Hóa giải "nút thắt" pháp lý, "đánh thức" nhà tái định cư bỏ hoang

Theo nhiều chuyên gia, bài toán chuyển đổi quỹ nhà tái định cư bỏ hoang thành NƠXH sẽ là một quá trình tương đối gian nan, bởi bên cạnh tính đến việc giải quyết các vấn đề về mặt kiến trúc - quy hoạch và xem xét nhu cầu xã hội, thì "nút thắt" lớn nhất được xác định lại đến từ góc độ pháp lý, khi đây là 2 loại sản phẩm nhà ở có tính chất khác nhau.

Bàn về những tồn tại và giải pháp tháo gỡ vướng mắc liên quan đến pháp lý khi chuyển đổi nhà tái định cư thành NƠXH, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với LS. ThS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản.

PV: Việc chuyển đổi nhà tái định cư thành NƠXH được đánh giá là lời giải cho bài toán "một mũi tên trúng hai đích" - vừa sử dụng hiệu quả quỹ nhà tái định cư, vừa tăng cung NƠXH. Luật sư có đồng tình với quan điểm này không? Ông đánh giá như thế nào về đề xuất chuyển đổi này?

LS. Phạm Thanh Tuấn: Trước hết, việc chuyển quỹ nhà tái định cư bỏ hoang sang NƠXH là một chính sách hợp lý, đúng đắn, vì vậy cá nhân tôi hoàn toàn đồng tình với quan điểm nêu trên. Bởi nếu thực hiện được việc này, chúng ta sẽ đạt 2 mục tiêu: vừa khơi thông nguồn lực đất đai, tránh lãng phí; vừa cải thiện nguồn cung NƠXH cho người có nhu cầu, đảm bảo được các yếu tố an sinh xã hội, giải quyết nghịch lý nhà bỏ hoang la liệt trong khi người dân lại thiếu chỗ ở.

Theo Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", TP.HCM và Hà Nội là các địa phương được giao chỉ tiêu cao nhất: TP.HCM 69.750 căn và Hà Nội 56.250 căn. 

Đây được xem là một mục tiêu rất thách thức, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung dự án NƠXH thời gian vừa qua không nhiều. Trong khi đó, cũng tại 2 thành phố lớn trên, theo thống kê chưa đầy đủ của cơ quan chức năng có khoảng 18.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực đất đai và tài sản công rất lớn.

Chính vì vậy, nếu chuyển được số lượng nhà tái định cư chưa sử dụng này sang làm NƠXH sẽ đem lại một phần nguồn cung vô cùng quan trọng, phục vụ mục tiêu 1 triệu căn NƠXH mà Chính phủ đã đặt ra. Đây chính xác được xem là giải pháp "một mũi tên trúng hai đích".

PV: Tuy nhiên, được biết đây là 2 loại nhà ở có tính chất khác nhau, dẫn đến không dễ dàng trong thực hiện chuyển đổi. Từ góc độ pháp lý, xin ông cho biết những vướng mắc nào có thể phát sinh?

LS. Phạm Thanh Tuấn: Có thể thấy, vấn đề thủ tục pháp lý là "nút thắt" đầu tiên khi chuyển đổi nhà tái định cư bỏ hoang sang NƠXH. Tại cuộc họp cho ý kiến hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở diễn ra ngày 13/6, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cũng đã chỉ ra, vấn đề lớn nhất trong chuyển đổi công năng nhà ở là cơ chế, chính sách, thủ tục chuyển đổi.

Theo tôi, một trong những khó khăn về mặt pháp lý khi chuyển đổi quỹ nhà tái định cư sang NƠXH bắt nguồn từ các quy định pháp luật còn chung chung, chưa có quy định hướng dẫn chi tiết nên việc triển khai thực tế ở các địa phương sẽ khó khăn.

Thứ nhất, có thể thấy, tại điểm a khoản 1 Điều 124 Luật Nhà ở 2023 đã có quy định chuyển đổi công năng từ nhà ở phục vụ tái định cư sang NƠXH. Đây là cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền xem xét và thực hiện. Tuy nhiên, quy định trên mới chỉ mang tính nguyên tắc, chưa có quy định chi tiết như trình tự, thủ tục, thẩm quyền, hồ sơ, điều kiện… chuyển đổi, nên việc triển khai sẽ gặp một số khó khăn.

Nhà ở tái định cư và NƠXH là hai đối tượng khác nhau nên quy trình thực hiện thủ tục pháp lý các dự án này có sự khác biệt như trong bố trí quỹ đất; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; lựa chọn chủ đầu tư… Khi đặt ra vấn đề chuyển đổi công năng từ nhà ở phục vụ tái định cư sang NƠXH, thì thủ tục chuyển đổi sẽ rất phức tạp, nhiều thủ tục pháp lý phải thực hiện lại từ đầu.

Thậm chí, khoản 6 Điều 49 Luật Nhà ở 2023 còn yêu cầu dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư phải lập và phê duyệt thành dự án riêng, không thực hiện dự án hỗn hợp với các loại hình nhà ở thương mại, NƠXH. Như vậy, nếu chỉ dừng lại ở quy định như hiện nay, các địa phương sẽ rất khó trong việc thực hiện chuyển đổi, lúng túng khi áp dụng trình tự, thủ tục và các quy định cụ thể.

Thứ hai, còn tồn tại tình trạng địa phương muốn duy trì quỹ căn hộ tái định cư, dù chưa biết khi nào cần dùng đến. Địa phương muốn có sẵn quỹ nhà tái định cư để thực hiện công tác bồi thường, tái định cư cho người dân có đất, tài sản bị thu hồi. 

Nếu địa phương không có sẵn nhà ở tái định cư thì phải mất từ 2 đến 3 năm mới tạo lập được quỹ nhà mới hoặc phải mua lại nhà ở thương mại với giá cao, bảo đảm phù hợp với nhu cầu cần bố trí tái định cư trên địa bàn. Chính vì thế, nhiều địa phương vẫn muốn duy trì quỹ nhà tái định cư, có tâm lý "dùng dằng" trong việc chuyển đổi quỹ nhà ở này sang NƠXH.

Thứ ba, một trong những vướng mắc rất lớn, thậm chí là "nút thắt" trong quá trình chuyển đổi công năng từ quỹ nhà tái định cư sang NƠXH liên quan đến định giá. Theo quy định của Luật Nhà ở, nhà tái định cư do Nhà nước đầu tư là tài sản công chịu sự quản lý của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. 

Khi chuyển đổi sang NƠXH để bán cho người dân thì cần phải xác định giá trị tài sản công làm cơ sở để xác định giá bán. Hiện nay, việc xác định giá trị tài sản công, đặc biệt với quỹ nhà ở tái định cư khi chuyển đổi sang NƠXH chưa có quy định pháp luật rõ ràng điều chỉnh. Nghị định 151/2017/NĐ-CP có hướng dẫn việc xác định giá trị tài sản công nhưng chưa thật sự rõ ràng cho các tổ chức thẩm định giá có đủ cơ sở pháp lý thực hiện. 

Mặt khác, việc xác định giá đất hay giá trị tài sản công luôn là một trong những lĩnh vực "nhạy cảm" vì dễ bị quy liên quan đến thất thoát tài sản nhà nước nên các công ty định giá thường "ngại" thực hiện. Quá trình định giá tài sản công sẽ là một trong những cản trở khiến việc chuyển đổi thêm khó khăn.

Thứ tư là những vấn đề chưa rõ ràng trong chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án NƠXH chuyển đổi từ nhà tái định cư. Với dự án NƠXH thông thường, chủ đầu tư dự án sẽ được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NƠXH. Chủ đầu tư được dành 20% diện tích đất để xây dựng hệ thống hạ tầng đầu tư kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. 

Câu hỏi đặt ra là với dự án NƠXH chuyển đổi công năng từ nhà tái định cư, liệu chủ đầu tư còn được hưởng các ưu đãi trên hay không và cơ chế xác định như thế nào? Hiện vấn đề này chưa có quy định rõ ràng.

PV:  Vậy theo ông, giải pháp để có thể tháo gỡ vướng mắc cho các vấn đề này là gì?

LS. Phạm Thanh Tuấn: Tôi cho rằng để giải quyết các vướng mắc trên, cần nhiều giải pháp đồng bộ. Để thực hiện được mục tiêu chuyển quỹ nhà tái định cư bỏ hoang sang NƠXH, trước hết, cơ quan có thẩm quyền cần ban hành các quy định hướng dẫn cụ thể - yếu tố quan trọng giúp thúc đẩy nhanh quá trình chuyển đổi này.

Nhìn thẳng vào thực tế, với khung pháp lý như hiện tại sẽ rất khó triển khai vì nhiều quy định còn thiếu đồng bộ. Do đó, Chính phủ có thể nghiên cứu phương án trình Quốc hội ban hành Nghị quyết chính sách về thí điểm một số cơ chế, chính sách để chuyển đổi quỹ nhà ở tái định cư sang NƠXH. Cùng với đó, những nội dung không có vướng mắc của Luật thì Bộ Xây dựng có thể xem xét quy định trong dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 thay thế Nghị định 99/2015/NĐ-CP để sớm ban hành.

Ngoài ra, tôi cho rằng giải pháp quỹ nhà tái định cư chuyển sang NƠXH thay vì đem bán thì có thể đem cho các đối tượng có nhu cầu thuê. Quỹ NƠXH được chuyển đổi từ nhà tái định cư sang cho thuê sẽ có thuận lợi là vừa tránh được vướng mắc trong định giá, vừa duy trì được quỹ nhà ở trong trường hợp địa phương muốn có sẵn quỹ nhà khi thực hiện công tác bồi thường, tái định cư trên địa bàn.

Chính phủ có thể nghiên cứu phương án trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách để chuyển đổi quỹ nhà ở tái định cư sang NƠXH. Những nội dung không có vướng mắc của Luật thì Bộ Xây dựng có thể xem xét quy định trong dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 thay thế Nghị định 99/2015/NĐ-CP để sớm ban hành.

Luật sư, ThS. Phạm Thanh Tuấn

Bên cạnh đó, với các dự án NƠXH không phải chuyển đổi từ quỹ nhà tái định cư, chủ đầu tư được hưởng rất nhiều ưu đãi như: ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại…

Với nhà ở tái định cư, do tính chất là một loại hình sản phẩm khác, nên chủ đầu tư không có các ưu đãi này. Nếu chuyển từ nhà ở tái định cư sang NƠXH thì chủ đầu tư cần được làm rõ về khoản hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng hay có được dành 20% để xây dựng hệ thống hạ tầng đầu tư kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại hay không.

Tuy nhiên, tôi cho rằng khả năng để hưởng ưu đãi với quỹ đất thương mại 20% theo tôi rất khó triển khai vì liên quan đến quy hoạch, thiết kế. Các quỹ nhà tái định cư đều xây dựng xong và đi vào sử dụng. Nếu giả sử quỹ tái định cư không bố trí phần thương mại dịch vụ thì rất khó để cơ quan chức năng chuyển phần nhà ở (đã xây) sang làm thương mại dịch vụ vì việc chuyển đổi như vậy phức tạp về cả pháp lý và triển khai thực tế.

Phương án chuyển đổi kiểu "xôi đỗ" trong các dự án nhà tái định cư, tức một phần các căn chuyển sang NƠXH, một phần chuyển sang nhà ở thương mại để chủ đầu tư hưởng 20% quỹ thương mại cũng đã từng được tính đến, nhưng có thể sẽ "vướng" quy định tại khoản 6 Điều 49 Luật Nhà ở 2023, yêu cầu dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư thì phải lập và phê duyệt thành dự án riêng, không thực hiện dự án hỗn hợp với các loại hình nhà ở thương mại, NƠXH.

Như vậy, với khung pháp lý như hiện tại sẽ tương đối khó triển khai vì có nhiều vấn đề phức tạp phát sinh trong quá trình chuyển đổi, mà các cấp độ văn bản như Nghị định của Chính phủ hoặc văn bản do Bộ Xây dựng ban hành khó có thể giải quyết được. 

Các cơ chế, chính sách và ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH được chuyển đổi và các nội dung có liên quan, theo tôi, cần được quy định trong cơ chế thí điểm một số cơ chế, chính sách để chuyển đổi quỹ nhà ở tái định cư sang NƠXH do Quốc hội ban hành.

Đây sẽ là hành lang pháp lý thúc đẩy toàn bộ tiến trình chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, tránh gây lãng phí, vừa bảo đảm nguồn cung NƠXH cho người có nhu cầu, vừa đảm bảo được các yếu tố an sinh xã hội…

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!