Dòng tiền tìm về bất động sản có giá trị thực, “lướt sóng” đã hết thời?

"Lướt sóng" bất động sản ngày càng khó

Trong giai đoạn 2016 - 2021, các đô thị lớn và vùng ven chứng kiến hàng loạt cơn sốt bất động sản. Thời kỳ đó, nhà đầu tư chỉ cần vay vốn ngân hàng trong ngắn hạn để đầu tư bất động sản rồi sang tay trong vài tháng là đã có thể thu về lợi nhuận khủng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sự tăng trưởng này không dựa trên giá trị thực mà chủ yếu là do kỳ vọng tương lai, kèm theo nguồn tín dụng dồi dào và lãi suất thấp.

Từ năm 2022, khi Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng vào bất động sản, chi phí lãi vay tăng cao và kinh tế toàn cầu chững lại, các đợt sốt đất không còn diễn ra nhiều như trước. Đến giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bước vào nhịp điều chỉnh sâu. Chu kỳ tăng trưởng nóng đã qua, "lướt sóng" không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển dựa trên giá trị thực. Những chuyển dịch này một lần nữa khẳng định tư duy mua để "lướt sóng" không còn phù hợp, thay vào đó là yêu cầu về đầu tư theo giá trị, dài hạn và có thanh khoản thực.

Theo giới chuyên gia, có ba yếu tố chính khiến mô hình đầu tư "lướt sóng" dần bị loại bỏ. Thứ nhất là chính sách kiểm soát chặt tín dụng và pháp lý dự án, khiến việc mua đi bán lại nhanh gặp nhiều rào cản. Thứ hai, chi phí lãi suất cho vay trung bình 9 - 11%/năm khiến việc vay tiền để "lướt sóng" trở nên rủi ro. Thứ ba, tâm lý thị trường thay đổi, người mua ngày càng ưu tiên nhu cầu ở thật, tính thanh khoản lâu dài; nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng thận trọng hơn sau giai đoạn nhiều người "mắc kẹt" vốn.

Anh Nguyễn Tất Thái, nhà đầu tư cá nhân lâu năm tại Hà Nội cho biết, trước đây, anh cũng như nhiều nhà đầu tư khác, chỉ thích đầu tư bất động sản ngắn hạn để kiếm lời nhanh. Khi đó thị trường sôi động, chỉ cần xuống tiền hôm nay là tháng sau đã có lãi. Nhưng ở thời điểm hiện tại, anh chọn đi đường dài.

Anh Thái cho rằng, thị trường bất động sản chưa hết khó khăn, thanh khoản vẫn yếu và đây không phải là thời điểm thích hợp để nhà đầu tư lướt sóng. Hoạt động này chỉ hiệu quả khi thị trường cực kỳ sôi động, nguồn cung và cầu đều tăng mạnh, giá có thể nhảy vọt trong thời gian ngắn.

Còn hiện tại, thị trường vẫn đang ở giai đoạn phục hồi, hơn nữa, năm vừa rồi, giá nhà đất ở cả Hà Nội và TP.HCM đã tăng trưởng rất nóng, đặc biệt là chung cư và đất nền. Giá nhà đất Hà Nội đã tăng 50 - 60%, còn chung cư TP.HCM cũng neo ở mức 80 - 100 triệu đồng/m2. Khi giá đã tăng mạnh như vậy, biên độ tăng giá trong thời gian ngắn dự báo sẽ không lớn.

Đó là chưa kể, Nhà nước đang từng bước quản lý chặt chẽ hơn các hoạt động lướt sóng và đầu cơ. Việc thổi sóng, tạo sốt đất theo chu kỳ như trước đây sẽ khó mà tái diễn.

"Tham gia thị trường bất động sản nhiều năm, tôi cho rằng cuộc chơi ngắn hạn nào cũng đi kèm rủi ro rất lớn. Vậy nên, nếu muốn đầu tư bất động sản thành công, tôi nghĩ cần phải có tầm nhìn dài hạn và tìm hiểu kỹ lưỡng hơn trước khi xuống tiền", anh Thái nhận định.

Nhu cầu ở thực được ưu tiên

Thị trường bất động sản đang quay về với những giá trị cốt lõi, nơi mà hiệu quả đầu tư được đo lường bằng dòng tiền bền vững và tiềm năng tăng trưởng thực, đặc biệt phải xuất phát từ tâm lý của người mua.

Khảo sát do Batdongsan.com.vn thực hiện ghi nhận trong nửa đầu năm nay, có khoảng 64% người tiêu dùng mua bất động sản với mục đích để ở, trong khi tỷ lệ mua để đầu tư chiếm 36%.

Các loại hình thu hút người tiêu dùng mua nhiều nhất trong 6 tháng qua gồm đất nền (chiếm 33%), chung cư (30%), nhà riêng (21%). Dự báo trong 12 tháng tới, đây tiếp tục là 3 loại hình được người mua ở thực tìm kiếm nhiều nhất. Song, thứ hạng về mức độ quan tâm có sự thay đổi khi dẫn đầu là chung cư và nhà riêng (đều chiếm 31%), tiếp đến là đất nền (19%).

Có thể thấy, nhu cầu thực đang áp đảo trên thị trường địa ốc. Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn chia sẻ, người mua để ở sẵn sàng vay ngân hàng nếu sản phẩm đáp ứng được các nhu cầu thực về tiện ích và môi trường.

Tại khảo sát của đơn vị, có 20% ứng viên rất sẵn sàng và 46% ứng viên sẵn sàng vay ngân hàng để mua nhà ở. Tỷ lệ 2 nhóm này áp đảo hoàn toàn so với nhóm trung lập, nhóm không sẵn sàng và rất không sẵn sàng trong việc vay mua nhà.

Với mục đích đầu tư, ông Long thông tin các bất động sản sơ cấp với thời gian nắm giữ trung và dài hạn đang được ưu tiên trên thị trường. Những yếu tố chính được người dân quan tâm khi đầu tư bất động sản sơ cấp gồm pháp lý dự án, hạ tầng kết nối, hệ thống tiện ích, cảnh quan và thiết kế.

Bên cạnh đó, xu hướng lướt sóng trên thị trường đã giảm bớt so với năm ngoái khi chỉ có 12% nhà đầu tư có ý định nắm giữ bất động sản dưới 1 năm. Tỷ lệ nhà đầu tư dự định nắm giữ tài sản từ 3 - 10 năm chiếm tới 49%. Điều này củng cố thêm nhận định rằng thị trường đang chuyển mình sang một giai đoạn phát triển ổn định, thay vì những cơn sóng đầu cơ.

Ngoài ra, chuyên gia Batdongsan.com.vn cho biết, khoảng 47% nhà đầu tư kỳ vọng giá nhà đất sẽ tăng sau sáp nhập. Nhà đầu tư miền Bắc có xu hướng sẵn sàng đầu tư ở các khu vực sáp nhập hơn nhà đầu tư phía Nam, nhất là với loại hình đất nền. Minh chứng là khảo sát ghi nhận khoảng 39% nhà đầu tư đến từ Hà Nội, 48% nhà đầu tư đến từ các tỉnh phía Bắc khác dự định mua đầu tư ở khu vực sáp nhập. Trong khi đó, có khoảng 35% nhà đầu tư đến từ TP.HCM, 37% nhà đầu tư đến từ các tỉnh phía Nam khác có kế hoạch đầu tư ở khu vực sáp nhập.

Số đông nhà đầu tư quan tâm đến khu vực trung tâm hành chính mới, song vẫn có lo ngại về rủi ro đầu tư. Mối lo ngại của nhà đầu tư tập trung vào các vấn đề chính như thị trường khu vực bị đẩy giá ảo, thổi giá (chiếm 35%), quy hoạch chưa rõ ràng, rủi ro pháp lý (28%), hạ tầng triển khai chậm so với kỳ vọng (16%), khó thanh khoản khi cần bán lại (16%). Như vậy, người mua vẫn có những mối lo ngại chính đáng về nguy cơ giá ảo, quy hoạch chưa rõ ràng và rủi ro pháp lý. Điều này cho thấy sự thận trọng của người mua trước những biến động, buộc họ phải tìm hiểu kỹ lưỡng thay vì lướt sóng theo tin đồn.

TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, từ trước đến nay, tâm lý, hành vi của người mua bất động sản đã có những thay đổi. Đơn cử như với loại hình căn hộ, nếu nhìn từ góc độ đầu tư, việc mua căn hộ để tạo dòng tiền từ cho thuê là một xu hướng rất phổ biến ở các quốc gia phát triển. Tuy nhiên, tại Việt Nam, chung cư từ trước đến nay chủ yếu được xem là tài sản để ở, chỉ có khoảng 15% được sử dụng cho mục đích kinh doanh và cho thuê. Tuy nhiên thời gian qua giá nhà chung cư, giá đất lại tăng cao. Một phần là bởi tâm lý đầu tiên là mua để ở sau đó mới là cho thuê, thậm chí nhu cầu để ở thực còn cao hơn.

Theo TS. Trần Xuân Lượng: "Trong bối cảnh thị trường đang trở về giá trị thực, việc đầu tư lướt sóng ở giai đoạn này gần như sẽ không còn. Với thực tế này, cộng với bài học từ giai đoạn trước, các nhà đầu tư đã và đang cẩn trọng hơn trong các quyết định mua bất động sản. Từ đây, thị trường cũng điều chỉnh theo hướng lành mạnh và bền vững hơn"./.