Người sử dụng đất phải nộp tiền bổ sung do chưa xác định giá đất là bất hợp lý

Ngày 26/5/2025, Bộ Tài chính công bố lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 của Chính phủ quy định về Quỹ phát triển đất.

Trong đó, vấn đề gây tranh cãi nhất là Điều 50 và Điều 51 Dự thảo Nghị định 103/2024/NĐ-CP vẫn giữ nguyên quy định các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần, điều chỉnh quy hoạch chi tiết… trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (1/8/2024), nhưng chưa quyết định giá đất thì phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền phải nộp.

Theo các chuyên gia, quy định này chưa thật sự phù hợp với thực tế và đang đẩy gánh nặng tài chính không đáng có về phía doanh nghiệp.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung là chưa thật thỏa đáng đối với các doanh nghiệp, nhất là trong trường hợp doanh nghiệp "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất" để thực hiện dự án đầu tư. Bởi các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại không có lỗi trong việc cơ quan nhà nước chưa ban hành quyết định giá đất, phương án giá đất chưa được trình lên UBND cấp có thẩm quyền.

"Doanh nghiệp chỉ phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất khi đó là lỗi của doanh nghiệp", GS. Đặng Hùng Võ bày tỏ.

Bàn luận về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đồng tình việc chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) là trách nhiệm thuộc về cơ quan nhà nước có thẩm quyền, doanh nghiệp "không có lỗi" trong các trường hợp này.

Doanh nghiệp chỉ "có lỗi" trong trường hợp cơ quan thuế đã thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) mà trong thời hạn pháp luật quy định, doanh nghiệp không hoàn thành nghĩa vụ tài chính này thì bị phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật về thuế.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, các Luật Đất đai ban hành trước thời điểm 01/08/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) như Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không quy định nghĩa vụ của người sử dụng đất phải nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời, Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định rõ các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì thực hiện theo chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất được xác định tại thời điểm tương ứng trước ngày 01/08/2024.

Do vậy, ông Châu cho rằng, không có căn cứ pháp luật để quy định người sử dụng đất phải nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định giá đất từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất đến ngày 01/08/2024, bởi lẽ việc quy định người sử dụng đất phải nộp tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 01/08/2024 là trái với các nguyên tắc nêu trên vì đã quy định "trách nhiệm pháp lý mới" và quy định "trách nhiệm pháp lý nặng hơn" cho người sử dụng đất.

Vì vậy, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 50 và Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP theo hướng không quy định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 01/08/2024.

Đồng thời ông cũng đề nghị, chỉ xác định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê kể từ ngày 01/08/2024 cho đến ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan thuế, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn mà UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất theo quy định tại Luật Đất đai 2024.