Thực tế, để tồn tại và phát triển, doanh nghiệp bất động sản Việt phải vượt qua rất nhiều thách thức và khó khăn. Các doanh nghiệp luôn bị bủa vậy bởi những rủi ro khách quan như từ hành lang pháp lý hay chính sách vốn.
Rủi ro về pháp lý
Pháp lý là một trong rủi ro lớn nhất mà các doanh nghiệp bất động sản Việt đang phải đối mặt. Không chỉ phải chịu tác động từ sự chồng chéo của một phần hệ thống pháp luật và các Nghị định, thông tư mà doanh nghiệp còn gặp rủi ro từ các quyết sách hành chính của chính quyền địa phương.
Để phát triển dự án bất động sản, các chủ đầu tư phải đi qua nhiều bước xin phê duyệt tại nhiều cấp, nhiều cơ quan. Các quy định pháp luật liên quan đến phát triển dự án bất động sản rất phức tạp, bao gồm luật liên quan đến nhiều lĩnh vực về đất đai, nhà ở, xây dựng, đầu tư, quy hoạch...
Điển hình như tại TP.HCM, việc rà soát các dự án bất động sản thời gian vừa qua đã đẩy không ít doanh nghiệp vào tình trạng khó khăn. Đặc biệt, nhiều dự án đã có đầy đủ hồ sơ pháp lý nhưng… vẫn bị liệt vào danh sách không đủ điều kiện bán hàng.
(Ảnh minh họa)
Theo luật sư Nguyễn Sơn Tùng, một ví dụ khác của việc doanh nghiệp bất động sản gặp rắc rối từ pháp lý đó là khoản tạm tính tiền sử dụng đất. Cụ thể, do hạn chế về khoản tiền tính sử dụng đất có thể kéo dài đến hàng năm, nhiều doanh nghiệp buộc phải dự trừ khoản tiền tạm tính. Song thực tế, chính doanh nghiệp đang phải gặp khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ vướng mắc trong khoản tiền tạm tính sủ dụng đất.
Báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho biết, các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với tình trạng rất phổ biến là dù đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thiện pháp lý để triển khai do gặp nhiều vướng mắc về thủ tục hành chính.
Những vướng mắc này là tác động khách quan, không phải do chủ đầu tư gây ra, nhưng doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy nặng nề là tồn kho lớn, nợ đọng nhiều, chôn vốn trong thời gian dài do không thể đưa sản phẩm ra thị trường như dự kiến.
Chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, rủi ro mà doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt tại thị trường Việt Nam là rất lớn.
Rủi ro về tài chính
Chi phí để đầu tư vào dự án là con số không hề nhỏ mà cụ thể như chi phí giải phóng mặt bằng, thủ tục chuẩn bị đầu tư, lãi vay, chi phí quản lý doanh nghiệp.
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, trong rủi ro về tài chính, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn từ ngân hàng. Số lượng các doanh nghiệp tự thân huy động vốn và sở hữu vốn tự có còn khiêm tốn. Điều này dẫn tới, khi phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn Ngân hàng, các doanh nghiệp dễ gặp rủi ro.
Điển hình nhất là thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có lộ trình thắt chặt tín dụng vào bất động sản.
Theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30%; tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên.
Mục đích của dự thảo này nhằm kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp. Đây là thông điệp yêu cầu các nhà băng dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn dùng để cho vay trung và dài hạn ở mức 40% dự kiến sẽ bị rút dần xuống còn 30% trong giai đoạn 2019 - 2021 hoặc đến năm 2022.
(Ảnh minh họa)
Chính sách này buộc doanh nghiệp bất động sản phải tìm hướng xoay xở nguồn vốn cho các dự án phát triển của mình. Trong khi đó, khả năng phát hành trái phiếu hay thu hút vốn trên sàn chứng khoán của các doanh nghiệp Việt lại không hề dễ dàng.
Chưa kể, việc thắt chặt tín dụng cũng là ngại tâm lý rất lớn đối với người mua và giới đầu tư.
Những vướng mắc pháp lý kéo dài, sự tồn đọng của các sản phẩm bất động sản, nguồn tín dụng không khai thông, tâm lý khách hàng e ngại… khiến các doanh nghiệp bất động sản phải đứng trước ngưỡng thách thức vô cùng lớn.
Nguồn: https://cdn.reatimes.vn/mediav2/media_old/kho-nhu-doanh-nghiep-bat-dong-san-viet-36957.html
