Mặt bằng phố Hà Nội hết thời “gà đẻ trứng vàng”, đâu là lối thoát?

Giá thuê neo cao dù "ế ẩm"

Thị trường cho thuê nhà mặt phố tại các tuyến phố "vàng" của Hà Nội như: Bà Triệu, Kim Mã, Lý Thường Kiệt, Xuân Thủy… hiện đang ghi nhận mức giá thuê tăng cao.

Cụ thể, tại một số tuyến đường thuộc quận Cầu Giấy (cũ), các căn nhà mặt phố có diện tích từ 60 - 150m2 đang có giá cho thuê dao động 60 - 120 triệu đồng/tháng; có những căn hơn 150m2 giá vượt ngưỡng 250 triệu đồng/tháng. Đơn cử, một căn nhà mặt phố Khúc Thừa Dụ (phường Cầu Giấy) có diện tích 150m2 đang được chào thuê giá 265 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, tại một số tuyến đường thuộc quận Hoàn Kiếm (cũ), mức giá chào thuê dao động từ 80 - 200 triệu đồng/tháng đối với những căn có diện tích 70 - 160m2. Cụ thể, trên phố Bà Triệu (phường Nguyễn Du), một căn nhà mặt phố rộng 80m2 đang được cho thuê với giá hơn 73 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, thực tế vẫn ghi nhận nhiều nhà mặt phố tại Hà Nội "ế ẩm" dù nằm ở vị trí đắc địa. Thị trường xuất hiện nghịch lý: Nhà phố "đất vàng" bỏ trống nhưng giá thuê vẫn không giảm, thậm chí nhích tăng.

Chị Khương Lê, môi giới bất động sản khu vực Hai Bà Trưng (cũ) cho biết, giá thuê nhà mặt phố hiện vẫn neo ở mức cao, nhiều căn giá thuê cao mức 100 - 200 triệu đồng/tháng tuỳ diện tích. Mức giá này đang đi ngang hoặc có khu vực tăng nhẹ, dù không tăng nóng so với giai đoạn đầu năm.

Chị Khương cho biết thêm, nhiều chủ nhà rao thuê cả năm vẫn không tìm được khách. Một số chủ nhà chấp nhận giảm giá để kích cầu, song mức điều chỉnh chỉ khoảng 1 - 2%. Trong khi đó, phần lớn các chủ nhà vẫn giữ nguyên giá, thậm chí tăng nhẹ.

"Nguyên nhân khiến nhiều chủ nhà mặt phố ở Hà Nội vẫn giữ giá thuê cao dù thị trường chưa thật sự sôi động chủ yếu đến từ kỳ vọng phục hồi dài hạn và giá trị vị trí "đất vàng". Sau giai đoạn ảm đạm, nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh dịch vụ - đặc biệt là các ngành F&B, bán lẻ, thời trang đang dần quay lại, khiến chủ nhà tin tưởng giá thuê có thể sẽ tăng. Nhiều người chấp nhận để mặt bằng trống vài tháng thay vì giảm giá mạnh, bởi họ coi vị trí mặt tiền đẹp là 'tài sản thương hiệu'. Nếu giảm sâu, sau này rất khó kéo giá lên lại", chị Khương nói.

Ở phía người thuê, áp lực chi phí đang ngày càng lớn. Chị Thuý Hà, kinh doanh cửa hàng đồ ăn trên phố Lạc Trung (phường Vĩnh Tuy) cho biết, từ giữa năm 2024, doanh thu trực tiếp từ cửa hàng giảm mạnh khiến chị tính đến việc sang nhượng cửa hàng để chuyển sang kinh doanh online. Tuy nhiên, sau nhiều tháng rao tin, chị vẫn chưa tìm được khách thuê thế chỗ để lấy lại tiền đặt cọc.

"Giá thuê mặt bằng tăng quá nhanh, trong khi kinh doanh lại ảm đạm. Tôi đã thương lượng nhiều lần nhưng chủ nhà vẫn giữ nguyên mức 80 triệu đồng/tháng cho diện tích 60m2. Không thể tiếp tục gồng lỗ, tôi buộc phải tìm người sang nhượng để rút vốn và chuyển sang bán hàng online cho đỡ chi phí", chị Hà chia sẻ.

Cũng theo chị Hà, xu hướng thị trường hiện đã khác, việc thuê mặt bằng không còn quá cần thiết bởi người kinh doanh có thể bán hàng qua các kênh trực tuyến, trên các sàn thương mại điện tử. Do vậy, nhiều tiểu thương đã quyết định trả lại mặt bằng nhà phố để thuê địa điểm nhỏ hơn trong ngõ với chi phí hợp lý, đồng thời tập trung bán hàng online. Điều này giúp giảm đáng kể chi phí vận hành trong khi doanh số vẫn được duy trì.

Đâu là giải pháp "hâm nóng" thị trường?

Thực trạng giá thuê nhà mặt phố tăng cao đang khiến nhiều người chuyển sang tìm kiếm mặt bằng trong ngõ với giá thuê rẻ hơn đáng kể. Đây được đánh giá là lựa chọn an toàn cho người thuê dài hạn, ưu tiên môi trường yên tĩnh và chi phí hợp lý.

Khảo sát trên Batdongsan.com.vn, nguồn cung nhà trong ngõ tại Hà Đông (cũ), Long Biên (cũ), Bắc Từ Liêm (cũ) vẫn dồi dào, với giá thuê phổ biến 7 – 20 triệu đồng/tháng tùy vị trí và tiện ích. Các căn nhà trong ngõ thuộc các tuyến phố "đất vàng" quanh khu vực Hai Bà Trưng (cũ), Hoàn Kiếm (cũ)... cũng có mức giá khá "mềm", khoảng 15 - 35 triệu đồng/tháng tuỳ diện tích.

Đây vốn là phân khúc đáp ứng tốt nhu cầu ở của gia đình trẻ, nhân viên văn phòng, người thu nhập trung bình. Nay, xu hướng thuê mặt bằng kinh doanh trong ngõ đang nở rộ khi giá thuê nhà phố tăng quá cao, thu hút ngày càng nhiều doanh nghiệp nhỏ, startup hoặc hộ kinh doanh dịch vụ quy mô vừa và nhỏ.

Tuy nhiên, sự trầm lắng của thị trường nhà phố không chỉ đến từ nguyên nhân giá thuê cao. Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, tình trạng vắng khách thuê là hệ quả của nhiều yếu tố, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bán lẻ đang tái cấu trúc mạnh. Khách thuê hiện ưu tiên những không gian thương mại hiện đại, được quy hoạch đồng bộ thay vì mặt bằng nhà phố truyền thống.

"Nhà phố hiện không đáp ứng được các tiêu chuẩn như quy hoạch thương mại đa dạng, không gian mua sắm cao cấp hay tính pháp lý minh bạch. Rào cản trong việc xin giấy phép kinh doanh cũng khiến nhiều thương hiệu e ngại. Ngay cả các chuỗi F&B vốn ưa chuộng mặt bằng mặt phố cũng đang chuyển dịch sang trung tâm thương mại để tối ưu dòng tiền và hưởng các hỗ trợ truyền thông", bà Hoàng Nguyệt Minh cho biết.

Cùng với đó, sự bùng nổ của nền tảng thương mại điện tử đã làm thay đổi toàn diện thói quen tiêu dùng của người dân. Những mô hình kinh doanh từng phụ thuộc lớn vào vị trí mặt phố nay chuyển sang đẩy mạnh kênh trực tuyến, áp dụng cloud kitchen (bếp trung tâm), bán hàng trên sàn thương mại điện tử hoặc qua livestream. Sự phổ biến của các sàn thương mại điện tử như Shopee, Lazada, Tiktok... và nền tảng giao đồ ăn online như GrabFood, ShopeeFood, beFood… khiến ranh giới giữa mua hàng trực tiếp và trực tuyến ngày càng mờ nhạt.

Điều này khiến sức hấp dẫn của cửa hàng mặt phố giảm sút rõ rệt. Nhiều đơn vị kinh doanh không còn cần mặt bằng lớn để đón khách, mà chỉ cần không gian nhỏ làm nơi chế biến hoặc lưu trữ hàng hóa. Trước đây, "vị trí vàng" là mặt phố lớn, đông người qua lại, nhưng hiện nay, vị trí đắc địa được hiểu là nơi phù hợp với mô hình kinh doanh: Nếu bán online cần gần khu dân cư, điểm giao - nhận hàng; nếu kinh doanh trải nghiệm cần mặt bằng độc đáo, giàu tính nhận diện và có khả năng tạo điểm check-in cho khách.

Trên cơ sở đó, theo các chuyên gia, để thị trường nhà mặt phố phục hồi và phát triển bền vững, chủ nhà cần linh hoạt hơn trong phương án cho thuê. Việc chia nhỏ mặt bằng, cải tạo thành không gian mở, hướng tới phục vụ đa mô hình trải nghiệm (trà đạo, cà phê đặc sản, concept store…) hoặc chuyển sang cho thuê đa công năng như kho hàng, văn phòng nhỏ, điểm giao - nhận hàng là xu hướng phù hợp.

Về phía doanh nghiệp, việc phát triển mô hình kinh doanh kết hợp online - offline (O2O) được xem là giải pháp quan trọng, giúp mở rộng tiếp cận khách hàng và giảm phụ thuộc vào vị trí mặt bằng. Khi cả chủ nhà lẫn người thuê cùng thích ứng theo xu thế mới, cộng hưởng với các chính sách hỗ trợ tăng sức mua, thúc đẩy tiêu dùng, việc cải tạo mặt bằng và chuyển đổi mô hình kinh doanh sẽ thuận lợi hơn.

Cùng với đó, cần theo sát các điều chỉnh quy hoạch giao thông - hạ tầng xã hội của Nhà nước, sự nâng cấp hạ tầng đô thị và phát triển không gian công cộng như phố đêm, không gian sáng tạo… để nắm bắt cơ hội kinh doanh. Nếu tận dụng tốt những thay đổi này, diện mạo các dãy phố sẽ sớm khởi sắc, thay thế cảnh "cửa đóng then cài", biển cho thuê treo dài tháng như hiện nay./.