Bất động sản công nghiệp có tiềm năng lớn tác động đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất và tạo ra giá trị. Tuy vậy bất động sản công nghiệp cũng chịu rất nhiều tác động của hạ tầng, phụ thuộc chủ yếu vào khoảng cách đến thị trường nguồn và thị trường đích. Do đất công nghiệp khá tương đồng nên những biến số về vận hành này sẽ có tầm ảnh hưởng lớn đến khách thuê.
Tại các quốc gia công nghiệp hóa cao, việc phát triển tập trung theo ngành công nghiệp riêng biệt trở nên quan trọng bởi hoạt động này giúp đem đến hiệu quả vận hành. Điều này có nghĩa là việc tập trung cụm công nghiệp tự động ở một khu vực sẽ hiệu quả hơn nhiều bởi các bước trong quy trình sản xuất sẽ nằm gần nhau và được đồng bộ hóa. Giá trị của việc tập trung phát triển theo cụm đã được ghi nhận cho các lĩnh vực công nghiệp riêng biệt. Điều này cũng cho phép các tỉnh thành hoặc khu vực có năng lực cạnh tranh thấp phát triển và cạnh tranh hiệu quả hơn. Ở cấp độ chính sách, việc tập trung các khu vực lại theo ngành công nghiệp cũng có lợi cho các khách thuê, thay cho bối cảnh các ngành công nghiệp tách biệt và rải rác trên khắp cả nước.
Biểu đồ dưới đây định vị 190 khách thuê công nghiệp theo ngành kinh tế Việt Nam cấp 1 “Bán buôn và bán lẻ; sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy và xe có động cơ khác” cho thấy gần như không có sự kết nối theo cụm. Các khách thuê này nằm rải rác trên khắp cả nước, với một số trường hợp ngoại lệ tại Hải Phòng.
Nhiều nhà đầu tư bất động sản trong nước và quốc tế giờ đây đang nhắm đến đất công nghiệp bởi những tiềm năng mà loại hình bất động sản này mang lại. Các yếu tố như thương mại toàn cầu, chính trị và sự phát triển cơ sở hạ tầng góp phần làm thay đổi bản chất của bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Thêm vào đó là đặc tính gây gián đoạn của ngành kho vận và bán lẻ hiện đại, từ đó tạo ra một bối cảnh phát triển rất thú vị cho bất động sản công nghiệp.
Với các yếu tố như vậy, xét từng địa phương cho thấy, Hải Phòng là một địa phương đã phát triển mạnh về ngành thiết bị điện tử nhưng giờ đây đang phát triển mảng công nghiệp tự động. Với cơ sở hạ tầng thuận lợi đang dần được hoàn thiện và khoảng cách gần với các thị trường lớn, đây sẽ là một địa phương công nghiệp nổi bật.
Long An hiện đang có giá thuê thấp và sẽ được hưởng lợi từ việc kết nối vành đai 3 Bến Lức.
Bình Dương hiện đang hưởng lợi từ khoảng cách gần với TP.HCM và đã ghi nhận mức tăng giá đất rất nhanh, từ đó cũng làm giá trị đất ở những khu vực lân cận tăng.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định: “Tương lai của thị trường bất động sản công nghiệp nằm ở việc dịch chuyển lên trên chuỗi giá trị, hướng đến những ngành công nghiệp giá trị cao hoặc ngành công nghiệp trong khu vực 3 của nền kinh tế - các ngành công nghiệp dịch vụ. Với xu hướng đó, hãy chú ý đến Đà Nẵng: Thị trường này dường như đang ngủ quên nhưng hiện đã có tất cả những yếu tố tiên quyết để phát triển bất động sản công nghiệp giá trị cao”.
Ông Troy cũng cho rằng, các đơn vị quốc tế mới gia nhập thị trường đã quen thuộc với việc phát triển tập trung theo cụm, bởi đây là hiện tượng phổ biến tại thị trường công nghiệp cũ của họ. Các cụm công nghiệp theo ngành nghề sẽ được định hướng phát triển thông qua chính sách của chính phủ, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và hoạch định chiến lược. Từ đó, tác động kinh tế của công nghiệp hóa sẽ được dàn trải ra trên khắp cả nước thay vì tập trung vào một khu vực nhất định.
