Giá thuê căn hộ chung cư "leo thang", người thuê nhà thêm gánh nặng

Giá thuê căn hộ chung cư leo thang: "Kẻ khóc - người cười"

Nhận thông báo tiền thuê căn hộ chung cư sẽ tăng thêm 1,5 triệu đồng từ tháng 10 này, vợ chồng chị Trần Thu Hương (32 tuổi) không khỏi choáng váng.

Cặp vợ chồng quê Nam Định, có một con nhỏ 7 tuổi, đã thuê nhà tại khu đô thị Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) vào năm 2022 với mức giá 7,5 triệu đồng cho căn hộ 70m2. Tuy nhiên, tháng 10 năm ngoái, khi đến đợt gia hạn hợp đồng, chủ nhà bất ngờ thông báo sẽ tăng tiền thuê thêm 1 triệu đồng. Lý do được chủ nhà đưa ra là giá chung cư đang tăng cao và các căn hộ chung cư cho thuê khu vực xung quanh đều đã tăng giá.

Thời điểm đó, một phần vị trí thuận tiện, phần vì ngại tìm nhà mới, vợ chồng chị Hương quyết định chấp nhận mức giá thuê này.

Tuy nhiên, đến cuối tháng 9 năm nay, chủ nhà lại báo giá thuê tăng thêm 1,5 triệu đồng nữa. Đóng tiền ba tháng một lần nên họ sẽ cần chuẩn bị khoảng 30 triệu đồng. Dù đã chuẩn bị tâm lý trước việc tăng giá, nhưng mức tăng này vẫn khiến 2 vợ chồng chị Hương có chút choáng váng, quyết định ngồi lại với chủ nhà để thương lượng về việc tăng giá thuê nhà lên 1,5 triệu đồng/tháng.

"Chúng tôi đã cố gắng để cân đối ngân sách, nhưng khi nhận thông báo này, thực sự tôi cảm thấy bối rối. Mức tăng này đội giá nhà lên quá cao so với ngân sách sinh hoạt của chúng tôi. Vì vậy chúng tôi phải ngồi lại, dùng đủ lý lẽ để thuyết phục chủ nhà. Từ năn nỉ ỉ ôi đến "dọa" chuyển nhà, cuối cùng vẫn phải chấp nhận giá tăng thêm 900 nghìn đồng. Hai vợ chồng bảo nhau, nếu chủ nhà tiếp tục tăng giá trong các lần gia hạn tới, có lẽ chúng tôi sẽ phải tìm kiếm một chỗ ở khác phù hợp hơn với khả năng tài chính của mình", chị Hương nói.

Cùng chung hoàn cảnh khó khăn trên, căn hộ mà vợ chồng anh Nguyễn Trần Huy đang thuê tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) cũng tăng giá từ 8 triệu lên 10 triệu đồng so với thời điểm thuê năm 2021. Điều này khiến vợ chồng anh đối mặt nhiều áp lực.

Theo anh Huy, căn hộ chung cư vợ chồng anh thuê có hợp đồng thuê 3 năm, giá thuê 8 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, cuối tháng 9 vừa rồi, chủ nhà bất ngờ thông báo sẽ tăng tiền thuê lên 10 triệu đồng/tháng với lý do bổ sung nội thất, trang thiết bị thông minh,... Mức giá này vượt quá khả năng chi trả của gia đình nên anh Huy và vợ quyết định sẽ đợi hết hợp đồng vào cuối năm nay để trả nhà vì không đủ tài chính chi trả trong những tháng tiếp theo.

"Giá xăng tăng, giá sách giáo khoa tăng, giá thực phẩm tăng, giờ đến giá thuê nhà tăng. Tôi có hai con nhỏ đang học tiểu học, thu nhập của hai vợ chồng chỉ vừa đủ lo học hành của các con và chi tiêu cơ bản hàng ngày, nay tiền nhà tăng tôi cảm thấy áp lực nặng nề. Đây cũng chính là lý do dù đã tiết kiệm được hơn 1 tỷ đồng, thu nhập trên 30 triệu đồng/tháng, nhưng tôi chưa dám mua nhà trả góp", anh Huy chia sẻ.

Kết quả thăm dò của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường cho thuê căn hộ chung cư đang bước vào chu kỳ tăng mạnh mẽ, chủ yếu do yếu tố mùa cao điểm và áp lực từ giá bán. Theo đó, trong 9 tháng đầu năm 2024, giá bán chung cư đã liên tục tăng, vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m2. Sự leo thang này đã tạo áp lực lên thị trường cho thuê, khiến giá thuê trung bình tăng từ mức 10 triệu đồng/căn/tháng vào cuối năm 2023 lên 11 triệu đồng/căn/tháng ở thời điểm hiện tại. Xu hướng này phần nào phản ánh mối quan hệ giữa giá bán và giá thuê, khi người mua gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở do giá bán cao, thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng, kéo theo sự điều chỉnh tăng giá thuê trên thị trường.

Theo ghi nhận từ Reatimes, giá thuê chung cư tại khu vực Hà Nội cũng bắt đầu có xu hướng tăng trong thời gian qua, nhất là ở khu vực các quận trung tâm nội thành.

Đơn cử như dự án căn hộ chung cư Discovery Central tọa lạc tại quận Ba Đình, Hà Nội là một ví dụ điển hình cho sự biến động của giá thuê bất động sản trong năm 2024. Theo đó, giá thuê chung cư tại dự án này ghi nhận mức tăng nhẹ so với thời điểm tháng 8/2023 khi các căn 2 ngủ đủ đồ, giá thuê từ mức phổ biến 17 triệu đồng/tháng lên mức 17,5 - 18 triệu đồng/tháng. Căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích từ 55m2 đủ đồ giá thuê từ mức phổ biến 13 - 14 triệu đồng/tháng lên mức 14 - 15 triệu đồng/tháng.

Bên cạnh đó, giá cho thuê căn hộ chung cư tại dự án An Bình Plaza (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cũng ghi nhận mức tăng đáng kể. Theo đó, vào thời điểm cuối năm 2023 dao động từ 10,5 - 15,5 triệu đồng/tháng, tùy căn. Tuy nhiên, hiện tại, giá thuê trung bình đã tăng lên 11,3 -1 8 triệu đồng/tháng.

Còn tại quận Cầu Giấy, trong biên độ thời gian từ 3 - 5 tháng trong năm nay, giá thuê chung cư Mipec Rubik 360 với căn 2 phòng ngủ đủ đồ cũng ghi nhận mức tăng từ 14 - 17 triệu đồng/tháng lên mức 15 - 18 triệu đồng/tháng. Căn hộ 3 phòng ngủ đầy đủ đồ giá cũng tăng từ mức 17 - 20 triệu đồng/tháng lên mức 19 - 22 triệu đồng/tháng. Căn hộ 4 phòng ngủ đầy đủ đồ giá cũng tăng từ mức 18 - 24 triệu đồng/tháng lên mức 20 – 25 triệu/tháng. Cũng tại quận này, giá thuê tại chung cư D'Capitale cũng ghi nhận tăng 5-10% so với thời điểm đầu năm. Cụ thể, các căn 3 phòng ngủ đã có đủ đồ, giá thuê đang ở mức 25 - 26 triệu đồng/tháng. Căn 2 ngủ 2 vệ sinh đã có đủ đồ hiện đang được cho thuê với mức giá 19 - 22 triệu đồng/tháng...

Có thể thấy, trong năm vừa qua, cùng với sự tăng giá chung cư, giá thuê căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng khiến cho nhiều người thuê nhà ở Thủ đô gặp áp lực lớn về tài chính. Không chỉ đẩy giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người lao động đi xa, giá thuê tăng cao còn làm những người có nhu cầu chật vật xoay xở để đảm bảo, duy trì cuộc sống trong điều kiện tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà.

Đà tăng mạnh của giá nhà cho thuê đang tạo ra áp lực đáng kể cho những người đi thuê, nhưng lại mang đến cơ hội hấp dẫn cho giới đầu tư trong phân khúc này. Kết quả thăm dò thị trường cho thấy, việc đầu tư căn hộ hiện đang mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên đến khoảng 12,5%/năm, bao gồm cả phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê. Đặc biệt, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đạt mức 4,6%, trong khi tại TP.HCM là 4,1% và trung bình cả nước ở mức 4,5%. Những con số này cho thấy tiềm năng sinh lời lớn mạnh từ bất động sản cho thuê, nhất là trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà ngày càng cao và giá bán tiếp tục leo thang, giúp nhà đầu tư tận dụng tối đa lợi ích từ cả hai nguồn thu nhập: Tăng giá trị tài sản và doanh thu từ cho thuê.

Anh Nguyễn Hồng Sơn, môi giới bất động sản chuyên về cho thuê tại khu vực Đống Đa (Hà Nội) chia sẻ với Reatimes rằng, trong thời gian gần đây, xu hướng đầu tư căn hộ cho thuê ngày càng được ưa chuộng. Theo đó, nhiều nhà đầu tư rót vốn kinh doanh phân khúc này đang hưởng lợi nhờ tốc độ tăng trưởng ổn định và khả năng sinh lời ngày càng cải thiện.

"Hầu hết các khu căn hộ, nhà trọ cho thuê liên kết với chúng tôi hiện đang duy trì tỷ lệ lấp đầy ở mức tốt. Giá thuê căn hộ tầm trung hiện rơi vào khoảng 10 - 15 triệu đồng/tháng, trong khi nhà trọ dao động từ 1,5 - 4 triệu đồng, tùy thuộc vào vị trí và diện tích", anh Sơn nói.

Cũng theo anh Sơn, hiện nay thị trường đang chứng kiến sự chuyển hướng trong chiến lược đầu tư. Thay vì tiếp tục đầu tư vào các sản phẩm nhà thấp tầng như trước đây, nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn phương án mua căn hộ trung và cao cấp. Với cùng một số tiền, thay vì mua một căn nhà thấp tầng, họ có thể sở hữu tới 10 căn hộ trung hoặc cao cấp, tối ưu hóa khả năng cho thuê và đầu tư sinh lời từ phân khúc này.

Theo đó, với số vốn đầu tư tương đương, biệt thự chỉ có thể cho thuê với giá 50 - 60 triệu đồng/tháng và dòng tiền từ biệt thự kém cơ động. Trong khi đó, nếu đầu tư vào 10 căn hộ, nhà đầu tư có thể thu về 15 - 18 triệu đồng/căn, tức tổng thu nhập từ cho thuê lên tới 180 triệu đồng/tháng. Ngoài ra, giá trị căn hộ cũng có xu hướng tăng tịnh tiến theo thời gian, theo đó nhiều nhà đầu tư hiện nay vẫn đổ tiền vào căn hộ chung cư với kỳ vọng thu được lợi nhuận gộp trên cả thị trường mua bán và cho thuê.

Quả thực, phân khúc chung cư cho thuê hiện nay đúng là "miếng bánh béo bở" đối với các nhà đầu tư bất động sản. Với số tiền nhàn rỗi chỉ từ 2 - 3 tỷ đồng, ai cũng có thể trở thành nhà đầu tư để chọn cho mình một căn hộ chung cư cho thuê hoặc lướt sóng kèm theo những kỳ vọng về khả năng sinh lời hấp dẫn.

Theo khảo sát, số lượng căn hộ cho thuê chiếm một phần không nhỏ trong tổng số căn hộ tại nhiều dự án chung cư. Nhiều tòa nhà có tới 10 - 15% căn hộ đang được rao cho thuê, cho thấy rằng đây là một phân khúc đầu tư vô cùng hấp dẫn, bởi một bộ phận lớn các chủ sở hữu không có nhu cầu ở mà thay vào đó chỉ nhắm đến lợi nhuận từ cho thuê.

Ví dụ, tại Dự án chung cư Mỹ Sơn Tower trên đường Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội hiện có một số lượng đáng kể các căn hộ cho thuê. Qua khảo sát trên trang Batdongsan.com.vn, các căn hộ tại đây chủ yếu được rao cho thuê với diện tích phổ biến từ 70-80m2, 2 phòng ngủ, và giá dao động từ 10-12 triệu đồng/tháng. Dự án này có tổng số căn hộ khoảng 372 căn, theo kết quả khảo sát, số lượng tin đăng cho thuê trên Batdongsan.com hiện chiếm tỷ lệ đáng kể, cụ thể có ít nhất 40 - 50 căn hộ đang được rao cho thuê, tương ứng với khoảng 10-15% tổng số căn trong dự án.

Dự án Hoàng Cầu Skyline cũng có số lượng lớn căn hộ được đăng cho thuê trên trang Batdongsan.com. Hiện tại, các tin đăng cho thấy rất nhiều căn hộ tại dự án này đang được chào thuê với đa dạng diện tích, từ các căn 1 phòng ngủ khoảng 54m2 đến căn 3 phòng ngủ diện tích lên tới 120m2. Giá thuê dao động từ 14 - 20 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào diện tích và vị trí căn hộ. Dự án này có tổng cộng khoảng 168 căn hộ và theo thống kê hiện tại, có hàng chục căn hộ đang được đăng cho thuê, chiếm tỷ lệ lớn so với tổng số căn. Theo khảo sát, thời điểm hiện tại ghi nhận khoảng 10 - 15 tin đăng cho thuê các căn hộ khác nhau, từ 1 đến 3 phòng ngủ, tương ứng tỷ lệ căn hộ cho thuê tại dự án này chiếm khoảng 6-9% trên tổng số căn hộ tại dự án.

Theo các chuyên gia, khi số lượng căn hộ cho thuê chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số căn hộ của một tòa nhà, điều này phần nào phản ánh rằng thị trường cho thuê đang phát triển mạnh mẽ và trở thành phân khúc hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn trong thời gian gần đây. Ở thời điểm hiện tại, mặc dù lợi suất có phần sụt giảm hơn so với giai đoạn trước, tuy nhiên thị trường căn hộ cho thuê vẫn là kênh đầu tư thu hút sự quan tâm nhờ khả năng mang lại nguồn thu ổn định. Thực tế này cho thấy, nguồn cung bất động sản cho thuê tăng, nhưng đồng thời lại làm giảm nguồn cung nhà ở cho người thực sự có nhu cầu mua để ở. 

Tăng cung để hạ giá nhà

Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến giá cho thuê căn hộ chung cư liên tục leo thang là do giá nhà liên tục lập đỉnh và vẫn chưa có dấu hiệu "giảm nhiệt", trong khi đó, nguồn cung đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền nằm trong tầm với của người dân đang trở nên vô cùng hạn chế, nếu không muốn nói là gần như "vắng bóng" hoàn toàn. Điều này khiến nhiều người buộc phải từ bỏ giấc mơ mua nhà. Thay vào đó, xu hướng đi thuê nhà đảm bảo chất lượng là giải pháp được nhiều người lựa chọn để đáp ứng nhu cầu chỗ ở.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam phân tích, giá thuê căn hộ chung cư tăng cao trong thời gian gần đây phần lớn bắt nguồn từ tình trạng nhiều khách hàng chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà bởi giá bất động sản hiện giờ neo ở mức quá cao, buộc họ phải lựa chọn phương án đi thuê.

Ngoài ra, một số nhóm khách hàng cũng đang thuê lại các căn hộ để cho thuê ngắn hạn, phục vụ nhu cầu du lịch trong nước, điều này dẫn đến việc nguồn cung căn hộ cho thuê giảm mạnh, tạo áp lực tăng giá thuê trên thị trường. Mặt khác, xu hướng đô thị hóa ngày càng cao, dân nhập cư vào trung tâm nhiều dẫn đến nhu cầu thuê chung cư, nhà trọ cũng gia tăng.

Bên cạnh đó, các chuyên gia bất động sản cho rằng, trong tương lai, giá các dự án chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng do chi phí đầu tư bị đẩy cao, buộc các chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận. Để giải quyết vấn đề này và giúp hạ giá nhà, biện pháp tốt nhất là phải tăng nguồn cung nhà ở. Việc đẩy mạnh phát triển các dự án mới sẽ góp phần cân bằng thị trường, giúp người dân có thêm nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn.

Việc đẩy mạnh xây dựng các dự án nhà ở để bán cần kết hợp với việc tăng số lượng nhà cho thuê đạt tiêu chuẩn về chất lượng và giá cả hợp lý. Việc này không chỉ giúp giải quyết nhu cầu nhà ở cấp bách mà còn tạo sự cân đối giữa cung và cầu, từ đó góp phần giảm bớt áp lực lên thị trường bất động sản. Đồng thời, giải pháp này cũng cần phải đi kèm với chính sách hỗ trợ về tín dụng, đặc biệt là cho những người có thu nhập trung bình và thấp, để họ có thể tiếp cận dễ dàng hơn với nhà ở. Điều này sẽ giúp thị trường trở nên ổn định và phát triển bền vững, đồng thời đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện nay giá chung cư đang đà lên rất cao, người dân có nhu cầu ở thực muốn mua nhà cũng rất chật vật trong việc đi tìm nguồn nhà có giá vừa phải. Vấn đề được đặt ra ở đây là nếu Việt Nam hình thành và vận hành được phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền thì có thể coi như là một bước tiến quan trọng trong câu chuyện bình ổn thị trường bất động sản, góp phần đưa người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư.

"Ở Việt Nam, muốn thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển cân bằng, đáp ứng nhu cầu ở của đại bộ phận người dân thì việc hình thành một phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền xuất hiện, đồng thời hoạt động hiệu quả thì đó chính là giải pháp nhà ở mang tính chất lâu dài cho mọi đối tượng người dân", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu, kéo giảm mặt bằng giá nhà ở của toàn thị trường. Nếu cả thị trường chung tay và các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường được thúc đẩy thì loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển song song với nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, để có thể thực hiện được điều này, cần có các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng sức mua, hỗ trợ các chủ đầu tư dự án bất động sản trong việc phát triển, vận hành dự án hạ tầng xã hội. Đặc biệt, cần tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là vấn đề, thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra ven đô thị là tất yếu./.