Phải chăng là yếu kém trong quy hoạch?
Phân tích về việc tại sao hiện nay cótình trạngcầu nhiều, cung ít ở phân khúc nhà ở xã hội, ông Vũ Xuân Thiện, nguyên Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng, do lúc đầu khi nghiên cứu, rất ít người dân có nhu cầu mua, nhưng tình hình bây giờ đã khác, chất lượng nhà tốt, kết cấu thẩm định chặt chẽ lại thêm giá thấp vì có ưu đãi của Nhà nước. Nhà ở xã hội không mất tiền sử dụng đất, thuế VAT giảm 50%, thuế thu nhập doanh nghiệp được giảm, chính vì thế mà giá giảm đi chứ không phải do chất lượng kém giá mới rẻ.
Ông Thiện cho rằng, nhu cầu cần ở nhà giá rẻ, đặc biệt là nhà ở xã hội vẫn cao, chiếm trên 60%. Trong khi đó, không địa phương nào muốn "nhả" quỹ đất ra để làm nhà xã hội. Bởi họ dành đất làm nhà thương mại thì thu được thuế, có lợi hơn. Thêm vào đó,về nguyên lý, địa phương phải bù lãi quỹ đất để doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, nhưng địa phương không làm, gây ra tình trạng quỹ đất cho nhà ở xã hội trở nên hạn hẹp. Mặt khác, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội lại bị không chế nhiều từ giá bán, lợi nhuận, đến thủ tục, khó hơn so với làm nhà ở thương mại nên họ cũng ngại ngần. Cuối cùng là mặc dù Chính phủ rất quan tâm đến xây dựng nhà ở thương mại giá thấp, nhưng thực hiện còn hạn chế, không đồng bộ từ Trung ương đến địa phương.
Ông Vũ Xuân Thiện – nguyên Phó cục trưởng cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)
Ông Thiện nhận định: “Tôi cho rằng, quy hoạch hiện nay không ổn. Theo đó, cần rà soát tất cả quy hoạch các khu đô thị, nhà ở và đưa vào danh sách những khu vực không được giải thể, không được xây dựng. Bên cạnh đó, Chính phủ phải có chỉ thị, rà soát lại các loại căn hộ thương mại giá thấp đã làm được bao nhiêu, bán như thế nào, ưu đãi những gì, nhà ở xã hội thực hiện đến đâu…, các cơ quan ban ngành mới có thể vào cuộc nếu có sai phạm”.
Đồng thời, nhà nước cần hỗ trợ vốn đối với nhà ở xã hội, nếu không có hỗ trợ cho doanh nghiệp phải hỗ trợ cho người dân để mua; đối với căn hộ thương mại giá thấp, cần quy định địa phương có điều kiện hỗ trợ đến mức nào.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực bày tỏ sự lo lắng: “Tại TP. Hà Nội, một số khu đô thị như Linh Đàm trước đây người dân sống rất thoải mái, phù hợp, tuy nhiên gần đây đã quá tải, quy hoạch không được thực hiện đúng. Do đó, trọng điểm là câu chuyện quy hoạch và phải cập nhật chiến lược phát triển nhà ở”.
Trong khi đó, lý giải về câu chuyện tại sao có những dự án nhà ở xã hội mở bán nhiều lần vẫn “ế”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới, thừa nhận: “Đúng là trên thị trường có những dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội mở bán 10 lần nhưng vẫn không bán hết nhưng cũng có dự án vừa mở ra đã hết hàng. Thông thường người mua nhà thường quan tâm đến vị trí dự án, kết nối hạ tầng giao thông, tiện ích xung quanh. Những dự án “ế” là do thiếu và yếu về hạ tầng, tiện ích, vị trí không gần trường học, bệnh viện, khu làm việc… Nếu không có các yếu tố cơ bản đã kể trên thì dù giá nhà có rẻ người mua cũng từ chối đến ở và đương nhiên chất lượng hạ tầng tốt thì nhà sẽ đắt hàng”.
Theo ông Đính, khi dự án đáp ứng được đầy đủ các yếu tố trên thì giá trị của căn hộ cũng tăng theo. Trước đó, có ý kiến cho rằng căn hộ giá rẻ bị đẩy giá cao hơn nhiều lần. Song ghi nhận từ Hội Môi giới cho thấy một dự án được chú trọng đầu tư nhiều hơn, tăng chất lượng hạ tầng, kỹ thuật thì giá nhà sẽ tăng, thực tế giá các căn hộ cũng chỉ tăng một chút, rơi vào khoảng 15,1 – 15,2 triệu đồng/m2 chứ không cao hơn nhiều lần theo “lời đồn”.
Đề xuất để bứt phá
Dưới góc nhìn phía ngân hàng, chuyên gia Tài chính – Ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ, ông không đồng ý quan điểm Nhà nước không nên hỗ trợ lãi suất đối với dự án nhà ở giá thấp. Hiện nay, thị trường vốn của Việt Nam quá èo uột. Nhà nước phải dựa vào những nguồn vốn của quỹ hưu trí, nhà đầu tư, hãng bảo hiểm, nguồn vốn dài hạn, trái phiếu chính phủ… Nếu các ngân hàng chỉ dựa vào nguồn vốn như hiện tại là rủi ro cho ngân hàng, cho tài chính, cho nền kinh tế Việt Nam. Đồng nghĩa với đó là khả năng người mua nhà thu nhập thấp mà không được hỗ trợ lãi suất sẽ khiến tình hình trở nên khó khăn.
Ông cho hay: "GDP bình quân của người Việt Nam mỗi năm là 2.540 USD. So với Mỹ, bình quân của họ là 60.000 USD, bên đó họ cho vay với lãi suất 30 năm, cố định 5%. Trong khi ở Việt Nam, các ngân hàng thương mại, 1 người mua 1 căn hộ hơn 1 tỷ đồng, vay ngân hàng 70%, tháng đầu trả gốc khoảng 3,3 triệu đồng, lãi 7 triệu đồng, tổng tháng đầu phải trả 10,3 triệu đồng. Với một gia đình hai vợ chồng đi làm, có lẽ phải có thu nhập đem về sau thế ít nhất gấp đôi. Như vậy thì bao nhiêu người ở TP. Hà Nội có thu nhập 20 triệu đồng?”
Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu
Tại Hội thảo, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong cũng chia sẻ 6 đề xuất. Trong đó, về quy hoạch phải thực hiện riêng, không để lẫn lộn giữa các khu cao cấp và bình dân một chỗ. Tiếp đến là thay vì chính sách yêu cầu 20% các căn hộ thương mạiphảilàm nhà ở xã hội, cái này khó cho chủ đầu tư,thì nên thu tiền này, đưa vào quỹ phát triển nhà ở xã hội đảm bảo tính hài hoà mục tiêu.
Cũng theo ông Phong, cần xây dựng bộ cơ cấu nhà ở xã hội từ 7 - 70m2, phù hợp với giá túi tiền, nhu cầu sống, bố trí các căn hộ ở những nơi phù hợp. Cần có bộ cơ cấu nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu, túi tiền của người mua. Bố trí ở vị trí thuận lợi, hướng đến lợi ích của cả chủ đầu tư và người sử dụng. Có sự hỗ trợ của Nhà nước, bao gồm hỗ trợ tín dụng, giảm thiểu tất cả các chi phí từ đất, thuế phí, tiêu cực phí… đảm bảo minh bạch, giám sát công khai. Đặc biệt, phải xây dựng cơ chế trả chậm, xử lý tranh chấp khi trả chậm. Cuối cùng là tiêu chuẩn hoá và quy chuẩn hoá nhà ở xã hội. Mở tư duy, coi 7m2 cũng là quy chuẩn cùng với nâng cao chất lượng thì người dân sẵn sàng trả tiền ra mua.
