Nhà ở xã hội: Cơ chế chính sách đã "mở", vậy đâu là điểm nghẽn?

Địa phương đồng loạt "tăng tốc"

Theo các cơ chế đặc thù của Nghị quyết 201, dự án nhà ở xã hội sẽ được giao chủ đầu tư không qua đấu thầu, không yêu cầu lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, miễn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng (chủ đầu tư tự thẩm định, phê duyệt), đồng thời lồng ghép thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy vào quy trình cấp giấy phép xây dựng. Những cải cách này giúp rút ngắn tối thiểu 350 ngày so với quy trình thông thường, tạo hành lang pháp lý quan trọng để địa phương đẩy nhanh tiến độ đầu tư và hoàn thành các chỉ tiêu phát triển nhà ở theo đề án của Chính phủ.

Được tiếp sức từ những chính sách mới, nhiều địa phương đang tăng tốc triển khai các dự án nhà ở xã hội. Đơn cử, Tại TP.HCM, Sở Xây dựng TPHCM cho biết, Sở đang tham mưu, rà soát các quỹ đất do nhà nước quản lý, quỹ đất các dự án nhà ở thương mại, trong đó dành 20% cho nhà ở xã hội, đồng thời cập nhật một số khu đất mới theo quy hoạch đô thị sau khi hợp nhất để kêu gọi đầu tư. Sở Xây dựng cũng đang bám sát Nghị quyết 201, theo kế hoạch, đến cuối năm 2025 sẽ hoàn thành thêm 6.300 căn nhà ở xã hội và dự kiến cấp phép xây dựng cho 22 dự án với tổng quy mô khoảng 20.000 căn.

Hay tại Hải Phòng, chính quyền thành phố đang quyết tâm đẩy nhanh tiến độ và bảo đảm chất lượng các dự án nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở gia tăng, nhất là sau khi sắp xếp đơn vị hành chính.

Trả lời báo chí, ông Lê Quý Tiệp, Giám đốc Sở Xây dựng Hải Phòng cho biết, song song với việc mời gọi đầu tư dự án NOXH mới, TP. Hải Phòng sẽ đẩy mạnh và tăng tốc các dự án đã và đang triển khai, nhằm đáp ứng nhu cầu an cư trong không gian mới.

Năm 2025, thành phố triển khai 12 dự án với quy mô khoảng 16.700 căn, trong đó khoảng 11.430 căn dự kiến sẽ được bàn giao cuối năm. Ngoài ra đến nay, hàng loạt các dự án NOXH trên địa bàn thành phố đang được khẩn trương triển khai, đẩy nhanh tiến độ thi công. Nhiều dự án đã được phê duyệt giá bán, cho thuê, bàn giao căn hộ tới người dân.

Ngoài việc đôn đốc tiến độ, Sở Xây dựng Hải Phòng cũng tăng cường giám sát công khai giá bán, xét duyệt đối tượng và ký hợp đồng, bảo đảm minh bạch và đúng quy định.

Tại tỉnh Đồng Nai, ông Đỗ Thành Phương, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai cũng cho biết, gần đây tỉnh đã công khai thông tin lựa chọn chủ đầu tư cho 10 dự án nhà ở xã hội, thu hút 22 nhà đầu tư với 43 hồ sơ đối với 9/10 dự án. Dự kiến chậm nhất ngày 14/8, việc thẩm định sẽ hoàn tất để trình UBND tỉnh giao chủ đầu tư. Đồng Nai đặt chỉ tiêu đến năm 2030 hoàn thành hơn 64.000 căn, riêng năm 2025 đạt trên 3.000 căn, với nguồn lực gồm hơn 2.100 tỷ đồng từ Quỹ Phát triển nhà ở của tỉnh, hơn 1.000ha đất (gồm quỹ đất công và 20% quỹ đất trong các dự án thương mại), cùng 7 khu đất mới dự kiến dành cho cán bộ, công chức và lực lượng vũ trang.

Nhận diện một số điểm nghẽn

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý về đất đai, nhận định, có thể nói đến nay các cơ chế chính sách về pháp lý dành cho các dự án NOXH cơ bản đã "mở" hết. "Vấn đề còn lại là về nguồn vốn tín dụng mà thôi!"

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Kiên Giang, Phó Trưởng phòng Quản lý bảo trì và khai thác công trình giao thông (Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh) cho biết, một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay là vấn đề vốn. Nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện dự án nhà ở xã hội, vay vốn xây dựng và các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội vay vốn mua nhà vẫn chưa ổn định.

Bên cạnh đó, ông Giang cho biết, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng đang là rào cản lớn. Nhiều dự án nhà ở xã hội bị đình trệ hoặc không thể triển khai do vướng mắc kéo dài. Đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10ha, dù đã xác định quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội, nhưng việc chậm trễ trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng khiến phần diện tích này chưa thể triển khai xây dựng.

Nhìn nhận ở góc độ doanh nghiệp, Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành – doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội – cho biết, Nghị quyết 201/2025 đã kịp thời tháo gỡ hàng loạt nút thắt về thủ tục hành chính, giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, chi phí và mở ra cơ hội sở hữu nhà cho hàng triệu người dân.

Ông Nghĩa chia sẻ, trước đây, thủ tục đầu tư NOXH phức tạp đến mức khiến nhiều dự án "đứng hình" khi chủ đầu tư phải trình báo cáo nghiên cứu khả thi kèm thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật thi công, rồi chờ Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng thẩm định trong nhiều tháng. Nay, quyền tự thẩm định được giao cho doanh nghiệp, quay về tinh thần tiến bộ của Luật Xây dựng 2003 và Nghị định 12, theo đó Nhà nước không còn "ôm đồm" khâu thiết kế mà để doanh nghiệp tự thuê đơn vị có năng lực thực hiện và thẩm tra, vừa đảm bảo an toàn công trình, vừa rút ngắn thời gian.

Bên cạnh sự cải thiện này, các dự án NOXH hiện cũng thuận lợi hơn trong tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng, tổ chức tín dụng; song lãi suất từ gói tín dụng 145.000 tỉ đồng vẫn chưa đủ hấp dẫn nhà đầu tư.

Ngoài ra, ông Nghĩa cũng đưa ra một vấn đề rằng, dù được tự phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi, doanh nghiệp vẫn phải xin cấp phép xây dựng, điều này khiến quá trình triển khai chưa thực sự thông suốt.

Cùng quan điểm này, ông Vương Quốc Toàn - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng cũng cho rằng, Nghị định 201 cho phép chủ đầu tư tự phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi và tự thuê đơn vị tư vấn đủ năng lực thẩm tra. Tuy nhiên, quy định này lại không đi kèm việc miễn giấy phép xây dựng. 

"Thành ra, dù được trao quyền tự quyết ở bước nghiên cứu, chủ đầu tư vẫn phải quay lại xin phép như cũ – khác nào trao quyền rồi… lấy lại", ông Toàn nói./.