Theo báo cáo vừa công bố của Công ty TNHH CBRE Việt Nam, trong quý III/2018, nguồn cung văn phòng cho thuê tại Hà Nội ghi nhận không có dự án mới. Tuy nhiên tới cuối năm 2018, thị trường sẽ ghi nhận thêm tổng cộng 96.000m2 diện tích sàn văn phòng cả hạng A và hạng B.
Do sự hạn chế của nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy của các toà nhà trong quý III tiếp tục cải thiện. Theo đánh giá của CBRE, giá thuê có những diễn biến tích cực ở cả hai phân khúc hạng A và hạng B, đặc biệt khối văn phòng hạng A. Giá thuê hạng A tiếp tục trên đà tăng nhẹ 0,3% theo quý và 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi đó giá thuê hạng B chứng kiến mức tăng ổn định 0,3% theo quý và theo năm.
Mức hấp thụ của toàn thị trường quý III đạt 16.400m2, tỷ lệ trống của phân khúc hạng A và hạng B lần lượt là 6,2% và 11,4%. Nhu cầu chủ yếu đến từ các ngành chủ đạo có nhu cầu sử dụng diện tích lớn như: sản xuất, bảo hiểm, ngân hàng, tài chính, IT và văn phòng chia sẻ. Xu hướng này cũng theo làn sóng chung của các nước trong khu vực trong thời gian gần đây: như Google thuê diện tích 5.000m2 tại Bắc Kinh, Wework 16.500m2 tại Mumbai.
Thị trường văn phòng trong ba tháng cuối năm nay được dự đoán là vô cùng sôi đội với sự gia nhập của Tòa Nhà văn Phòng ThaiSquare hạng A ở khu vực trung tâm và ba tòa văn phòng hạng B tại khu vực phía Tây. Sau gần 5 năm ”hạn hán” nguồn cung ở khu vực trung tâm, tòa nhà văn phòng ThaiSquare sẽ đóng góp vào thị trường ở khu vực này thêm 25.000m2 sàn văn phòng, tạo sự chuyển biến, cạnh tranh đáng kể giữa các tòa nhà khu vực trung tâm. Với sự đầu tư về chất lượng, quản lý bởi công ty chuyên nghiệp, vị trí được coi là phố Wall Hà Nội, mức giá chào thuê của dự án này dự kiến cao hơn so với mặt bằng chung các tòa nhà hạng A cùng khu vực.
Ba tòa nhà hạng B tại khu vực Cầu Giấy với mức giá thuê cạnh tranh có triển vọng lấp đầy nhanh do sự mở rộng, chuyển dịch của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Ví dụ tiêu biểu là tòa nhà Detech Tower II với thiết kế linh hoạt, năng động, tính thiết thực cao trong hệ thống cơ điện, mặc dù chưa chính thức khai trương nhưng đạt được tỉ lệ lấp đầy khả quan, điều mà hiếm xuất hiện trên thị trường trong một vài năm gần đây.
Ít nhất 2 - 3 năm nữa, giá thuê văn phòng sẽ vẫn tăng nhẹ
Trong vòng ba năm tới, CBRE dự kiến sẽ có thêm dự án văn phòng có quy mô lớn được đầu tư bài bản về kĩ thuật giúp thiết lập những chuẩn mực mới cho thị trường văn phòng Hà Nội. Do đó giá thuê đặc biệt là phân khúc hạng A sẽ tiếp tục có những diễn biến sôi động. Đối với hạng B do nguồn cung vẫn tiếp tục tăng trưởng, giá thuê được kì vọng giữ ở mức ổn định.
Cùng với sự sôi động với sự gia nhập của Tòa nhà mới, CBRE cũng cho hay, hiện ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung có sự lựa chọn của một số công ty, tập đoàn thuê tại văn phòng chia sẻ “co-working” cho kế hoạch văn phòng lâu dài. Với tính cộng đồng cao, tiện lợi, linh hoạt, văn phòng chia sẻ giúp giảm thiểu đáng kể chi phí đầu tư ban đầu, tận dụng được toàn bộ cơ sở vật chất như không gian làm việc chung, pantry chung, wifi chung, khu vực in ấn. Ví dụ một số nhà tiên phong trong xu hướng mới như: Teko, Innovatube, Framgia. Nhu cầu dịch chuyển này sẽ tiếp tục thúc đẩy sử phát triển mạnh mẽ của loại hình văn phòng chia sẻ trên toàn thế giới với mặt bằng thuê chất lượng cao, đáp ứng các nhu cầu cơ bản về thiết kế, xây dựng và đầu tư về công nghệ quản lý văn phòng.
Tại sự kiện “Xu hướng văn phòng tại Việt Nam và châu Á Thái Bình Dương: Khách thuê cần biết điều gì trong giai đoạn 2018 - 2020”, ông Bùi Trung Kiên, Phó giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại, Công ty nghiên cứu Savills cho hay: “Thực ra gần đây vẫn có những tòa nhà mới được đưa ra nhưng chủ đầu tư lại không để ý đến vấn đề chất lượng. Chất lượng của tòa nhà là điều quan trọng nhất, dựa trên các khía cạnh cơ sở vật chất, thang máy có đủ hay không, số lượng đỗ xe có đảm bảo cho nhân viên hay không. Hơn nữa là các dịch vụ phụ trợ như có khu vực khách sạn, khu căn hộ, dịch vụ ăn uống hay không? Nhiều tòa nhà vẫn chưa đạt được yêu cầu đó. Do vậy, chủ đầu tư các tòa nhà văn phòng mới phải định hướng phát triển tòa nhà để các nhân viên thuê văn phòng chỉ đến và về và nhưng đã được trải nghiệm đầy đủ các dịch vụ”.
Ông Kiên nhận định, tòa nhà văn phòng hạng A vẫn luôn là phân khúc thu hút nhất do sự đảm bảo về chất lượng và vị trí. Hạng B vẫn là phân khúc thứ 2 thay thế cho những khách hàng mà ngân sách của họ không thể phù hợp. Riêng về từng khu vực, tại khu vực trung tâm truyền thống trước đây như Hoàn Kiếm có diện tích quỹ đất ít, số lượng tòa nhà văn phòng được xây không nhiều và hạn chế về chiều cao tầng khiến nguồn cung trong khu vực trung tâm hạn hẹp. Hiểu được điều này, các chủ đầu tư đã mở rộng dự án ra khu vực mới ở phía Tây. Tuy nhiên, vấn đề gặp phải do khoảng cách địa lý để cho khách hàng đi lại từ khu vực trung tâm đến khu vực mới là khá xa cũng là rào cản phát triển thị trường văn phòng.
Ngoài ra, giá thuê văn phòng cao nhất vẫn ở trong khu vực trung tâm cũ, thứ hai là khu vực Ba Đình, thứ 3 là Mỹ Đình – khu vực phía Tây (vẫn gọi là khu trung tâm mới trước đây). Giá hạng A đạt mức cao do tỉ lệ lấp đầy rất cao và mức giá sẽ vẫn tiếp tục tăng cho đến khi thị trường có nguồn cung mới đáp ứng nhu cầu thị trường.
Ông Kiên cho hay: “Chúng tôi dự kiến trong ít nhất 2 - 3 năm nữa, giá thuê văn phòng sẽ vẫn tăng nhẹ. Giá Hà Nội có tăng nhưng thực ra là chưa tăng mạnh mẽ như ở TP.HCM. Nhiều công ty thuê văn phòng sẽ băn khoăn có nên di chuyển ra ngoài trung tâm để có mức giá thuê mềm hơn và nhiều lựa chọn hơn không? Tôi cho rằng, câu hỏi này không quan trọng, quan trọng là nhân viên của họ ở đâu, đối tác của họ ở đâu, tòa nhà đấy là tòa nhà nào.
Chính vì thế chúng tôi đang nhận thấy khu vực Ba Đình vẫn là khu vực lý tưởng nhất. Nó không có quá nhiều dự án nhưng Ba Đình là 1 địa điểm lý tưởng cho sự trung chuyển giữa trung tâm cũ và trung tâm mới. Tương tự, tại TP.HCM, những tòa hạng A chủ yếu tập trung ở quận 1, rất ít tòa hạng A tập trung ngoài quận 1. Chính vì thế dẫn đến việc khách hàng phải nhanh chân và chấp nhuận thuê với giá cao hơn nhiều với ngoại thành”.
