sẽ phụ thuộc vào khả năng cân đối giữa cung – cầu và tính tiếp cận về giá của người mua.

Xin cảm ơn chia sẻ từ chuyên gia!