Lời tòa soạn: Tích góp từng đồng, vay mượn khắp nơi để mua chung cư, nhiều người đã nghĩ mình sẽ có không gian sống tuyệt vời, nhưng hàng loạt vấn đề phát sinh đã khiến cư dân chung cư "vỡ mộng" bởi chiêu trò của chủ đầu tư. Chỉ bởi một phần những nhà đầu tư "ăn xổi" năng lực có hạn nhưng "thủ đoạn" vô biên, quảng cáo "biến không thành có" hay "có một nói mười" đã biến giấc mơ an cư của người dân thành nỗi ác mộng kinh hoàng.
Với mong muốn chia sẻ và đồng hành cùng người dân đang có ý định hoặc đã mua chung cư, chúng tôi sẽ đăng tải định kỳ những bài viết chất lượng và chính xác nhất về tình hình các dự án đang mở bán hay đã đi vào hoạt động cũng như chia sẻ ý kiến của các chuyên gia hàng đầu, luật sư nổi tiếng... để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng một cách thiết thực nhất.
Tồn tại nhiều "bất cập" trói chân
Mới đây, tại cuộc họp với Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh, đánh giá về việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại các đô thị lớn thời gian qua, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng chỉ rõ, nội dung này còn gặp khó khăn, bất cập. Đặc biệt, với vướng mắc về quy hoạch liên quan đến chỉ tiêu dân số, chiều cao công trình tại khu vực nội đô.
Phó Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để trình các cấp có thẩm quyền xem xét, ban hành. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, 10 năm qua, số nhà chung cư cũ được cải tạo, sửa chữa trên toàn quốc vẫn chưa chạm mốc 20 dự án, đạt dưới 3% tổng số cần được thực hiện và nhu cầu cao nhất vẫn thuộc về 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP HCM.
Đơn cử, tại phường Nguyễn Trãi, quận Hà Đông, TP Hà Nội, nhiều năm nay, hàng trăm hộ dân đang sống ở khu nhà tập thể 3 tầng đường Lê Hồng Phong phải đối mặt với nguy cơ mất an toàn do tình trạng các dãy nhà xuống cấp trầm trọng. Ba trong số 4 dãy nhà của khu tập thể này được xây dựng từ những năm 1970 đang khiến hàng trăm hộ dân sinh sống tại đây rơi vào tình cảnh thấp thỏm, lo lắng. Đây từng là khu nhà tập thể cao cấp nhưng giờ thì xuống cấp trầm trọng. Thế nhưng, trong khi người dân mòn mỏi chờ đợi thì dự án cải tạo khu tập thể này vẫn “dậm chân tại chỗ” dù đã có chủ trương thực hiện từ năm 2016.
Chính nhiều bất cập “trói chân” bởi chính hệ thống quy định không còn phù hợp thực tế như: phải đạt tỷ lệ đồng thuận 100% của các hộ dân; xếp hàng để chờ đến lượt được kiểm định chất lượng công trình... đã khiến việc cải tạo lại nhà chung cư cũ đang gặp phải sự bế tắc. Đây chính là câu chuyện đang diễn ra tại rất nhiều dự án cải tạo chung cũ tại Hà Nội và nhiều địa phương.
Chỉ khi có những thay đổi đột phá về quy định, chính sách thì mới mong cải thiện tình hình này.
Những sợi “dây trói” này chính là nguyên nhân khiến tỷ lệ cải tạo chung cư cũ diễn ra ì ạch với con số chưa đạt tới 3% dù đã qua hàng loạt cuộc họp “hiến kế,” tìm giải pháp khắc phục... khiến các nhà đầu tư nản lòng còn người dân vẫn đợi từ đời này qua đời khác. Theo các chuyên gia, khi nào có những thay đổi đột phá về quy định, chính sách thì mới mong cải thiện tình hình này.
Các chuyên gia cho rằng, chỉ khi nào có những thay đổi đột phá về quy định, chính sách thì mới mong cải thiện tình hình này. Tại Hà Nội, việc kiểm định chất lượng công trình còn nhiều bất cập cũng là nguyên nhân khiến tiến độ cải tạo nhà tập thể cũ rơi vào khó khăn.
Qua 4 đợt khảo sát với hơn 1.200 công trình, Hà Nội thống kê được 325 công trình ở tình trạng nguy hiểm, hư hỏng có thể dẫn đến phá hủy kết cấu (mức 3); 691 công trình ở tình trạng hư hỏng làm giảm khả năng chịu lực, ảnh hưởng đến quá trình sử dụng (mức 2); 145 công trình còn đáp ứng yêu cầu sử dụng (mức 1) và 110 công trình không khảo sát được do không xác định được vị trí hoặc đã xây dựng lại... Trong số này có danh mục 33 công trình nhà tập thể, chung cư cũ Sở Xây dựng Hà Nội kiến nghị cần kiểm định ngay chủ yếu nằm ở các quận nội thành: Ba Đình 1 công trình, Đống Đa 11, Hai Bà Trưng 3, Long Biên 2, Thanh Xuân 1 và Hà Đông 11.
Ngoài khâu kiểm định, việc cải tạo chung cư cũ hiện còn vướng trong khâu hài hòa lợi ích giữa các bên mà căng thẳng nhất vẫn là chủ đầu tư và người dân. Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ, thể chế, hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa có tính đột phá, chưa tạo được sự đồng thuận, tin tưởng của người dân và không khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia.
Theo giải thích của lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội, các căn hộ đều đã bán cho người dân còn phần hành lang, cầu thang, hạ tầng xung quanh vẫn thuộc sở hữu Nhà nước. Do đó, theo nguyên tắc tài chính thì phải phân định ngân sách bỏ ra bao nhiều tiền và người dân bỏ ra bao nhiêu tiền trong tổng số kinh phí kiểm định chất lượng công trình.
Việc kiểm định rất cần thiết để nắm được tình trạng công trình có đảm bảo cho người dân sinh sống tại đó hay không, nếu không đáp ứng được thì cần thiết ban hành quyết định di dời. Tuy nhiên, không chỉ “tắc” vì chờ được kiểm định, việc cải tạo chung cư cũ hiện còn “vướng” trong khâu hài hòa lợi ích giữa các bên mà căng thẳng nhất vẫn là chủ đầu tư và người dân.
Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ, thể chế, hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa có tính đột phá, chưa tạo được sự đồng thuận, tin tưởng của người dân và không khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia.
Đề cập đến vấn đề này, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho rằng, trong thời gian chờ đợi một cơ chế hài hòa lợi ích các bên, TP Hà Nội cần căn cứ quy hoạch chung, xem xét những khu tập thể, chung cư cũ nào có thể thì triển khai tái thiết sớm cần thực hiện luôn chứ không nên đợi làm đồng loạt. Tất nhiên, cần kiểm định chi tiết, kỹ lưỡng về chất lượng công trình trước khi thực hiện.
Nhiều đề xuất cải tạo, khi nào những vướng mắc mới được "gỡ vướng"?
Liên quan đến Đề án cải tạo chung cư cũ, Bộ Xây dựng cho biết sẽ đề xuất với cấp có thẩm quyền sửa đổi Luật nhà ở 2014 để tạo thuận lợi cho cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ thời gian tới. Bộ cũng đề xuất Chính phủ sửa đổi Nghị định 101 năm 2015 về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo hướng thông thoáng hơn, giúp doanh nghiệp (DN) có thể tham gia vào quá trình xã hội hóa xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp tại nhiều đô thị hiện nay.
Bộ Xây dựng cho rằng trong trường hợp cần thiết TP Hà Nội chọn 1-2 khu nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại để đề xuất Thủ tướng cho thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù trong thời gian nhất định.
Cơ chế đặc thù cho cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội theo Bộ Xây dựng cần lưu ý một số vấn đề như quy định hệ số bồi thường, tái định cư cho các hộ tầng 1 và và từ tầng 2 trở lên áp dụng cho từng khu vực khác nhau. Đối với chủ sở hữu căn hộ tầng 1 thì nên có thêm cơ chế mua, thuê phần diện tích dành đề kinh doanh để chủ đầu tư có cơ sở thỏa thuận với người dân.
Trước đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất sửa Luật Nhà ở, gỡ vướng cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội
TP Hà Nội cần quy định cụ thể phương án bố trí tạm cư tại khu vực dự án hoặc khu vực lân cận, bảo đảm thuận tiện trong sinh hoạt cho người dân trong quá trình cải tạo chung cư cũ.
Khuyến khích chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ lập phương án giảm bớt chi phí xây dựng nhà chung cư như không xây dựng tầng hầm để xe trong tòa nhà mà xây chỗ để xe tại địa điểm khác.
Quy hoạch chi tiết khu vực dự án, phê duyệt phương án bồi thường tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án. Đồng thời, giao trách nhiệm cho chính quyền cấp quận trong thực hiện giải phóng mặt bằng dự án thay vì để chủ đầu tư tự thỏa thuận với dân.
Trước thực trạng trên và yêu cầu tái thiết nhằm cải thiện đời sống người dân, từ năm 2007, Sở Xây dựng Hà Nội đã tiến hành khảo sát, đánh giá chất lượng, phân loại hiện trạng được 940 nhà chung cư cũ theo 4 mức độ. Trong đó, đã thực hiện kiểm định 343 nhà, xác định 200 nhà cấp C (cần sửa chữa lớn để bảo đảm sử dụng bình thường); 6 nhà cấp D (phải sửa chữa lớn, ưu tiên làm ngay, có nguy cơ sập đổ). Tuy nhiên, đến nay mới có 16 nhà hoàn thành cải tạo, xây dựng mới, đưa vào sử dụng (chiếm hơn 1%)...
