Giải pháp bình ổn thị trường bất động sản

Giá đất tăng sau những thương vụ đấu giá "bất thường, bất lợi và bất ổn" đang khiến thị trường bất động sản nhiều khu vực trở nên nóng hơn bao giờ hết. Để làm rõ hơn những vấn đề này và đề xuất giải pháp đưa bất động sản về giá trị thực, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS).

PV: Theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá đất tăng phi mã trong thời gian qua, đặc biệt là sau những phiên đấu giá đất với giá trúng cao bất thường tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội?

TS. Trần Xuân Lượng:  Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Trước hết phải kể đến sự khan hiếm nguồn cung đất ở đô thị, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Bên cạnh đó, tâm lý đầu cơ, tích trữ đất vẫn còn phổ biến, khiến giá đất bị đẩy lên cao.

Một nguyên nhân quan trọng khác là sự thiếu minh bạch trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cũng như trong các hoạt động đấu giá đất. Những phiên đấu giá đất với mức giá trúng cao bất thường gần đây đã tạo ra hiệu ứng tâm lý, khiến người dân và nhà đầu tư kỳ vọng giá đất sẽ tiếp tục tăng, từ đó càng đẩy mạnh hoạt động đầu cơ.

Ngoài ra, việc bảng giá đất chưa sát với giá thị trường cũng là một kẽ hở để một số đối tượng lợi dụng, "thổi giá" đất.

Sau những "bất thường, bất lợi, bất ổn" của những thương vụ đấu giá đất này, như một hiệu ứng tâm lý "chim sợ cành cong", các địa phương đang gấp rút ban hành những văn bản chỉ đạo các sở, ban, ngành nhanh chóng tăng cường các biện pháp kiểm soát bằng mọi giá để tránh xảy ra các hiện tượng tương tự.

PV: Ông đánh giá như thế nào về tác động của việc giá đất tăng phi mã đến kinh tế - xã hội?

TS. Trần Xuân Lượng: Trong ngắn hạn, giá đất tăng có thể mang lại lợi ích cho một số dự án, nhưng về lâu dài, nó sẽ gây ra những hệ lụy khó lường. Bộ Xây dựng cũng đã cảnh báo về nguy cơ giá đất tăng quá cao sẽ kìm hãm đầu tư, làm giảm nguồn cung nhà ở trong tương lai. Chưa kể, việc giá đất bị đẩy lên cao một cách bất thường còn gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, thậm chí có thể dẫn đến những bất ổn xã hội.

Mặt khác, giá nhà đất leo thang không chỉ ảnh hưởng đến giấc mơ an cư lạc nghiệp mà còn tác động đến những quyết định quan trọng trong cuộc đời của nhiều người trẻ. Một báo cáo gần đây đã chỉ ra rằng, hiện tượng DINK (cặp đôi có thu nhập kép nhưng không sinh con) đang ngày càng phổ biến, một phần do áp lực tài chính từ việc mua nhà.

Nhìn sang các quốc gia như Hàn Quốc, Nhật Bản hay Trung Quốc, ta thấy rõ những hệ lụy khi giá nhà đất vượt quá khả năng chi trả của người trẻ. Họ trì hoãn kết hôn, không dám sinh con, thậm chí lựa chọn lối sống "tự do" mà không vướng bận gia đình. Điều này kéo theo những vấn đề xã hội như dân số già hóa, suy giảm lực lượng lao động, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội.

Đối với doanh nghiệp, giá đất tăng cao khiến chi phí đầu tư tăng, làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư kinh doanh. Về lâu dài, điều này có thể làm suy giảm nguồn cung nhà ở, gây mất cân bằng thị trường.

Ngoài ra, giá đất tăng cao cũng gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định xã hội.

PV: Là người gắn bó lâu năm với thị trường bất động sản, ông đánh giá như thế nào về những thay đổi pháp lý gần đây trong việc kiểm soát giá nhà đất?

TS. Trần Xuân Lượng: Tôi nhận thấy những thay đổi pháp lý gần đây mang nhiều tín hiệu tích cực. Việc hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội, chính sách tài khóa và tiền tệ... cho thấy Nhà nước đang rất nỗ lực để điều tiết thị trường, hướng tới sự minh bạch và phát triển bền vững.

Tuy nhiên, bên cạnh chính sách "củ cà rốt" khuyến khích, ưu đãi đầu tư, thì "cây gậy" nhằm kiểm soát phù hợp với tình hình thực tế là rất cần thiết để hạn chế những hệ lụy phát sinh, những biến động bất thường, như "cơn sốt" đất đấu giá vừa qua. Việc xóa bỏ khung giá đất 5 năm là một bước tiến đáng ghi nhận, nhưng cũng đòi hỏi những cơ chế kiểm soát mới để tránh tình trạng "thổi giá".

Theo dự báo của Bộ Xây dựng, giá nhà có thể tăng khoảng 20% sau khi bảng giá đất mới được áp dụng. Vì vậy, việc kiểm soát giá đất là vô cùng quan trọng, nhằm đảm bảo sự ổn định của thị trường và bảo vệ quyền lợi của người dân.

Dự án Luật Thuế bất động sản đang được nhiều chuyên gia ủng hộ như một công cụ hữu hiệu để hạn chế đầu cơ, găm đất, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

PV: Theo ông, đâu là những giải pháp mang tính nền tảng để kiểm soát thị trường bất động sản, đưa giá nhà đất về giá trị thực?

TS. Trần Xuân Lượng: Để kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai, bên cạnh những giải pháp dài hạn, chúng ta cũng cần có những biện pháp ngắn hạn, giúp "hạ nhiệt" thị trường.

Một trong số đó là chính sách về giá, cụ thể là áp dụng "giá trần và giá sàn" trong đấu giá đất. Đất đai là tài sản đặc biệt, có ảnh hưởng lớn đến đời sống người dân và sự phát triển kinh tế - xã hội, do đó Nhà nước cần bình ổn giá đất. Giá trần sẽ là mức giá tối đa, giúp ngăn chặn việc giá đất bị đẩy lên quá cao. Ngược lại, giá sàn là mức giá tối thiểu để đảm bảo Nhà nước không bị thiệt hại khi đấu giá đất.

Giải pháp này không mới và đã được áp dụng thành công ở nhiều quốc gia. Tại Việt Nam, việc áp dụng "giá trần, giá sàn" là hoàn toàn khả thi. Tuy nhiên, cần có cơ chế linh hoạt trong việc xác định giá trần và giá sàn, phù hợp với từng khu vực, từng thời điểm, tránh áp dụng cứng nhắc gây ảnh hưởng đến thị trường.

Một giải pháp quan trọng khác là thành lập "Hội đồng giám sát đấu giá đất độc lập". Hội đồng này sẽ giám sát toàn bộ quy trình đấu giá, từ khâu định giá, tổ chức đấu giá đến khi hoàn tất bàn giao tài sản. Các thành viên sẽ bao gồm chuyên gia, đại diện chính quyền và các tổ chức xã hội.

Hội đồng giám sát sẽ giúp nâng cao tính minh bạch, công bằng, ngăn chặn tham nhũng, gian lận trong đấu giá đất. Đây là điều cần thiết để bảo vệ tài sản quốc gia, xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả. 

Cuối cùng, cần tăng cường công khai, minh bạch trong đấu giá đất, bao gồm công khai nguồn tiền, mục đích sử dụng đất, cam kết thực hiện dự án. Cần công khai những trường hợp bỏ cọc và áp dụng các chế tài xử phạt nghiêm khắc.

PV: Ông có kỳ vọng gì vào thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới?

TS. Trần Xuân Lượng: Tôi tin rằng với sự quyết tâm của Nhà nước trong việc hoàn thiện thể chế, đặc biệt là các quy định mới về đào tạo nhằm nâng cao chất lượng, chuyên nghiệp hóa của đội ngũ môi giới bất động sản sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển ổn định, lành mạnh hơn trong thời gian tới.

Giá bất động sản nói chung, giá đất nói riêng sẽ dần được điều chỉnh về giá trị thực, phù hợp với khả năng chi trả của người dân và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương./.

PV: Xin cảm ơn ông!