Thị trường bất động sản năm 2022 gần như đóng băng
Nhìn lại giai đoạn từ năm 2020 đến đầu năm 2022, cả thế giới phải chống chọi với dịch bệnh, hầu hết các nước đều phải "bơm" tiền ra, cùng với đó nhiều ngành nghề như tài chính, bất động sản, du lịch, sản xuất tiêu dùng đều bị hạn chế.
Sau đó, khi dịch bệnh đã phần nào được kiểm soát, cuộc xung đột giữa hai nước Nga và Ukraina đã gây ra những ảnh hưởng nhất định tới nền kinh tế thế giới, giá dầu và nhiều mặt hàng thiết yếu tăng cao, nguy cơ lạm phát hiện hữu. Trước tình hình đó, Chính phủ đã có những chỉ đạo điều chỉnh linh hoạt trong điều hành, ưu tiên đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát, đồng thời kích thích sản xuất tiêu dùng, kích cầu du lịch.
Từ cuối tháng 3 năm 2022, đã có những tín hiệu điều tiết bất động sản và chứng khoán qua các chính sách, nổi bật như việc hạn chế phân lô tách thửa. Từ tháng 4, nhà đầu tư cảm nhận rõ sự hạ nhiệt của thị trường bất động sản, tới tháng 5 - 6 sự "nguội lạnh" được thể hiện rõ ràng hơn và từ tháng 7 trở đi thì gần như đóng băng.
Ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 nhận định, phân khúc chung cư từ tháng 4 đến tháng 8/2022 được cho là nổi bật vì có giao dịch tốt, giá liên tục tăng. Thế nhưng từ tháng 9 đến hiện tại là tháng 12, với việc lãi suất tăng, hạn chế room tín dụng đã khiến giá chung cư không thể tăng lên được nữa, giao dịch có sự chậm lại.
"Thời điểm từ tháng 10 đến nay, thị trường bất động sản gần như đóng băng, chỉ còn giao dịch đối với phân khúc nhà ở xã hội. Đối với nhà ở thương mại trung cấp và cao cấp chỉ còn giao dịch ở những căn hộ có giá hợp lý và vị trí tương đối đắc địa. Phân khúc đất nền, phân khúc nghỉ dưỡng cũng rất ít giao dịch. Người dân ngày càng khó mua nhà, đất vì giá neo cao, trong khi thu nhập không tăng", ông Quê cho hay.
Thị trường bất động sản đóng băng kéo theo sự ảnh hưởng rất lớn tới các ngành nghề khác của đất nước. Nguồn thu của Nhà nước từ lĩnh vực bất động sản giảm mạnh dẫn đến ảnh hưởng đến nền kinh tế của Việt Nam trong năm 2023. Bất động sản thanh khoản chậm, nghĩa là việc xây dựng bất động sản sẽ chậm lại, ảnh hưởng tới ngành xây dựng. Bất động sản sụt giảm dẫn đến nguy cơ nợ xấu ngân hàng, nhiều người không có khả năng trả nợ - đó là rủi ro lớn ảnh hưởng đến nền tài chính quốc gia, ảnh hưởng trực tiếp đến các hệ thống ngân hàng.
Giai đoạn 2022 - 2023 được coi như một liều thuốc thử cho các sàn bất động sản cũng như đối với các chủ đầu tư.
Ông Nguyễn Anh Quê kỳ vọng, từ đầu năm 2023, các tín hiệu giải cứu, bình ổn và phát triển bất động sản từ các chính sách của Nhà nước sẽ được cụ thể, rõ ràng hơn, thúc đẩy mạnh mẽ làm cho thị trường ấm dần trở lại. Dự đoán đến quý III năm 2024, sau khi Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản được ban hành đi vào thực hiện, thị trường sẽ có sự sôi động trở lại giống như giai đoạn năm 2015. Tuy nhiên, sự sôi động sẽ phải phục hồi dần, do nhiều nhà đầu tư họ đã chuyển sang các sản xuất kinh doanh khác nên việc họ quay lại cần thêm một thời gian nhất định, cùng với đó, lớp các nhà đầu tư mới sẽ được hình thành.
Đầu tháng 12 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã chính thức điều chỉnh hạn mức tín dụng thêm 1,5 - 2% so với chỉ tiêu định hướng cả năm nay, tương đương sẽ có khoảng gần 200.000 tỷ đồng đáp ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế. Đó là một tín hiệu khả quan và kỳ vọng bước sang năm 2023 Chính phủ sẽ tiếp tục có những giải pháp mạnh mẽ hơn để gỡ khó cho các doanh nghiệp, từ đó lấy lại được niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản.
Trong thời gian tới, Nhà nước, doanh nghiệp, người dân cũng đều rất kỳ vọng vào việc sửa Luật pháp, trong đó trọng tâm là sửa Luật Đất đai - đó là nút thắt làm cho thủ tục đầu tư trở nên thuận lợi hơn, các quy trình làm đúng - trúng hơn. Kỳ vọng vào các chính sách sẽ phù hợp với thị trường, mang tính định hướng lâu dài, tạo thuận lợi cho mọi chủ thể trong đó hoạt động. Lúc đó, từ cán bộ nhà nước, doanh nghiệp đến người dân sẽ có một hành lang pháp lý để làm đúng, làm tốt. Từ đó thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi tốt lên, nền kinh tế sẽ có cú hích để phát triển mạnh mẽ.
Giao dịch trên thị trường chuyển hướng sang "bất động sản dòng tiền"
Dù thị trường đang gặp khó nhưng có những phân khúc bất động sản vẫn "sống khoẻ" nhờ hướng đến nhu cầu thực, có thể kể đến như: nhà ở căn hộ chung cư; bất động sản công nghiệp; bất động sản dòng tiền, trong đó có loại hình mua để cho thuê hoặc mua để kinh doanh.
Mua và cho thuê là một chiến lược khác mà các nhà đầu tư cá nhân thực hiện với một tài sản bất động sản. Trong trường hợp này, một nhà đầu tư mua bất động sản với mục đích cho thuê, tạo ra thu nhập thặng dư và dòng tiền ổn định trong suốt thời gian của hợp đồng cho thuê.
Theo batdongsan.com.vn, trong 10 tháng đầu năm 2022, mức độ quan tâm tăng mạnh ở tất cả các loại hình bất động sản cho thuê, đặc biệt là văn phòng cho thuê (tăng 181%), nhà mặt phố cho thuê (tăng 127%), nhà riêng cho thuê (tăng 48%), chung cư cho thuê (tăng 43%).
Lợi ích từ hình thức đầu tư mua và cho thuê bất động sản là thị trường này luôn có nhu cầu cao và lợi nhuận từ khoản cho thuê nhiều khả năng tiếp tục tăng để theo kịp chi phí lạm phát.
Thống kê cho thấy, nguồn cung căn hộ cho thuê có sự tăng trưởng mạnh qua từng tháng. Trong đó, nguồn tăng trưởng chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp 5 - 15 triệu đồng/tháng và cao cấp trên 15 triệu đồng/tháng.
Cụ thể, phân khúc trung cấp có nguồn cung tăng gấp hai lần so với thời điểm đầu năm, còn phân khúc cao cấp tăng gấp ba lần. Đối với phân khúc thuê bình dân dưới 5 triệu đồng/tháng hiện chỉ duy trì được số lượng nguồn cung qua các tháng. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 70%, thậm chí có một số dự án khai thác được hơn 80% công suất.
Giống như nhiều loại hình kinh doanh, đầu tư khác, phân khúc bất động sản dòng tiền cũng có những rủi ro nhất định nếu người mua, nhà đầu tư không có sự am hiểu, tính toán kỹ lưỡng. Đặc biệt, giá thị trường nói chung hiện nay đều đã neo cao, đồng nghĩa rằng số tiền ban đầu bỏ ra cần nhiều, nhà đầu tư cần có sự trường vốn và sự chờ đợi.
Loại hình đầu tư này cần nhiều kỹ năng quản lý, khai thác hơn là hình thức mua và nắm giữ để chờ giá lên rồi bán ra. Để đạt được kết quả khả quan, nhà đầu tư cần phải tính đến trường hợp không có khách hàng, chi phí bảo trì và bảo dưỡng cũng như bất kỳ chi phí nào khác.
Ông Nguyễn Anh Quê đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư ở phân khúc bất động sản cho thuê: “Ngoài vấn đề pháp lý, quy hoạch tốt, phải tính toán đến vị trí và thời gian thu hồi vốn. Mốc thu hồi gốc lãi trên dưới 10 năm là lý tưởng, trên dưới 15 năm là phù hợp”./.
Nguồn: https://reatimes.vn/bat-dong-san-dong-tien-diem-sang-cua-thi-truong-nam-2022-20201224000016384.html
