Nan giải bài toán quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội

Việc nhà ở xã hội (NOXH) được đưa vào luật có thể coi là một bước đột phá trong cơ chế chính sách của Nhà nước. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia bất động sản nhận định một trong những bất cập trong việc phát triển NOXH hiện nay là về quỹ đất.

Bộ Xây dựng vừa có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc báo cáo tình hình sử dụng quỹ đất đô thị dành để phát triển NOXH.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, nhu cầu về NOXH trên cả nước trong giai đoạn từ năm 2011 - 2020 là khoảng 440.000 căn hộ trong đó, TP. HCM cần khoảng 134.000 căn, Hà Nội cần khoảng 110.000 căn, Bình Dương cần 41.250 căn, Đồng Nai 36.700 căn, Đà Nẵng 11.500 căn...

Riêng Hà Nội xây dựng mục tiêu phát triển nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp đến năm 2020 cần hơn 4.676.000 m2 sàn; nhà ở cho công nhân khoảng hơn 567,5 ngàn m2 sàn. TP. HCM đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án nhà ở xã hội với tổng số 44.701 căn hộ. Đến năm 2020, thành phố có thể xây dựng hoàn thành 20.000 căn.

Có thể thấy, việc NOXH được đưa vào luật có thể coi là một bước đột phá trong cơ chế chính sách của Nhà nước. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia bất động sản nhận định một trong những bất cập trong việc phát triển NOXH hiện nay là về quỹ đất.

Bàn về quỹ đất nhà ở xã hội tại các địa phương, ông Vũ Xuân Thiện - Nguyên Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) tại thời điểm năm 2018 đã chỉ ra thực tế rằng không địa phương nào muốn “nhả” quỹ đất ra để làm NOXH.

“Đất làm nhà thương mại thì thu được thuế, có lợi hơn. Thêm vào đó, các khu đô thị phải trích quỹ đất 20% làm NOXH nhưng các địa phương lại không đôn đốc các doanh nghiệp “nhả” đất đó mà lờ đi để doanh nghiệp xoay sở chuyển đổi cuối cùng vẫn là làm nhà ở thương mại”, ông Thiện nói.

Cùng với đó, ông Thiên cũng chỉ ra thực trạng đối với các khu nhà ở thương mại giá trị cao, quỹ đất 20% làm NOXH doanh nghiệp được quyền nộp tiền chênh lệch cho địa phương. Về nguyên lý là thu để bù quỹ đất khác làm NOXH nhưng chưa thực hiện hoặc thực hiện không đủ khiến quỹ đất rất khó khăn.

Một vấn đề khác là việc quy hoạch NOXH hiện nay theo ông Thiện cũng không ổn. “Quỹ đất để xây NOXH lại quy hoạch quanh quẩn bãi tha ma hoặc quây vào những khu khó giải toả không làm được. Quy hoạch như vậy cũng không ổn”, ông Thiện nêu ý kiến.

Thực tế, trước đó, năm 2017, Thanh tra Chính phủ cũng đã có kết luận trong đó chỉ ra nhiều sai phạm, thất thoát trong việc quản lý, sử dụng sai mục đích quỹ đất 20% tại nhiều khu đô thị, dự án nhà ở trên địa bàn Hà Nội.

Nêu tại kết luận này, Thanh tra Chính phủ cho biết, theo quy định Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 6/12/2001 của UBND TP Hà Nội, chủ đầu tư các dự án khu nhà ở, khu đô thị phải nộp 20% quỹ đất ở hoặc 30% quỹ nhà ở để bổ sung vào quỹ nhà ở của thành phố (không hoàn trả tiền đầu tư hạ tầng). Nhưng thực tế, phần lớn dự án được thành phố cho phép cơ chế nộp tiền.

Có trường hợp thành phố còn bỏ tiền ra mua lại số căn hộ thuộc 30% quỹ nhà mà chủ đầu tư có nghĩa vụ trích nộp cho thành phố. Có dự án lại áp sai mức giá quy định trong bảng giá đất ban hành hàng năm do xác định không đúng vị trí với số tiền hơn 12,4 tỷ đồng.

Tại một số dự án, UBND TP Hà Nội ban hành quyết định về nghĩa vụ trích nộp quỹ nhà ở, quỹ đất ở còn thiếu; thậm chí một số dự án không phải trích nộp, hoặc quỹ đất 20% được giao lại để xây dựng nhà bán, gây bên sự bất bình đẳng giữa các nhà đầu tư.

Việc lạm dụng chủ trương xây dựng NOXH để một số đơn vị đứng tên làm chủ đầu tư hưởng lợi không đúng quy định; đối tượng được mua nhà ở xã hội thực tế sử dụng với số lượng ít…

Thanh tra Chính phủ cũng chỉ rõ: "Những vi phạm đã dẫn đến chủ đầu tư được hưởng lợi vì không phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do những điều chỉnh quy hoạch có lợi cho chủ đầu tư, gây thất thu ngân sách nhà nước”, kết luận Thanh tra Chính phủ nêu.

Đánh giá việc phát triển NOXH, nguyên Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, Chính phủ rất quan tâm đến xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp từ nhà thương mại giá rẻ đến NOXH nhưng thực tế, việc thực hiện còn hạn chế, không đồng bộ từ Trung ương đến địa phương. 

Sau cùng, ông Thiện đề xuất Chính phủ cần có chỉ thị rà soát tổng thể tại các địa phương nhằm đảm bảo quỹ đất và nguồn lực để phát triển các dự án NOXH kịp với chỉ tiêu đã đặt ra trước đó.