Tại hội nghị toàn quốc tổng kết ngành Nội vụ sáng ngày 15/1/2019, Giám đốc Sở Nội vụ Hà Nội Trần Huy Sáng đề xuất 4 huyện ngoại thành: Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm lên quận. Thông tin này đã khiến giới đầu tư dự báo rằng, giá đất tại các huyện dự kiến lên quận sẽ sớm gia tăng.
Trước đó, ngày 9/1/2019, chính quyền huyện Vân Đồn đã chính thức tiếp nhận hồ sơ về việc giải quyết thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn. Theo đó, chính quyền huyện cho phép giao dịch mua bán đất đai đối với những trường hợp đủ điều kiện theo quy định chung của Luật Kinh doanh bất động sản. Kể từ sau quyết định này, thị trường bất động sản Vân Đồn đã trở lại sôi động và nhộn nhịp.
Thông tin 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm lên quận và việc mở lại giao dịch tại Vân Đồn được coi là tin tốt với nhà đầu tư. Đây sẽ là 2 thị trường phía Bắc đầy tiềm năng sinh lời cho nhà đầu tư. Song nếu đặt lên bàn cân, trong 2 thị trường này, đâu sẽ là khu vực khiến nhà đầu tư quyết định xuống tiền?
Quỹ đất vùng ven "rộng cửa" đón nhà đầu tư. (Ảnh minh họa)
Thứ nhất, về tỷ suất lợi nhuận đầu tư. Đây là một trong những tiêu chí hàng đầu chiếm tới 50% quyết định có hay không việc xuống tiền của nhà đầu tư. Theo khảo sát, hiện tại, giá đất tại 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm đã có sự dịch chuyển mạnh về giá kể từ thời điểm thông tin các huyện này nằm trong chủ trương lên quận.
Tuy nhiên, một điểm lợi thế của 4 huyện này, đó là quỹ đất vẫn còn dồi dào. Mức giá đất dao động trung bình từ 10 – 25 triệu đồng/m2. Đặc biệt, ở một số xã, giá đất có thể xuống dưới 10 triệu đồng/m2. Với sự đầu tư lớn về cơ sở hạ tầng cũng như việc đổ bộ của hàng loạt các dự án lớn, khu vực Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm đang hứa hẹn mang tới nguồn tỷ suất lợi nhuận lớn. Mức sinh lời có thể tăng gấp 2, gấp 3 là điều dễ dàng xảy ra. Biên độ lợi nhuận kéo dãn dài.
Lý do khiến biên độ lợi nhuận tại 4 huyện Hà Nội có khoảng dãn lớn là do nhu cầu ở thực của người dân nơi đây vẫn còn rất lớn. Với con số gần 8 triệu dân, cầu về nhà ở vẫn đang gia tăng. Đặc biệt trong vòng 2 - 3 năm trở lại đây, xu hướng chuyển dịch ly tâm, hướng ra vùng ven đang ngày càng diễn ra mạnh. Với mức giá có thể tăng gấp 2, gấp 3 thì tỷ suất sinh lời tại các khu vực này có thể đạt tới 100%.
Trong khi đó, tại Vân Đồn, theo khảo sát như hiện nay, một số dự án đất nền đã có mức giá từ 20 – 28 triệu đồng/m2, cá biệt có một số nơi lên tới 35 triệu đồng/m2. Với mật độ dân số khoảng gần 5 vạn dân như hiện tại, Vân Đồn mới chỉ đang thu hút các nhà đầu tư, nhà đầu cơ tới.
Nếu xét tới tiềm năng thu hút khách du lịch, có thể nói, thị trường nơi đây vẫn còn nhiều hạn chế. Ngoại trừ cơ sở hạ tầng giao thông đang hoàn thiện, Vân Đồn vẫn là một thị trường hoang sơ, chưa đủ lực thu hút lượng khách du lịch lớn cũng như hệ thống khách sạn, dịch vụ chất lượng còn rất khiêm tốn. Mặc dù hiện tại, Vân Đồn đã thu hút được nhiều nhà đầu tư song các dự án đều mới đi vào giai đoạn đầu triển khai. Phải mất tới 2 - 3 năm, bộ mặt của Vân Đồn mới thực sự thay đổi rõ rệt.
Từ một địa phương có mức giá đất dưới 10 triệu đồng tăng lên tới 28 triệu đồng/m2, sau khi thông tin đặc khu được công bố, đến hiện tại, giá đất Vân Đồn khó có thể tăng nhanh, đột biến. Tỷ suất sinh lời chỉ dao động khoảng 20 – 40%. Biên độ co dãn sinh lời ở thị trường này thấp do tiềm năng du lịch ở nơi đây chưa phát huy hết khả năng.
Thứ hai, rủi ro về mặt thông tin của 4 huyện lên quận tại Hà Nội thấp hơn so với Vân Đồn. Việc lên quận của những huyện như Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh có khả năng xảy ra. Trong khi đó, thông tin Vân Đồn trở thành đặc khu kinh tế tương lai vẫn còn là câu trả lời khó xác định. Đây cũng là một tiêu chí khiến nhà đầu tư buộc phải cân nhắc khi xuống tiền.
Thị trường bất động sản Vân Đồn đang hút các nhà đầu tư tới. (Ảnh: Zing News)
Thứ ba, về mặt pháp lý, thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội có sự ổn định và an toàn hơn. Trong khi đó, tính pháp lý của thị trường bất động sản Vân Đồn vẫn còn nhiều biến động, khó dự báo. Nhất là việc chính quyền tỉnh ra quyết định tạm ngưng giao dịch vào tháng 5/2018 khiến thị trường nơi đây “đóng băng” trong 7 tháng khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên e ngại.
Ngoài ra, chỉ hơn 1 tuần kể từ khi thị tường bất động sản Vân Đồn đón nhận thông tin mở lại giao dịch, hoạt động mua bán tại khu vực này đã trở lại nhộn nhịp. Song đa phần đều là sự mở bán ồ ạt của các dự án trước đó. Rủi ro lớn nhất với nhà đầu tư đó chính là các dự án đất nền, chủ yếu là hình thức hợp đồng góp vốn, không phải là hợp đồng mua bán. Điều này cho thấy tính pháp lý của các lô đất này sẽ còn chứa đựng nhiều rủi ro.
Kết luận: Năm 2017, 2018, thị trường bất động sản chứng kiến sự chuyển dịch dòng vốn ồ ạt vào các đặc khu kinh tế tương lai. Tuy nhiên, với diễn biến đột ngột trong năm 2018 khi chính quyền địa phương tạm ngưng giao dịch, Luật Đặc khu tạm hoãn, nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ cẩn trọng rót vốn hơn trong năm 2019.
Với việc so sánh tính an toàn và tỷ suất sinh lời giữa 4 huyện lên quận thuộc Hà Nội bao gồm Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, Hoài Đức và đặc khu kinh tế tương lai Vân Đồn thì rõ ràng, thị trường bất động sản vùng ven Thủ đô được dự báo sẽ trở thành điểm hút dòng vốn trong năm 2019.
Triệu Vương
