Nhà ở vừa túi tiền là thách thức không chỉ của riêng Việt Nam

1. Thách thức tại các đô thị lớn của Châu Á
   

Các thị trường ở khu vực Châu Á, bao gồm cả Việt Nam, có những định hướng về giải pháp và chính sách phát triển nhà ở khác nhau. Tuy nhiên, nhìn chung nhiều nước trong khu vực vẫn đang phải đối mặt với thách thức về bài toán nhà ở vừa túi tiền.

Theo nghiên cứu về bối cảnh nhà ở giá phải chăng (Affordable Housing) của Savills Impacts, Trung Quốc là quốc gia duy nhất trong khu vực đã phát triển một số lượng lớn nhà ở trong thập kỷ qua dù tốc độ tăng trưởng dân số đã chững lại. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa tại đây vẫn tiếp diễn – đặc biệt là xu hướng di cư của người lao động từ các khu vực tỉnh lẻ đến các thành phố lớn như Thượng Hải và Bắc Kinh. Giống như nhiều thành phố có tính cạnh tranh toàn cầu khác, các doanh nghiệp hầu hết có xu hướng tập trung quanh một vài thành phố chính tạo ra nguồn cung lớn về việc làm, thu hút lực lượng lao động tài năng. 

Tuy nhiên, việc chi trả cho nhà ở tại thành phố lớn cũng là vấn đề lớn khi giá nhà ở mức cao. Mặt khác, do yếu tố khẩu vị, ở Trung Quốc, bất động sản là một kênh đầu tư được ưa chuộng trong khi nền kinh tế chung có ít kênh đầu tư khác để lựa chọn đầu tư thay thế, vì vậy nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua bất động sản sau đó bỏ trống. Theo Savills, Chính phủ Trung Quốc đang nỗ lực giải quyết những vấn đề này, ví như định hướng khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê.

Tương tự với Trung Quốc, khả năng chi trả nhà ở là vấn đề ở một số thành phố tại Nhật Bản. Mặc dù bức tranh dân số chung tại quốc gia này đang có xu hướng giảm thế nhưng tại các thành phố lớn và năng động như Tokyo và Osaka vẫn đang ghi nhận xu hướng gia tăng dân số. Đồng thời, Nhật Bản vẫn ghi nhận nguồn cung nhà ở mới song giá thuê và chi phí tăng lên. Bên cạnh đó, nguồn cung hạn chế có thể sẽ đẩy nhanh xu hướng này thiếu hụt nhà ở giá phải chăng tại các thành phố lớn. Không chỉ vậy, bức tranh toàn cảnh trở nên phức tạp vì quỹ nhà ở hiện hữu của Nhật Bản liên tục bị tháo dỡ và tái xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc nguồn cung nhà ở mới không đủ để bù đắp vào tổng nguồn cung nói chung của thị trường.

Còn tại Singapore, một trong những thị trường nhà ở có sự phân hạng rõ rệt nhất trên thế giới với nhà ở bình dân (public housing) và nhà ở tư nhân (private housing). Hơn ba phần tư dân số sống trong khu nhà ở bình dân được xây dựng bởi Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB). Điều này giúp 90% công dân được sở hữu ngôi nhà của mình. Trong khi đó, thị trường nhà ở tư nhân cũng được quản lý chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của công dân và người thường trú. Tuy nhiên, tại quốc gia này, người nước ngoài mua bất động sản phải trả 60% thuế trước bạ. Ngoài ra, sự gia tăng dân số kể từ giai đoạn đại dịch đã thúc đẩy giá thuê và giá bán của thị trường chung cư Singapore đang tăng mạnh.

Bài toán phát triển nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam

Tại Việt Nam, ghi nhận của Savills, dòng sản phẩm căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở TP.HCM. Tuy nhiên, nguồn cung này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm nay. Đáng chú ý, các sản phẩm nhà ở bình dân chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này.

Còn tại Hà Nội, tại thời điểm giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Đặc biệt, không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu trong quý II/2024.

Savills Việt Nam nhận định, Luật Đất đai 2024 sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng thông qua việc áp dụng khung giá đấy theo giá thị trường. Việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô "lại gần" với trung tâm thành phố hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển. Đồng thời sẽ tạo điều kiện cho phát triển các đô thị với quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, làm cho việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả hơn. Bên cạnh đó, các tỉnh lân cận đang được kéo gần hơn vào các thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục được mở rộng.

Bà Đỗ Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills nhấn mạnh: Việc phát triển ra khu ngoại ô giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn. Cụ thể, mức giá nhà ở tại các tỉnh lân cận sẽ thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các thành phố "trung tâm". Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m2 nhà ở (căn hộ)".

Bà Đỗ Thị Thu Giang cũng cho biết quá trình sở hữu nhà và tích luỹ vốn thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá cả phải chăng, sau đó khi gia đình tích luỹ được tài sản, họ sẽ chuyển đến các căn hộ lớn hơn. Xu hướng nhu cầu sẽ bắt đầu từ những căn studio đến căn biệt thự, sau đó thu hẹp quy mô trong những năm sau đó.

"Việc mua nhà tại các vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở", bà nói thêm.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, nhiều vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết và các tác động sẽ diễn ra nhanh hơn. Ví dụ như vấn đề nguồn cung hạn chế ở nhiều địa phương. Khi nguồn cung hạn chế, lựa chọn nhà ở của người dân giảm, dẫn đến giá cả không ổn định và có xu hướng tăng. Việc giải quyết vấn đề nguồn cung hạn chế sẽ là một tác động tích cực cho thị trường nói chung.

"Khả năng chi trả của nhóm thu nhập tầm trung là những sản phẩm dưới 3 tỷ đồng, trong khi, thị trường Hà Nội, TP.HCM không có nhiều sự lựa chọn cho mức giá này. Do đó, người mua đã cân nhắc những dự án nằm ở ven đô như Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia Lâm, nơi cung cấp đến 93% nguồn cung của phân khúc này. Còn tại phía Nam, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai cũng là lựa chọn hợp lý", bà Hằng nhận định.

Chuyên gia này cũng cho rằng, để giải quyết bài toán nhà ở giá hợp lý, các thành phố lớn buộc phải đầu tư phát triển hạ tầng vành đai, hướng tâm giảm tải cho nội đô, giãn dân ra các vùng ven. Cùng với đó, các khu đô thị mới ở những khu vực xa trung tâm được đầu tư tiện ích đồng bộ, chất lượng sẽ hấp dẫn người mua. Hiện tại người dân đã cởi mở hơn với việc dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, thành phố vệ tinh. Ngoài ra, nhu cầu còn đến từ những người có thể làm việc từ xa, không đòi hỏi phải di chuyển nhiều. Tương lai, bài toán sẽ được giải bởi những yếu tố đã phân tích.

Các chuyên gia Savills cũng nhấn mạnh, giải quyết bài toán nhà ở hợp túi tiền thì giải pháp tổng thể là khu vực tư nhân có thể mang lại vốn và chuyên môn, trong khi khu vực công có thể cung cấp quyền tiếp cận đất đai và môi trường kinh doanh minh bạch cho các nhà đầu tư.