Từ thực trạng lãng phí “đất vàng” đến kỳ vọng về một TT minh bạch và hiệu quả

"Tấc đất tấc vàng" - câu nói này luôn đúng khi nhắc đến Hà Nội, nơi đất đai không chỉ là chốn an cư mà còn là tài sản có giá trị cao, là biểu tượng của sự thịnh vượng. Tuy nhiên, ngay giữa lòng Thủ đô, rất dễ nhìn thấy nhiều khu "đất vàng" đang bị bỏ hoang hoặc sử dụng sai mục đích. 

Tính đến tháng 5/2024, theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, cả Thành phố hiện có 840 cơ sở nhà, đất chuyên dùng thuộc sở hữu Nhà nước đang được cho thuê trái phép hoặc bỏ trống, chưa được khai thác hiệu quả, tổng cộng là hơn 178.000m2 nhà và 155.000m2 đất. Quỹ nhà, đất này tập trung chủ yếu ở 4 quận nội đô là Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng, nơi giá trị đất đai được ví như vàng.

Không chỉ gây thiệt hại về kinh tế, thực trạng này còn khiến bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác, làm dấy lên sự bức xúc trong dư luận. Trong bối cảnh đó, Nghị định 108/2024/NĐ-CP về quản lý, sử dụng và khai thác nhà, đất là tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở, mang đến hy vọng về một sự thay đổi tích cực. Nghị định cho phép các cơ sở nhà, đất công không dùng để ở được cho thuê lại để sử dụng vào mục đích khác như sản xuất, kinh doanh, nhằm giải quyết nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Giá thuê sẽ được xác định thông qua đấu giá, đảm bảo tính công khai, minh bạch và mang lại lợi ích tối đa cho Nhà nước.

Nghị định 108 có thực sự là "liều thuốc" chữa lành căn bệnh lãng phí tài sản công? Những quy định mới này có đủ mạnh để ngăn chặn tình trạng sử dụng sai mục đích, trục lợi?... Để giải đáp những câu hỏi trên, Reatimes đã có cuộc trao đổi với luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way, chuyên gia pháp lý bất động sản.

PV: Theo nhìn nhận của luật sư, Nghị định số 108/2024/NĐ-CP được ban hành nhằm mục đích gì và Nghị định sẽ có những tác động như thế nào đối với hiệu quả quản lý, sử dụng nhà, đất là tài sản công không dùng để ở?

Luật sư Lê Văn Hồi: Thực tiễn công tác quản lý, sử dụng và khai thác nhà, đất là tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở đã được điều chỉnh bởi một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên, vẫn còn tình trạng trục lợi tài sản công, sử dụng lãng phí, không hiệu quả… gây thất thoát tài sản nhà nước. Vậy nên, Nghị định 108/2024/NĐ-CP được ban hành nhằm mục đích quản lý, sử dụng và khai thác nhà, đất công phải đảm bảo hiệu quả, giải quyết nhu cầu về nhà, đất phục vụ nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội của địa phương; công khai, minh bạch, đúng pháp luật.

Theo đánh giá của cá nhân tôi, Nghị định 108/2024/NĐ-CP đã quy định chi tiết về xác định quỹ nhà, đất là tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở, trong đó các cơ quan quản lý theo dõi và thực thi việc quản lý, sử dụng hiệu quả tối đa tài sản công. Có thể kể đến như việc xác định giá cho thuê tài sản công cũng được thực hiện theo nhiều hình thức khác nhau, theo bảng giá niêm yết được cập nhật thường xuyên và không quá 5 năm, thậm chí, còn có thể thực hiện cả việc đấu giá để cho thuê tài sản nhằm đảm bảo cho thuê với mức giá tối ưu. Với những quy định này, bước đầu sẽ giúp cho việc quản lý, sử dụng và khai thác tài sản công hiệu quả, hạn chế tối đa được tình trạng lãng phí, trục lợi từ việc khai thác tài sản công. Dĩ nhiên, khi và chỉ khi đi vào thực tế mới có thể đánh giá chính xác được hiệu quả của Nghị định 108/2024/NĐ-CP.

PV: Trong quá khứ, đã có nhiều quy định về quản lý và khai thác nhà, đất công, nhưng tình trạng lãng phí, sử dụng không hiệu quả vẫn còn tồn tại. Vậy theo luật sư, Nghị định 108/2024/NĐ-CP có những "những điểm then chốt" nào để đảm bảo nó sẽ thực sự tạo ra sự thay đổi tích cực trên thực tế?

Luật sư Lê Văn Hồi: Tôi cho rằng, Nghị định 108/2024/NĐ-CP có những điểm nổi bật như sau: Thứ nhất, Nghị định xác lập nguyên tắc của việc cho thuê nhà, đất là tài sản công được thực hiện theo phương thức đấu giá, ngoại trừ một số trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 10. Rõ ràng, về mặt lý luận chung, phương thức đấu giá luôn là phương án mà cơ quan quản lý nhà nước có thể thu được số tiền tối đa khi tiến hành khai thác tài sản công.

Thứ hai, Nghị định ghi nhận thời hạn cho thuê nhà, đất là tài sản công tối đa là 5 năm, và có thể được gia hạn. Thời hạn 5 năm là khoảng thời gian phù hợp cho cả người thuê khi không quá ngắn để đảm bảo phù hợp kinh doanh, đồng thời, thời gian này cũng không quá dài để đảm bảo công tác quản lý, khai thác, xác định lại giá thuê (nếu có).

Thứ ba, Nghị định quy định mẫu hợp đồng thuê nhà, đất là tài sản công. Việc quản lý, khai thác và sử dụng tài sản công cần đảm bảo đồng bộ, thống nhất, theo đó, việc ban hành mẫu hợp đồng cho thuê nhà sẽ góp phần quan trọng trong việc khai thác, quản lý và sử dụng tài sản công hiệu quả. Việc cho thuê tài sản công sẽ trở nên dễ dàng hơn cho các cơ quan quản lý, đồng thời giúp họ giải quyết các vấn đề phát sinh (nếu có) với người thuê một cách hiệu quả hơn, nhờ vào việc sử dụng hợp đồng mẫu, và hợp đồng mẫu này có thể được áp dụng cho nhiều giao dịch cho thuê khác nhau.

PV: Nghị định có quy định rõ ràng về cơ chế giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình cho thuê, sử dụng nhà, đất công không? Nếu có tranh chấp xảy ra, các bên liên quan có thể sử dụng những biện pháp pháp lý nào để bảo vệ quyền lợi của mình?

Luật sư Lê Văn Hồi: Trong mẫu Hợp đồng cho thuê nhà của Nghị định 108/2024/NĐ-CP có ghi nhận về việc giải quyết tranh chấp, cụ thể tại Điều 11 của Hợp đồng:

"Trường hợp phát sinh tranh chấp, khiếu kiện hoặc các vấn đề dân sự giữa Bên cho thuê và Bên thuê (hoặc các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến Hợp đồng thuê nhà) thì Bên cho thuê căn cứ ủy quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc báo cáo cơ quan, đơn vị được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền để thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ hữu tài sản để giải quyết các vấn đề có liên quan. Việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại hoặc các vấn đề dân sự được thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan".

Theo đó thì Nghị định 108/2024/NĐ-CP chỉ ghi nhận về cơ quan đại diện nhà nước trong việc giải quyết tranh chấp, việc giải quyết cụ thể sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan. Tùy thuộc vào tranh chấp cụ thể, sẽ có những quy phạm pháp luật cụ thể điều chỉnh. Trường hợp tranh chấp dân sự, các bên sẽ giải quyết theo các quy định của pháp luật dân sự, tố tụng dân sự, quy định của hợp đồng cho thuê nhà. Lúc này, cơ quan đại diện nhà nước là một bên trong tranh chấp dân sự thuần túy. Tôi kỳ vọng rằng, trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự giữa các bên, các cơ quan quản lý tài sản công sẽ ứng xử theo đúng vai trò của nguyên đơn/bị đơn trong vụ án dân sự, không áp đặt các quy định hành chính khi giải quyết tranh chấp, có như vậy mới đảm bảo công bằng trong giao dịch cho thuê tài sản công.

PV: Đối với các bên thuê nhà, đất công, Nghị định có những quy định nào để bảo vệ quyền lợi của họ, đặc biệt là trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc thay đổi chính sách?

Luật sư Lê Văn Hồi: Trong mẫu hợp đồng cho thuê nhà của Nghị định 108/2024/NĐ-CP có ghi nhận về quyền và nghĩa vụ của Bên thuê, trong đó, có một số quyền cơ bản như được tiếp nhận thông tin đúng, đầy đủ, được gia thuê thời gian thuê, buộc Bên cho thuê phải sửa chữa tài sản nếu lỗi không do mình gây ra. Đồng thời, cũng tại quy định này ghi nhận quyền yêu cầu Bên cho thuê bồi thường thiệt hại nếu như Bên cho thuê - Cơ quan quản lý tài sản công có lỗi trong quá trình thực hiện hợp đồng. Mẫu hợp đồng cho thuê nhà cũng có quy định về việc phạt vi phạm hợp đồng, hai bên có thể thỏa thuận thêm các điều khoản trong trường hợp Bên cho thuê vi phạm hợp đồng thì phải chịu phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại cho Bên thuê.

Tuy nhiên, tôi cho rằng còn tồn tại một vấn đề có thể gặp vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng, đặc biệt, liên quan đến việc Bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng do sự kiện bất khả kháng. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc thay đổi chính sách pháp luật cũng là một trong những sự kiện bất khả kháng. Có thể có trường hợp Bên cho thuê có đồng thời cả 2 vai trò: Một bên trong quan hệ dân sự thuê/cho thuê; Cơ quan quản lý hành chính có thể ban hành quyết định, chính sách có thể ảnh hưởng đến tài sản thuê. Khi đó, Bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà do sự kiện bất khả kháng do chính quyết định của mình (hoặc của cơ quan cấp trên) ban hành mà không phải chịu chế tài với Bên thuê. Tôi cho rằng, khi thỏa thuận hợp đồng cho thuê nhà, Bên thuê cần làm rõ nội dung này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

PV: Trân trọng cảm ơn luật sư về cuộc trao đổi với nhiều hé mở và kỳ vọng về tác động của chính sách mới liên quan đến quản lý, khai thác nhà, đất công.

Có thể thấy, Nghị định 108/2024/NĐ-CP, với những quy định chặt chẽ và cụ thể, góp phần khắc phục những bất cập, tồn đọng, mang lại hiệu quả và tạo sự công bằng trong việc sử khai thác, sử dụng tài sản công là nhà, đất không dùng để ở. Tuy nhiên, hành trình này không hề dễ dàng. Vẫn còn đó những thách thức, những câu hỏi còn bỏ ngỏ về tính khả thi và hiệu quả thực tế của Nghị định. Nhưng với sự chung tay và nỗ lực từ các bên liên quan, chúng ta có quyền hy vọng vào một thị trường minh bạch, lành mạnh, nơi mà mỗi tấc đất đều được sử dụng một cách tối ưu, phục vụ cho sự phát triển bền vững!