Lượng khách quốc tế tăng mạnh, khách sạn, nghỉ dưỡng hưởng lợi nhưng vẫn "ì ạch

Lượng khách quốc tế tăng trưởng ấn tượng

Làn sóng du khách quốc tế đang "đổ bộ" vào Việt Nam, mang đến không chỉ nguồn thu lớn mà còn là "cú hích" mạnh mẽ cho sự phát triển của ngành khách sạn nghỉ dưỡng, mở ra cơ hội gia tăng công suất và giá thuê phòng.

Theo số liệu của Tổng cục du lịch, lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2024 đạt hơn 12,7 triệu lượt, tăng trưởng ấn tượng 43% so với cùng kỳ năm trước. Con số này thậm chí còn vượt qua tổng lượng khách quốc tế của cả năm 2023 (12,6 triệu lượt), cho thấy sức hút ngày càng tăng của du lịch Việt Nam trên trường quốc tế.

Hàn Quốc tiếp tục dẫn đầu danh sách các quốc gia gửi khách du lịch đến Việt Nam với 3,3 triệu lượt, chiếm 26,5% tổng lượng khách. Trung Quốc theo sát với 2,7 triệu lượt, chiếm 21,3%. Hai thị trường này đóng góp gần một nửa (47,8%) tổng lượng khách quốc tế đến Việt Nam.

Bên cạnh đó, các thị trường khác cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, bao gồm Mỹ, Nhật Bản, Malaysia, Úc, Ấn Độ, Campuchia và Thái Lan. Đáng chú ý, khách du lịch từ châu Âu tăng trưởng sôi động với mức tăng trưởng ấn tượng từ các thị trường chủ chốt như Anh, Pháp, Đức, Italy, Tây Ban Nha. Chính sách miễn thị thực cho phép công dân nhiều quốc gia châu Âu lưu trú tại Việt Nam lên đến 45 ngày được xem là một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự tăng trưởng này.

Đáng chú ý, tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, trong quý III/2024, lượng khách du lịch tăng đã giúp cho hoạt động kinh doanh khách sạn có cải thiện. Báo cáo của Savills ghi nhận sự tăng trưởng đáng mừng về công suất phòng khách sạn, đặc biệt nhờ vào sự trở lại mạnh mẽ của du khách quốc tế.

Tại Hà Nội, công suất cho thuê phòng đạt 67%, giữ vững phong độ so với quý trước và tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái. TP.HCM cũng cho thấy tín hiệu tích cực với công suất phòng tăng nhẹ so với quý trước và tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở góc nhìn lạc quan hơn, ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường VinaCapital nhận định: "Trước đại dịch, khách du lịch quốc tế đóng góp khoảng 8% GDP của Việt Nam còn khách nội địa đóng góp 4%. Với đà phục hồi hiện tại của khách quốc tế tới Việt Nam chúng tôi dự đoán, toàn ngành du lịch sẽ đóng góp thêm 1 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP năm nay, sau khi đã đóng góp 4 điểm phần trăm vào năm ngoái. Sự lạc quan này đến từ những tín hiệu tích cực lượng khách du lịch quốc tế đang đổ về Việt Nam".

Cụ thể, ông Kokalari kỳ vọng lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam sẽ tăng 40% trong năm 2024. Điều này không chỉ góp phần tăng trưởng kinh tế mà còn tạo ra "cú hích" cho các doanh nghiệp trong ngành du lịch và dịch vụ, đặc biệt là các khu nghỉ dưỡng và khách sạn.

Lý do nào khiến bất động sản nghỉ dưỡng vẫn "ì ạch"?

Tuy bức tranh tổng quan của ngành du lịch đang có những gam màu tươi sáng nhưng thị trường khách sạn trong quý III vẫn chưa thực sự khởi sắc, tương tự các phân khúc khác của nhóm du lịch nghỉ dưỡng vẫn còn khá ảm đạm.

Theo Savills, quý III/2024, Hà Nội không có thêm dự án khách sạn mới nào. Giá thuê phòng trung bình đạt 2,7 triệu đồng/phòng/đêm, giảm nhẹ 2% so với quý trước. Phân khúc khách sạn 5 sao cũng ghi nhận mức giảm tương tự.

Tại TP.HCM, thị trường cũng không đón nhận thêm nguồn cung mới, trong khi một dự án khách sạn đã phải đóng cửa. Dù vậy, giá phòng trung bình vẫn tăng nhẹ 4% so với quý trước và 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Savills dự báo nguồn cung khách sạn tại TP.HCM sẽ tiếp tục hạn chế trong những năm tới, với chỉ ba dự án mới dự kiến gia nhập thị trường đến năm 2027.

Báo cáo của BHS Group cũng cho thấy bức tranh ảm đạm của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao tầng. Nguồn cung trong quý III giảm mạnh so với quý trước, chỉ đạt 1.608 căn, tương đương mức giảm gần 51%. Lũy kế 9 tháng đầu năm, cả phân khúc đạt gần 3.800 căn hộ, tăng 55% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên, con số này vẫn chưa đủ để bù đắp cho sự sụt giảm mạnh trong quý III. Bên cạnh đó, lượng giao dịch cũng ghi nhận sự sụt giảm mạnh, chỉ đạt hơn 880 căn trong quý III, giảm gần 58% so với quý trước.

Thị trường nghỉ dưỡng thấp tầng cũng chưa cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ ràng. Nguồn cung mới trong quý III tăng nhẹ so với quý trước nhưng vẫn ở mức rất thấp, chỉ gần 380 sản phẩm.

Tính chung 9 tháng đầu năm, chưa đến 500 sản phẩm được chào bán, chủ yếu là hàng tồn kho từ các giai đoạn trước. Thanh khoản của phân khúc này cũng ảm đạm với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 18,5% trong quý III. Tổng số giao dịch thành công từ đầu năm đến nay chỉ vỏn vẹn 190 giao dịch.

Theo chuyên gia BHS Group, có ba yếu tố chính đang cản trở đà tăng trưởng chung của thị trường này.

Thứ nhất, suất đầu tư cao đang tạo ra rào cản đáng kể. Với mức giá đầu tư ban đầu lớn, nhà đầu tư cần thời gian dài hơn để thu hồi vốn, khiến nhiều người e ngại và do dự. Đặc biệt trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, việc "rót vốn" vào bất động sản đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng hơn.

Thứ hai, những thách thức trong vận hành dự án cũng là một trở ngại lớn. Nhiều dự án, đặc biệt là trong phân khúc nghỉ dưỡng, gặp khó khăn trong việc thu hút khách du lịch, quản lý vận hành và duy trì công suất phòng ổn định. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư và làm giảm sức hấp dẫn của thị trường.

Thứ ba, tâm lý nhà đầu tư vẫn chưa thực sự lạc quan. Sau giai đoạn biến động mạnh, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn, chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn về sự phục hồi của thị trường. Sự thiếu niềm tin vào thị trường cũng là một yếu tố khiến dòng vốn đầu tư vào các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chưa thực sự mạnh mẽ.

Triển vọng phục hồi trong tương lai

Trong bối cảnh thị trường du lịch, nghỉ dưỡng đang dần phục hồi, các nhà đầu tư cũng đang tỏ ra thận trọng hơn và có những tiêu chí lựa chọn khắt khe hơn với các bất động sản của lĩnh vực này. Ông Peter Harper, Giám đốc Điều hành Khách sạn của JLL, nhận định rằng một tài sản khách sạn hay bất kỳ một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng nào cũng cần có những yếu tố bền vững là chìa khóa thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

"Vị trí đắc địa, quỹ đất rộng rãi, tiềm năng gia tăng giá trị hoặc khả năng tái định vị là những yếu tố được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm", ông Harper chia sẻ. Những thương hiệu, dự án có lịch sử hoạt động tốt, sở hữu những lợi thế này đang được săn đón mạnh mẽ trên thị trường. Thực tế cho thấy trong năm qua, những tài sản này đã thành công thu hút sự chú ý và đạt được những kết quả ấn tượng trong các giao dịch.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư đang tận dụng bối cảnh cạnh tranh để đàm phán với các nhà nhà phát triển dự án nhằm tìm kiếm cơ hội sở hữu những tài sản tiềm năng với mức giá hợp lý. Sự thay đổi trong chiến lược đầu tư này đã tạo nên sự phân hóa rõ rệt trên thị trường.

Tương lai, những dự án khách sạn, du lịch nghỉ dưỡng sở hữu những lợi thế cạnh tranh, tiềm năng tăng trưởng vượt trội tiếp tục là "thỏi nam châm" thu hút dòng vốn đầu tư, với giá trị giao dịch có thể vượt xa kỳ vọng. Ngược lại, những dự án có vị trí kém thuận lợi, hoạt động kém hiệu quả hoặc tiềm năng phát triển hạn chế đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nhà đầu tư.

"Giờ đây, các nhà đầu tư, đang tập trung vào lợi nhuận thực tế hơn bao giờ hết. Họ sẽ không mạo hiểm đầu tư vào những tài sản chưa chắc chắn về khả năng sinh lời, trừ khi đó là những tài sản đặc biệt có giá trị chiến lược lâu dài. Xu hướng này được phản ánh rõ nét qua những giao dịch gần đây trên thị trường. Cả nhà đầu tư mới và nhà đầu tư hiện hữu đều đang ưu tiên lựa chọn những tài sản có nền tảng vững chắc, tiềm năng tăng trưởng tốt và khả năng sinh lời cao", ông Peter Harper nhận định.