Nhà ở "giá rẻ" chạm mốc gần 50 triệu đồng/m2

3 tỷ đồng vẫn chỉ là căn hộ "giá rẻ"

Một căn hộ có diện tích 69m2 tại chung cư Mipec Kiến Hưng (Hà Đông) đang được rao bán với giá hơn 3,1 tỷ đồng, tương đương 46 triệu đồng/m2. Dù đã nhảy sang đơn giá của phân khúc căn hộ trung cấp dựa trên tiêu chí phân loại của Bộ Xây dựng, song trên thị trường, dự án này vẫn được xem là nhà ở "giá rẻ".

Nhớ lại năm 2019 khi dự án mới được chào bán, mức giá từ chủ đầu tư đưa ra chỉ xoay quanh 14 - 17 triệu đồng/m2. Với căn có diện tích 69m2, người mua chỉ phải trả hơn 1,1 tỷ đồng.

Như vậy, sau 6 năm có mặt trên thị trường, giá bán căn hộ tại Mipec Kiến Hưng đã tăng gấp 2,7 lần, trung bình mỗi năm tăng 45%.

Không chỉ Mipec Kiến Hưng, thực tế này cũng diễn ra tương tự với phần lớn chung cư giá rẻ khác tại Hà Nội. Chẳng hạn như dự án khu đô thị Xala (Hà Đông), mỗi mét vuông căn hộ tại đây đang được rao bán với giá 42 - 45 triệu đồng/m2. Trên trang Batdongsan.com, một căn hộ có diện tích 62m2 đang được rao bán với giá 2,73 tỷ đồng. Trong khi tại thời điểm mở bán lần đầu vào năm 2012, giá dự án chỉ có 12 - 13 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 750 triệu đồng cho căn hộ hơn 60m2.

Hay như chung cư Đại Thanh (Thanh Trì), giá được rao bán hiện nay đạt 41 - 44 triệu đồng/m2, tăng hơn 3 lần so với thời điểm chủ đầu tư mở bán năm 2012 - 2013.

Tại chung cư Kim Văn - Kim Lũ (Hoàng Mai), giá bán cũng thiết lập mức 42 - 47 triệu đồng/m2, tương đương 2,7 tỷ đồng đến 3,1 tỷ đồng cho căn từ 62 - 69m2.

Mức tăng giá tính bằng lần, nhưng trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung và cơ cấu nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang có giá từ 70 - 120 triệu đồng, các dự án căn hộ có giá 2,5 - 3 tỷ đồng vẫn chỉ được xem là nhà ở "giá rẻ" dù giá không hề rẻ.

Giá nhà vượt mốc 100 năm thu nhập, đâu là giải pháp cho bài toán nhà ở?

Giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, trong khi nền kinh tế vẫn chật vật phục hồi, khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng "mênh mông".

Nguyên nhân chính của tình trạng này nằm ở sự thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu thực tế. Thị trường hiện chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang, trong khi nhu cầu thực sự lại tập trung vào nhà ở vừa túi tiền. Ngoài ra, việc đầu cơ của một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư cũng "tiếp tay" cho làn sóng tăng giá. Khi các kênh đầu tư khác không ổn định, nhiều người đổ tiền mua bất động sản với tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá sẽ tiếp tục đi lên, dẫn đến tình trạng nhiều bất động sản bỏ hoang.

Hệ quả là ngay cả những người thu nhập khá, thậm chí là cao, cũng gặp trở ngại lớn trong việc mua nhà. Với các nhóm thu nhập thấp hơn, cơ hội sở hữu nhà gần như không còn, nhất là khi đà tăng giá chưa có dấu hiệu dừng lại.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đây là một thực tế đáng buồn của thị trường bất động sản Việt Nam.

Dựa trên cách tính toán của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), giá nhà hợp lý là khi không vượt quá 30 năm thu nhập của một hộ gia đình bình thường. Nếu quá 30 năm, thị trường bất động sản sẽ xuất hiện dấu hiệu "bong bóng". Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, Việt Nam hiện đã vượt qua con số 30 năm từ lâu và đâu đó đang ở mức 60 năm.

Còn theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, với những hộ gia đình có mức thu nhập thấp thì hiện giá nhà đã vượt mốc 100 năm thu nhập.

Ngoai ra, giá nhà tăng cao nhưng không đi kèm với việc cải thiện chất lượng. Minh chứng là các chung cư cũ dù đã sử dụng chục năm vẫn tăng giá. Với những dự án mới, dù không có nhiều tiện ích vượt trội nhưng vẫn định giá thuộc phân khúc trung, cao cấp. Thực tế này đang khiến vấn đề nhà ở trở thành bài toán cấp bách cần có lời giải của thị trường bất động sản.

GS. Võ cho rằng, thị trường bất động sản không chỉ phát huy vai trò của mình trong thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giúp thay đổi bộ mặt của các đô thị Việt Nam mà điều quan trọng hơn là còn phải đảm bảo nhu cầu nhà ở cho toàn thể người dân. Thế nên, điều cần làm của thị trường bất động sản hiện nay là cân đối cung cầu, bổ sung nhiều nguồn cung nhà ở giá rẻ, đặc biệt là nhà ở xã hội để "kìm đà" tăng giá trên thị trường.

Theo đó, để giải được bài toán cung - cầu nhà ở cần đi từ vấn đề cơ bản là "ai là người sử dụng?". Bởi tất cả các tầng nấc trung gian mua đi bán lại đều phải đến người sử dụng cuối cùng là người chi trả cho toàn bộ quá trình. Còn nếu tiếp tục chạy theo sản phẩm cung ứng cho nhóm đối tượng có khả năng chi trả nhưng không có nhu cầu sử dụng thì câu chuyện cung - cầu sẽ không giải quyết được.

Và để các sản phẩm hướng đến phục vụ người mua thực, GS. Võ cho rằng, thị trường cần một công cụ điều tiết - đó là thuế bất động sản. "Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều bất ổn và khó khăn, không có công cụ nào khả dĩ hơn thuế để thực hiện điều chỉnh và quản lý sự phát triển", GS. Võ nhìn nhận. 

Đánh thuế bất động sản không chỉ là thu ngân sách mà còn ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tích trữ bất động sản - nguyên nhân chính khiến giá nhà leo thang, lệch pha cung - cầu, từ đó tác động vào giá cả thị trường bất động sản. Điều này góp phần tạo điều kiện cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp và trung bình, tiếp cận với nhà ở dễ dàng hơn. Đồng thời, giải quyết bài toán an sinh xã hội, giúp ổn định thị trường bất động sản, tạo ra động lực cho sự phát triển lâu dài và bền vững./.