Lợi nhuận không hấp dẫn, cần làm gì để doanh nghiệp mặn mà hơn với nhà ở xã hội

Nhiều doanh nghiệp "chết đứng" ngay khâu lựa chọn nhà đầu tư

Ấp ủ nhiều kỳ vọng nhưng gần hai năm qua, Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" thực tế vẫn triển khai trì trệ. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, cả nước chỉ đạt 16% kế hoạch trong năm 2024. TP.HCM và Hà Nội đi đầu về chỉ tiêu xây dựng đến 2030 nhưng hiện nay tiến độ mới đạt 4% và 20%. Cả năm, hai thành phố lớn nhất cả nước chỉ có một dự án nhà ở xã hội cho thuê được cấp phép xây dựng.

Việc thực hiện gói vay ưu đãi cho loại hình nhà ở này cũng rất hạn chế. Đến nay có 90 dự án đăng ký vay gói tín dụng 145.000 tỷ đồng, tuy nhiên số tiền đã giải ngân được chưa đến 2%, đạt 2.845 tỷ đồng.

Nguyên nhân của thực tế này được chỉ ra là do quy trình, thủ tục làm nhà xã hội còn vướng mắc, mất nhiều thời gian, khiến hầu hết các doanh nghiệp không mặn mà, thậm chí e ngại trong việc tham gia phát triển. Nổi bật trong đó phải kể đến quy trình lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu.

Luật sư Lê Cao, luật sư điều hành Công ty Luật FDVN cho biết, việc lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức đấu thầu đang được thực hiện theo quy định pháp luật tại Luật Đấu thầu 2023 và Nghị định số 115/2024/NĐ-CP. Theo đó, sau khi cơ quan có thẩm quyền công bố dự án đầu tư có sử dụng đất thì sẽ tiến hành qua các giai đoạn gồm: Chuẩn bị hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; đánh giá hồ sơ dự thầu; trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư; đàm phán, ký kết hợp đồng và cuối cùng là triển khai thực hiện dự án.

Khi nhìn vào quy trình này, có thể thấy, để một dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội được triển khai trên thực tế phải trải qua rất nhiều giai đoạn. Chưa kể, trong các giai đoạn lại có từng hạng mục yêu cầu khác nhau liên quan đến các vấn đề về quyền sử dụng đất, tài chính và các vấn đề khác có liên quan đến pháp luật đất đai, nhà ở.

Luật sư Cao cho rằng, điều này đã và đang khiến quá trình chuẩn bị để đầu tư một dự án nhà ở xã hội tốn nhiều thời gian, có khi từ tháng này qua tháng khác, thậm chí từ năm này qua năm khác.

"Ngay ở khâu chọn nhà đầu tư mà nhiều dự án đã phải tính bằng năm chưa xong, trong khi yêu cầu về việc thực hiện đầu tư lại không thể chờ đợi quá lâu do liên quan đến nguồn vốn giải ngân phù hợp, liên quan đến cơ hội kinh doanh của các doanh nghiệp. Bởi thực tế, doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội phải chịu một biên độ lợi nhuận khống chế, định mức lợi nhuận không cao nên thời gian đầu tư không thể kéo dài", luật sư Cao nhìn nhận.

Do đó, luật sư điều hành Công ty Luật FDVN cho rằng, việc tốn quá nhiều thời gian cho giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư sẽ khiến các doanh nghiệp có năng lực thực sự không hứng thú với việc tham gia phát triển nhà ở xã hội. Kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp chịu nhiều áp lực từ việc trì trệ các thủ tục sẽ khiến động lực tham gia phát triển phân khúc này giảm xuống, nhất là khi nhà ở xã hội vốn không có lợi nhuận hấp dẫn.

Cần rút ngắn thời gian trong quy trình triển khai

Theo luật sư Lê Cao, một trong số những giải pháp tốt nhất giúp rút ngắn thời gian lựa chọn nhà đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội là chỉ định thầu.

Hiện nay, trong các hình thức lựa chọn nhà đầu tư được quy định tại Luật Đấu thầu 2023 thì hình thức chỉ định thầu tốn ít thời gian và thủ tục thực hiện đơn giản nhất. Do chỉ định thầu phải được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày phê duyệt hồ sơ yêu cầu đến ngày ký kết hợp đồng; trường hợp gói thầu có quy mô lớn, phức tạp không quá 90 ngày.

Tuy nhiên, hình thức chỉ định thầu lại chỉ áp dụng trong một số trường hợp cần thiết được quy định tại Khoản 1 Điều 23 Luật Đấu thầu 2023, không phải trường hợp nào cũng chỉ định thầu. Trong lĩnh vực đấu thầu để chọn nhà đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội nói riêng hay các nhà đầu tư phát triển dự án bất động sản hiện nay cũng chưa có quy định về chỉ định thầu.

Trong khi đó, nhu cầu đầu tư các dự án nhà ở xã hội là rất cần thiết, do nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về an sinh xã hội đang ngày càng tăng cao. Do đó, việc tạo ra cơ chế pháp lý để chỉ định thầu cho các dự án nhà ở xã hội cũng là vấn đề cần quan tâm.

"Việc chỉ định thầu sẽ tiết kiệm thời gian, giảm thiểu chi phí, đồng thời cũng tránh được các chiêu trò 'quân xanh quân đỏ' làm nhiễu loạn trong đấu thầu. Từ đó thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội được triển khai nhanh chóng. Ngoài ra, nếu xác định được các doanh nghiệp uy tín, có năng lực để chỉ định thầu cũng sẽ tạo sức hút, động lực để các doanh nghiệp lớn tham gia vào các dự án mang ý nghĩa an sinh xã hội", luật sư Cao nhìn nhận và cho rằng để có thể triển khai trên thực tế, cơ chế chỉ định thầu cần được quy định rõ ràng với các tiêu chí cụ thể.

Theo luật sư Cao, muốn doanh nghiệp "xắn tay" tham gia đầu tư nhà ở xã hội thì Nhà nước cần có sự hỗ trợ, kiến tạo thực tế. Bởi việc đồng hành cùng Chính phủ trong thực hiện tốt đề án phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm xã hội doanh nghiệp nên có, song đây không phải là nghĩa vụ doanh nghiệp buộc phải làm. Do vậy, để doanh nghiệp muốn làm, sẵn sàng làm, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích.

"Tính trách nhiệm với cộng đồng phải từ hai phía, doanh nghiệp có sẵn sàng thể hiện trách nhiệm xã hội hay không phải dựa trên lợi ích hài hòa giữa việc thực hiện mục tiêu chung vì xã hội với lợi ích mà doanh nghiệp nhận được", luật sư Cao nhấn mạnh và cho rằng lựa chọn nhà đầu tư thông qua chỉ định thầu chỉ là một trong số rất nhiều vấn đề nhằm tạo cơ chế để doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội. Có nghĩa, cùng với chỉ định thầu, Nhà nước cần có nhiều giải pháp phù hợp hơn để thực sự thu hút nhà đầu tư "xắn tay" tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Đơn cử như có cơ chế hỗ trợ nguồn vốn, cởi mở hơn trong việc trần lợi nhuận, rút ngắn mọi thủ tục hành chính...