Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng: Vì sao giải ngân ì ạch?
Như báo chí đã thông tin, ngày 1/ 4, Ngân hàng Nhà nước có văn bản số 2308 triển khai chương trình cho vay nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng giai đoạn 2023-2030, nhằm cung cấp vốn tín dụng với lãi suất 8,7% cho chủ đầu tư và lãi suất 8,2% cho người mua nhà. Các mức lãi suất được xác định định kỳ 6 tháng một lần, theo đó mức lãi suất 8,2%/năm, 8,7%/năm áp dụng đến ngày 30/6/2023.
Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, sau 3 tháng triển khai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ cho chủ đầu tư và người mua nhà ở các dự án NOXH, nhà ở công nhân, lượng tiền được giải ngân ra rất ít. Tiến độ này dường như còn quá chậm so với kỳ vọng.
Cụ thể, đến thời điểm này đã có có khoảng 108 dự án NOXH đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng (thuộc đối tượng cho vay của gói 120.000 tỷ đồng). Tổng hợp của các địa phương gửi về Bộ Xây dựng đã có 11 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương công bố danh mục 24 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, với tổng vốn đầu tư là 31.673 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 12.442 tỷ đồng.
Trong đó, tại Trà Vinh có 2 dự án; Tây Ninh có 1 dự án; Hà Tĩnh 1 dự án; Bình Dương 4 dự án; Bà Rịa - Vũng Tàu 1 dự án; An Giang 2 dự án; Bắc Giang 1 dự án; Kiên Giang 2 dự án; Bắc Ninh 6 dự án; Hậu Giang 1 dự án; TP Đà Nẵng có 3 dự án. Ngoài 11 địa phương trên, các Sở Xây dựng khác đang rà soát hồ sơ, lập danh mục các dự án đủ điều kiện trình UBND cấp tỉnh, thành phố xem xét công bố danh mục. Trường hợp các dự án được phê duyệt cho vay sẽ giải ngân được 12.442/120.000 tỷ đồng (đạt khoảng 10,4% số vốn giải ngân trong gói 120.000 tỷ).
Về kết quả triển khai thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH, trong giai đoạn 2021 - 2025, cả nước đã hoàn thành 41 dự án NOXH khu vực đô thị, nhà ở công nhân, với quy mô khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án.
Cụ thể, Chương trình phát triển NOXH cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 34 dự án, quy mô xây dựng khoảng 14.202 căn hộ; đang tiếp tục triển khai 201 dự án với khoảng 161.227 căn hộ.
Chương trình phát triển NOXH cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành đầu tư xây dựng 7 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 5.314 căn hộ; đang tiếp tục triển khai 93 dự án với quy mô xây dựng khoảng 127.272 căn hộ.
Riêng trong 7 tháng đầu năm 2023, số lượng NOXH, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 10 dự án với tổng số căn hộ vào khoảng 19.853 căn; trong đó, NOXH có 7 dự án, quy mô 8.815 căn; nhà ở cho công nhân 3 dự án, quy mô 11.038 căn.
Về kết quả triển khai gói tín dụng hỗ trợ theo Nghị quyết số 11/NQ-CP về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội, Bộ Xây dựng đã 3 lần công bố danh mục các dự án đủ điều kiện được vay trên cổng thông tin điện tử của bộ và gửi Ngân hàng Nhà nước với số lượng 24 dự án NOXH, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ đủ điều kiện, với quy mô 20.188 căn hộ. Tổng mức đầu tư đối với 24 dự án trên vào khoảng 19.014 tỷ đồng và nhu cầu vay vốn theo đề xuất của các địa phương khoảng 7.516 tỷ đồng.
Cụ thể, riêng trong 07 tháng đầu năm 2023, số lượng NOXH, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 10 dự án với tổng số khoảng 19.853 căn, trong đó, NOXH07 dự án quy mô 8.815 căn; nhà ở cho công nhân 03 dự án quy mô 11.038 căn.
Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách xã hội, đến nay trên cả nước đã thực hiện giải ngân gói tín dụng hỗ trợ cho khách hàng cá nhân vay để mua, thuê mua NOXH, nhà ở công nhân, nhà ở của hộ gia đình được 4.381/15.000 tỷ đồng cho 12.200 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua NOXH, nhà ở công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.
Nguyên nhân chậm trễ được giới chuyên gia nhìn nhận là đến từ nhiều phía, từ thủ tục pháp lý, quy hoạch... và cũng từ chính gói tín dụng này. Tính đến tháng 8.2023, đã có 9 UBND tỉnh gửi văn bản công bố danh mục dự án tham gia chương trình tới Ngân hàng Nhà nước với 23 dự án và 1 ủy ban nhân dân tỉnh công bố trên Cổng thông tin điện tử (Phú Thọ) với 3 dự án. Tổng nhu cầu vay vốn của 26 dự án này là khoảng 12.800 tỷ đồng.
Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng ưu tiên cấp tín dụng cho các dự án có hiệu quả, các dự án NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư; hướng tín dụng vào đáp ứng các nhu cầu thiết thực của người dân về nhà ở. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng hoặc nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của tổ chức tín dụng...
Kiến nghị người mua nhà ở xã hội được vay lãi suất dưới 4,5%/năm
Ở góc độ doanh nghiệp, các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản cho biết, hiện nay nguyên nhân khiến nhiều người ít mặn mà với gói tín dụng này là vì mức lãi suất cho vay 8,2%/năm vẫn vượt quá khả năng chi trả đối với người thu nhập thấp. Với những người có mức thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng (sau giảm trừ gia cảnh - mức không phải nộp thuế) để được tiếp cận gói vay theo quy định hiện hành, trong khi mức thu nhập này cũng chỉ đủ chi trả cho các chi phí sinh hoạt hàng ngày như ăn uống, học hành, đi lại…nên gần như không có tích lũy để mua nhà.
Ngoài ra, ngân hàng vì lý do an toàn sẽ chỉ ưu tiên cho vay những người có đủ khả năng trả nợ. Chưa kể lãi suất thời hạn 5 năm cũng gây ra nhiều rủi ro trong dài hạn. Trên thực tế, tại các địa phương, quỹ đất dành cho NOXH có 2 loại: Một là quỹ đất được quy hoạch để làm NOXH, khi có doanh nghiệp muốn đầu tư thì tỉnh sẽ giới thiệu để doanh nghiệp phát triển dự án. Hai là quỹ đất 20% mà doanh nghiệp phải để lại để xây nhà ở xã hội khi doanh nghiệp đầu tư dự án thương mại.
Theo các nhà đầu tư, quỹ này lớn nhưng các doanh nghiệp đang "ngại" làm nhà ở xã hội vì không hiệu quả.
Để tháo gỡ nhiều “điểm nghẽn” để đề án NOXH có thể triển khai thành công trên thực tiễn, nhiều doanh nghiệp kiến nghị giải quyết vướng mắc đầu tiên là thời gian thực hiện chuẩn bị đầu tư dự án quá lâu do thủ tục phức tạp. Bên cạnh đó, các dự án xã hội phải dành 20% diện tích để cho thuê và sau 5 năm mới được bán dẫn tới chủ đầu tư bị đọng vốn rất nhiều. Ngoài ra, thủ tục để xét duyệt mua nhà ở xã hội rất phức tạp và mất thời gian nên thời gian ký hợp đồng và thu tiền của chủ đầu tư cũng bị trễ theo, gây ảnh hưởng đến dòng tiền thực hiện dự án.
Ở góc nhìn chuyên gia, tại Hội nghị trực tuyến về đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, trong 2 quý vừa qua, thị trường bất động sản nổi lên tín hiệu tích cực nhất ở hai phân khúc, đó là NOXH và hạ tầng bất động sản công nghiệp. Theo khảo sát của VNREA, những nhóm khó khăn hiện nay vẫn tập trung vào ba khó khăn chính về pháp lý, nguồn vốn và tổ chức thực hiện.
Đối với nhà ở xã hội, ông đề xuất cần có cơ chế ưu đãi mạnh, hấp dẫn chủ đầu tư, như các chính sách về quỹ đất, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất. Về quy trình đầu tư phải có tính đặc thù, rút ngắn thời gian giải quyết. Hiện tại nếu vẫn cứ như các dự án nhà ở thương mại từ 24-36 tháng thì rất khó, ông đề nghị rút ngắn xuống dưới 12 tháng.
Về vấn đề lãi suất, hiện các chủ đầu tư đang vay với lãi suất 8,7% và người mua NOXH là 8,2% năm, rất cao. Do đó ông kiến nghị, chủ đầu tư được vay ở mức dưới mức 6% và người mua nhà là dưới 4,5% năm.
Về lợi nhuận định mức các doanh nghiệp cũng kiến nghị nên quy định ở mức trên 10%, thay cho dưới 10% như hiện nay.
“Chúng tôi kiến nghị, các địa phương ưu tiên đầu tư hạ tầng ở ngoài hàng rào các dự án để khi dự án NOXH triển khai thì sẽ kết nối được ngay. Cần đẩy nhanh việc triển khai các dự án NOXH cho giai đoạn từ năm 2024 trở đi, vì nếu các địa phương không ra soát, điều chỉnh lại quy hoạch xây dựng, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng như chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở, trong đó có phân khúc NOXH, ngay trong 6 tháng cuối năm 2023 thì bước sang năm 2024 vẫn lúng túng trong việc triển khai ở xã hội cũng như nhà ở thương mại”, ông Khôi phát biểu.
Về cải tạo nhà chung cư cũ, việc lựa chọn chủ đầu tư và thỏa thuận với các hộ dân cần di dời vẫn là vấn đề mang tính đặc thù và khó nhất hiện nay. Để thu hút các doanh nghiệp, Hiệp hội kiến nghị các địa phương quan tâm đến vấn đề điều chỉnh bài toán về quy hoạch, có cơ chế cho phép chủ đầu tư sử dụng phần thương mại không phải là 20% như hiện tại. Bên cạnh đó quy định về thỏa thuận với các hộ dân tại chung cư cũ cần được sửa đổi cho linh hoạt hơn theo tinh thần đảm bảo an toàn chung cho người dân.
Đối với các doanh nghiệp, ông kêu gọi cần triển khai mạnh hơn nữa các giải pháp theo chỉ đạo của Chính phủ và địa phương. Trong đó tiếp tục triển khai mạnh mẽ việc cơ cấu lại sản phẩm, phân khúc nhà cho phù hợp với thu nhập và nhu cầu thị trường; nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp; xác định lại giá bán; đồng thời tiếp tục đàm phán với các nhà đầu tư về phương án giãn, hoãn nợ và thực hiện đúng các cam kết với các nhà đầu tư.
Đồng tình quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, với mức lãi suất hiện tại, các doanh nghiệp phát triển NOXH cũng chưa mấy mặn mà. Bởi mỗi dự án cần khoảng 5 năm để hoàn thành, lợi nhuận thu về chỉ ở mức 10% trong khi lãi suất vay ngân hàng đã hơn 8%/năm thì doanh nghiệp rất khó làm.
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là sự hỗ trợ của 4 ngân hàng lớn, với lãi suất đã giảm từ 1,5-2% so với thị trường. Ông cũng hy vọng gói này sẽ không chỉ dừng ở con số 120.000 tỷ đồng mà còn lớn hơn nữa với sự tham gia của nhiều ngân hàng khác để có thể sớm hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn NOXH của Chính phủ.
Có thể thấy dòng vốn đã sẵn sàng nhưng làm sao để hấp dẫn doanh nghiệp hưởng ứng việc xây nhà vẫn là một bài toán không dễ và chỉ riêng nỗ lực của ngành ngân hàng là chưa đủ.
Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực đưa ra đề xuất nên có một quỹ phát triển NOXH. Trong đó vốn ngân sách là vốn mồi chủ lực và huy động các nguồn vốn tư nhân khác để cho vay với lãi suất bằng khoảng 50% lãi suất trên thị trường một cách công khai, minh bạch.
Bên cạnh đó, ông Lực đánh giá sáng kiến về quỹ phát triển NOXH cũng rất phù hợp, có thể phát hành trái phiếu dài hạn để thu hút vốn cho quỹ, tạo nguồn cho vay nhà ở xã hội về lâu dài.
Nguồn: https://thuongtruong.com.vn/news/chu-tich-vnrea-kien-nghi-nguoi-mua-noxh-duoc-vay-lai-suat-duoi-45nam-107544.html
