Chung cư cao cấp vẫn áp đảo, người thu nhập trung bình và thấp "đi đâu về đâu" ?

Chung cư cao cấp, hạng sang tiếp tục "chiếm sóng"

Trải qua năm 2024 ghi nhận giá bán tăng nóng, sang năm 2025, chung cư được dự báo vẫn là phân khúc "hút" dòng tiền đầu tư và nhận được nhiều sự quan tâm trên thị trường.

Theo báo cáo nghiên cứu từ OneHousing, nhu cầu về sản phẩm căn hộ trong tương lai vẫn còn rất lớn. Nếu xét về cùng một mức đầu tư thì sản phẩm chung cư đang cho thấy những giá trị vượt trội hơn so với những sản phẩm khác như nhà phố, thổ cư về tỷ suất cho thuê và tốc độ tăng giá.

Đơn vị này dự báo chung cư cao cấp, hạng sang sẽ là phân khúc chủ đạo, tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội và TP.HCM về cả nguồn cung và mặt bằng giá trong thời gian tới. Lý do là bởi, việc áp dụng bảng giá đất mới dẫn đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp cao hơn, khiến đầu ra cũng sẽ cao hơn.

Với các dự án đã được phê duyệt chủ trương từ trước, sau khi khơi thông về mặt pháp lý, nhiều chủ đầu tư đã tái khởi động lại dự án. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của người dân, đồng thời giải bài toán lợi nhuận kinh doanh của doanh nghiệp, các chủ đầu tư đã phát triển các dự án cao cấp cho tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.

Cụ thể dữ liệu của OneHousing ghi nhận tại Hà Nội, lượng sản phẩm chung cư mở mới năm 2025 ước đạt khoảng 30.000 căn. Trong đó, có khoảng 60 - 70% căn hộ cao cấp và 30 - 40% căn hộ hạng sang.

Tại TP. HCM, nguồn cung mở mới năm 2025 dự báo có khoảng 12.000 căn. Trong đó nguồn cung cao cấp và hạng sang chiếm tới 88% (phân khúc cao cấp chiếm 42%, hạng sang chiếm 46%).

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho hay: "Thực tế phân khúc chung cư Hà Nội, TP.HCM hay các thị trường khác trong khu vực và trên thế giới đều đi theo xu hướng chung là các sản phẩm sẽ ngày càng cao cấp, hoàn thiện hơn để phục vụ tầng lớp trung lưu ngày càng đông đảo.

Với các sản phẩm trung cấp, khách hàng sẽ phải chấp nhận đi xa hơn ngoài trung tâm, nơi có bảng giá đất "mềm" hơn. Có nhiều yếu tố tác động tới việc tăng giá, nhưng tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến thị trường chung cư giảm giá".

Trao đổi với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, 2024 là năm ghi nhận nhiều chuyển động tích cực, có thể nói thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất theo cách không tưởng.

Bước sang năm 2025, ngành địa ốc cũng bước vào kỷ nguyên mới và sẵn sàng cho những sự thay đổi mới. Thị trường sẽ có sự phân hóa rất rõ ràng, trong đó, nhà ở cao cấp sẽ là một trong 2 phân khúc nổi bật (cùng với nhà ở xã hội).

"Phân khúc nhà ở cao cấp với giá cao, đáp ứng nhu cầu của giới thượng lưu, nhóm thu nhập tốt hay người lao động quốc tế tới Việt Nam theo dòng vốn FDI sẽ gia tăng. Tôi cho rằng đây sẽ là một trong những sản phẩm chủ đạo trên thị trường trong năm 2025. Còn với phân khúc trung cấp, tôi nghĩ dòng sản phẩm này vẫn nhận được sự quan tâm từ Chính phủ và các doanh nghiệp, tuy nhiên sẽ chưa diễn ra sôi nổi, mạnh mẽ trong thời gian tới", Chủ tịch VARS cho hay.

Tại báo cáo ngành của Chứng khoán Mirae Asset (MAS), đơn vị này cũng dự báo nguồn cung trong tương lai vẫn tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và thiếu hụt sản phẩm cho người thu nhập thấp và trung bình. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam đang ở mức cao (22.6x) và xếp trên cả Đài Loan (20.1x), Singapore (18.7x), Nhật Bản (11.3x), Pháp (11.1x), Anh (9.1x), Mỹ (3.3x)...

Giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam và một số quốc gia khác. (Nguồn: Mirae Asset)

"Chính sách của Chính phủ đang được tiến hành để giải quyết khoảng cách này thông qua các chương trình nhà ở xã hội, song tác động dự kiến sẽ diễn ra chậm. Điều này khiến giá bất động sản tiếp tục neo cao trong thời gian tới, trừ khi một cuộc suy thoái đẩy giá trị tài sản giảm xuống", MAS thông tin.

Lo ngại chênh lệch nguồn cung trong năm 2025

Từ những con số về sản phẩm, giới phân tích dự báo, thị trường bất động sản năm 2025 có khả năng tiếp tục lặp lại kịch bản mất cân đối nguồn cung. Theo đó, các đại đô thị vùng ven với quy mô hoành tráng đang dần hoàn thiện, hứa hẹn sẽ bổ sung một lượng lớn căn hộ cao cấp ra thị trường. Tuy nhiên, liệu những căn hộ này có dễ dàng tìm được chủ nhân giữa bối cảnh kinh tế nhiều biến động? Thực tế, sức mua của thị trường đối với phân khúc này có giới hạn, do giá bán cao, thường từ 60 triệu đồng/m2 trở lên. Nhu cầu của thị trường đối với phân khúc cao cấp đang dần bão hòa do giá bán đắt đỏ, trong khi lãi suất cho vay mua nhà được dự báo sẽ tăng nhẹ, khiến người mua e dè hơn. 

Ở chiều ngược lại, phân khúc nhà ở giá rẻ đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt trầm trọng. Dù Chính phủ đã có nhiều nỗ lực thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, nhưng số lượng dự án được triển khai vẫn còn quá ít ỏi so với nhu cầu thực tế. Quỹ đất khan hiếm, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm, cùng với chi phí đầu vào tăng cao, đang tạo áp lực lớn lên các chủ đầu tư, khiến nguồn cung nhà ở giá rẻ ngày càng hạn hẹp. 

Sự mất cân đối cung cầu này tiềm ẩn nhiều nguy cơ khó lường. Người dân có thu nhập trung bình và thấp sẽ càng khó khăn hơn trong việc tiếp cận nhà ở, giấc mơ an cư lạc nghiệp ngày càng trở nên xa vời. Và đáng lo ngại hơn, tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ có thể khiến khoảng cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng gia tăng.

Để cân đối bài toán nhà ở, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, xu hướng dịch chuyển từ các khu vực nội đô sang vùng ven đã rõ nét trong vài năm gần đây và sẽ ngày càng mạnh mẽ hơn. Nhiều nhà phát triển bất động sản đã tiên phong triển khai các dự án đại đô thị vùng ven và đạt được những kết quả đáng ghi nhận, minh chứng rõ nét là các dự án của Vinhomes, Ecopark đều có tỷ lệ hấp thụ tốt.

Như vậy, việc giá bán tốt hơn, không gian sinh hoạt và tiện ích đa dạng dành cho cư dân đã thu hút lượng lớn khách hàng chuyển đến sinh sống và làm việc. Hơn nữa, nếu hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt, khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc thì xu hướng dịch chuyển ra các dự án ở vùng ven nội đô là tất yếu.

Do đó, VARS kiến nghị cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng. Theo đó, cần quy hoạch phát triển các đô thị vệ tinh cùng với việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giảm thiểu tình trạng quá tải cho đô thị. Đồng thời, giải quyết vấn đề thời gian cấp phép, thủ tục phát triển dự án bất động sản.

Để giải quyết vấn đề chênh lệch cung cầu, chuyên gia của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng cần có sự chung tay góp sức của cả Nhà nước và khu vực tư nhân, cùng kiến tạo nên một thị trường ổn định, bền vững, nơi mà giấc mơ an cư lạc nghiệp không còn là điều xa vời với bất kỳ ai.

Cụ thể, thứ nhất, tăng cường phát triển nhà ở bình dân và nhà ở xã hội là một trong những giải pháp cấp thiết. Chính phủ có thể xem xét các chính sách hỗ trợ hấp dẫn cho các chủ đầu tư, như "rót" thêm vốn vay ưu đãi, miễn giảm thuế đất, thuế VAT... nhằm giảm bớt gánh nặng chi phí, khuyến khích doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này.

Thứ hai, để "hạ nhiệt" cơn sốt đất ảo, ngăn chặn đầu cơ, Chính phủ cần có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn. Áp dụng thuế cao hơn đối với các giao dịch ngắn hạn sẽ là một "rào cản" hiệu quả đối với những tay "lướt sóng" bất động sản. Bên cạnh đó, cần có những quy định phù hợp để khuyến khích người mua giữ lại tài sản lâu dài, thay vì bán lại kiếm lời nhanh chóng. Những biện pháp này sẽ góp phần ổn định giá nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua có nhu cầu ở thực sự.

Thứ ba, trong hành trình kiến tạo những mái ấm giá rẻ, sự hợp tác giữa khu vực công và tư nhân là vô cùng quan trọng. Nhà nước có thể hỗ trợ bằng cách cung cấp quỹ đất sạch với giá ưu đãi, trong khi các doanh nghiệp sẽ chịu trách nhiệm triển khai và quản lý dự án... Bên cạnh việc hỗ trợ doanh nghiệp, chính phủ cũng cần có những chương trình hỗ trợ tài chính thiết thực cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp. Các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi sẽ là "cánh tay đắc lực" giúp họ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn, hiện thực hóa giấc mơ an cư. Đối với những hoàn cảnh khó khăn, việc hỗ trợ tài chính trực tiếp hoặc trợ cấp một phần tiền mua nhà cũng là một giải pháp nhân văn, mang đến cơ hội sở hữu mái ấm cho mọi người.../.